Confirmation : Les casseurs sont les payeurs !

Dégradations constatées dans une location…
 
Vous étiez locataire d’un local à louer… Vous avez restitué votre location. L’état des lieux fait apparaître des dégradations.
Eh bien vous pouvez être amené à payer plus que les dégâts commis.
C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans sa décision du 8 mars 2023.
 
Cour de cassation - Chambre commerciale
N° de pourvoi : F 20-20.141, arrêt n° 166 F-D
Audience publique du mercredi 08 mars 2023
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 24 juin 2020
Président : M. Vigneau (président)
Avocat(s) : Me Isabelle Galy, SARL Le Prado - Gilbert, SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, SCP Spinosi
 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
 
La société Arganeau, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], anciennement dénommée société HPVI, a formé le pourvoi n° F 20-20.141 contre l'arrêt rendu le 24 juin 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 5 - chambre 3), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [Y] [E], domicilié [Adresse 4],
2°/ à M. [H] [R], domicilié [Adresse 1],
3°/ à la société Edeis, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
4°/ à la société Rolesco, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 6],
5°/ à la société Dimaf, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 7],
6°/ à la société Tefa industries, dont le siège est [Adresse 8],
7°/ à la société Archibald, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société Tefa industries,
défendeurs à la cassation.
M. [E] et la société Rolesco ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
M. [R] et la société Edeis ont formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les six moyens de cassation annexés au présent arrêt.
M. [E] et la société Rolesco, demandeurs au pourvoi incident, invoquent, à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
M. [R] et la société Edeis, demandeurs au pourvoi incident éventuel, invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Bélaval, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Arganeau, de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de M. [E] et de la société Rolesco, de la SCP Spinosi, avocat de M. [R] et de la société Edeis, et l'avis de Mme Guinamant, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 17 janvier 2023 où étaient présents M. Vigneau, président, Mme Bélaval, conseiller rapporteur, Mme Vaissette, conseiller doyen, et Mme Mamou, greffier de chambre,
la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
Reprise d'instance
1. Il est donné acte à la société Arganeau de ce qu'elle reprend l'instance aux lieu et place de la société HPVI.
 
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 juin 2020), la société Tefa industries (la locataire) est devenue preneuse à bail commercial de locaux initialement loués par la société HPVI, devenue la société Arganeau (la bailleresse), en exécution d'un plan de cession du preneur d'origine, la société Tefa industries, mise en redressement judiciaire, dont les sociétés Sogequip groupe et Rolesco, aux droits desquelles viennent les sociétés Edeis et Rolesco, se sont portées garantes solidaires.
3. Le 9 février 2010, la locataire a été mise en liquidation judiciaire, la société Archibald étant désignée liquidateur. La bailleresse a déclaré des créances qui ont été contestées.
4. Le 15 juin 2017, une cour d'appel a infirmé l'ordonnance par laquelle le juge-commissaire avait admis les créances et a invité la société HPVI à saisir la juridiction du fond compétente pour trancher les contestations, dans le délai d'un mois à peine de forclusion à compter de la signification de son arrêt et d'en justifier avant le 4 août 2017 et sursis à statuer jusqu'au 21 septembre 2017 ou, s'il est justifié de la saisine effective de la juridiction du fond avant cette date, jusqu'à la décision définitive de celle-ci.
5. La bailleresse a saisi le tribunal dans le délai imparti en fixation de ses créances au passif de la locataire et en condamnation des sociétés Edeis et Rolesco au paiement de ses créances.
 
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en ses deuxième à neuvième branches, et sur les troisième et quatrième moyens du pourvoi principal de la société Arganeau, le premier moyen, pris en sa seconde branche, et le second moyen du pourvoi incident de M. [R] et de la société Edeis, et les trois moyens du pourvoi incident de la société Rolesco et de M. [E], ci-après annexés
6. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a délibéré sur ces moyens, sur l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats à l'audience publique du 14 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, Mme Berdeaux, greffier de chambre.
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le sixième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé
8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident de M. [R] et de la société Edeis, ci-après annexé
9. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal
10. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a délibéré sur ce moyen, sur l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats à l'audience publique du 14 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, Mme Berdeaux, greffier de chambre.
 
Énoncé du moyen
11. La bailleresse fait grief à l'arrêt de dire que sa créance à l'égard de la locataire s'élève à 195 323 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'état des locaux restitués, alors « que le preneur doit réparer l'entier préjudice qu'il a causé au bailleur en raison du manquement à son obligation d'entretien ; que la cour d'appel avait constaté que le locataire avait manqué à son obligation d'entretien, de sorte qu'il lui appartenait de réparer l'entier préjudice causé, évalué par l'expert judiciaire à la somme de 488 308 euros ; qu'en limitant la réparation accordée au locataire à 40 % du montant retenu par l'expert aux motifs qu'il convenait d'appliquer "un coefficient d'usure liée à la vétusté" des locaux loués qui étaient en état d'usage lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel, qui n'a pas replacé le bailleur dans la situation dans laquelle il se serait trouvé en l'absence de la faute du preneur, a violé les articles 1730 et 1732 du code civil. »
 
Réponse de la Cour
12. Sauf clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté, laquelle est souverainement appréciée par les juges du fond.
13. La cour d'appel a constaté, d'une part, qu'à l'entrée dans les lieux de la locataire, les locaux, construits dans les années 1970 et 1980, étaient en état d'usage et souffraient déjà d'un manque d'entretien du précédent locataire, d'autre part, que les plaques de la toiture étaient vétustes, ce dont il s'évinçait que certains désordres ne relevaient pas des réparations locatives à la charge de la locataire, mais étaient imputables à la vétusté.
14. Dès lors, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'entrer dans le détail de son calcul, a pu évaluer, comme elle l'a fait, le coût de la remise en état des locaux loués incombant à la locataire en tenant compte d'un coefficient de vétusté.
15. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
Sur le cinquième moyen du pourvoi principal
16. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a délibéré sur ce moyen, sur l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats à l'audience publique du 14 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, Mme Berdeaux, greffier de chambre.
 
Énoncé du moyen
17. La bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de condamnation des sociétés Rolesco et Edeis, alors :
« 1°/ que le tiers complice de la violation d'une obligation contractuelle est tenu de réparer le préjudice qui en résulte ; qu'en l'espèce, le bailleur avait appris au cours de l'expertise de M. [Z] [M] que le locataire avait consenti des sous-locations irrégulières et frauduleuses aux sociétés Rolesco et Edeis, lesquelles connaissaient parfaitement les termes du bail pour être associées de la société Tefa industries, locataire principal, de sorte qu'étant complices de la violation du bail elles devaient réparer le préjudice tiré de la perte des sous-loyers constitutifs de fruits civils qui revenaient au bailleur ; qu'en rejetant cette demande aux motifs que le bailleur ne rapportait pas la preuve du préjudice subi du fait des sous-locations non autorisées, lequel était pourtant constitué par la perte des sous-loyers qui, en leur qualité de fruits civils du bien loué, revenaient au bailleur, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 546 et 547 du code civil ;
2°/ que le tiers complice de la violation d'une obligation contractuelle est tenu de réparer le préjudice qui en résulte ; qu'en rejetant la demande d'indemnisation formée à l'encontre des sous-locataires aux motifs que les sous-locations avaient pris fin avant la restitution des locaux et qu'il n'était pas démontré que le montant du loyer de ces sous-locations aurait excédé le montant du loyer dû par le locataire principal, la cour d'appel, qui s'est prononcée par motifs inopérants, a violé les articles 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 546 et 547 du code civil. »
 
Réponse de la Cour
18. D'une part, la cour d'appel, après avoir constaté que les sous-locations avaient pris fin avant la restitution des locaux et qu'il n'était pas démontré que le montant des loyers y afférents aurait excédé le montant du loyer dû par le locataire principal, a souverainement estimé que la bailleresse ne rapportait pas la preuve d'un préjudice consécutif aux sous-locations.
19. D'autre part, la cour d'appel, après avoir exactement énoncé que le bailleur ne peut exercer une action directe contre le sous-locataire dans la limite du sous-loyer qu'en cas de défaillance du locataire principal, et constaté que tel n'était pas le cas en l'espèce, a, à bon droit, alors que seul le locataire est tenu de restituer au propriétaire les sous-loyers constitutifs de fruits civils lorsque la sous-location n'a pas été autorisée par le bailleur, rejeté la demande de remboursement des sous-loyers dirigée par la bailleresse contre les sous-locataires.
20. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal
21. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a délibéré sur ce moyen, sur l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats à l'audience publique du 14 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, Mme Berdeaux, greffier de chambre.
 
Énoncé du moyen
22. La bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation au titre des remises de loyers accordées au nouveau locataire, alors « que le preneur doit réparer l'intégralité du préjudice causé par sa faute au bailleur ; qu'en l'espèce, en raison du défaut d'entretien des lieux loués par l'ancien locataire, l'exposante avait été contrainte de relouer le bien dès le 1er juillet 2009 en accordant d'importantes remises au nouveau locataire, de sorte qu'elle n'avait pu percevoir au second semestre de l'année 2009 que 12 000 euros du nouveau locataire, "lequel n'avait commencé à payer des loyers normaux (?) que début 2010" ; qu'en rejetant toute indemnisation de ce chef aux motifs que le bailleur avait déjà été indemnisé au titre de l'état des locaux restitués, quand le préjudice tiré de la remise en état des locaux était distinct de celui lié à la relocation du bien à des conditions défavorables, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1732 du même code. »
 
Réponse de la Cour
Vu l'article 1732 et l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
23. Aux termes du premier de ces textes, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
24. Il résulte du second et du principe de réparation intégrale du préjudice que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
25. Pour rejeter la demande de dommages et intérêts relative aux remises de loyers accordées au nouveau locataire en raison de l'état des locaux, l'arrêt retient que la bailleresse a déjà été indemnisée au titre du préjudice résultant de l'état des locaux restitués.
26. En statuant ainsi, alors que l'indemnisation du coût de la remise en état des locaux à raison des dégradations affectant le bien loué consécutivement à l'inexécution par la locataire de ses obligations ne réparait pas le préjudice allégué par la bailleresse d'avoir dû relouer le bien à des conditions défavorables, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
PAR [E] MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Arganeau formées au titre des remises de loyers accordées au nouveau locataire, l'arrêt rendu le 24 juin 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Rejette le pourvoi incident de la société Rolesco et de M. [E] et le pourvoi incident de M. [R] et de la société Edeis ;
Condamne la société Tefa industries et la société Archibald, en qualité de liquidateur de cette société, aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille vingt-trois
 
Autrement dit, le locataire qui rend les locaux en mauvais état s’expose à payer plus que la simple remise en état. Un propriétaire qui avait dû relouer en accordant au nouveau locataire des conditions avantageuses pour compenser le mauvais état des lieux et le coût de leur remise en état justifie effectivement d’un second préjudice.
En effet, la Cour de cassation estime que, même si l’ancien locataire paye la remise en état des lieux non entretenus ou dégradés, il ne répare pas le manque à gagner pour le propriétaire qui a dû relouer à des conditions défavorables.
Cependant, la Cour de cassation juge que la vétusté antérieure doit être déduite des sommes dues par l’ancien locataire. Il ne doit pas les réparations dues à cette vétusté. Son obligation d’entretien ne l’oblige pas à remettre le logement à neuf, à moins qu’une clause du bail le précise.
 
La Cour de cassation a rendu cette décision dans un litige opposant des commerçants concernant des locaux d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Son article 7 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat.
Dans mes baux aussi… une précaution préalable si par hasard le dépôt de garantie, qui couvre le paiement des loyers, n’est pas suffisant…
 
Bon à savoir !
 
Bon-week-end (prolongé, le second du mois) à toutes et à tous !
 
I³
 
Pour mémoire (n’en déplaise à « Poux-tine ») : « LE PRÉSENT BILLET A ENCORE ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE PERSONNE « NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE », REMPLISSANT DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » !