L’erreur justifie d’indemniser
l’acquéreur
On savait que le vendeur d’un immeuble à
construire est tenu à la garantie de conformité de l’immeuble qu’il livre aux
prévisions contractuelles (C. civ. art. 1642-1). On savait également que si
l’erreur d’implantation constitue un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa
destination, notamment en cas de risque de démolition de l’ouvrage du fait d’un
empiétement illicite, ce désordre est de nature à engager la responsabilité
décennale du constructeur (Cass.
3ème civ. 18-3-2021 n° 19-21.078 F-D).
En l’espèce, l’erreur d’implantation n’est pas constitutive d’un désordre.
Elle entraîne seulement une réduction de l’espace de stationnement, mais n’empêche pas de garer une voiture devant la maison.
Du coup, les juges du fond ont valablement retenu qu’aucun préjudice de l’acquéreur n’était établi.
En revanche, la Cour de cassation retient que les juges ne pouvaient pas écarter l’erreur d’implantation : En effet, l’implantation de la maison n’était pas conforme à la modification apparente acceptée au contrat de Vefa, de sorte que l’acquéreur était fondé à demander l’indemnisation de ce chef.
Autrement dit, cet arrêt illustre
l’importance d’être vigilant dans la rédaction des clauses de la Vefa : Le
vendeur qui a déposé un permis de construire modificatif, sans doute de bonne
foi, n’a pourtant pas respecté son engagement à l’égard de l’acquéreur et sera
contraint de l’indemniser.
Par conséquent, l’acquéreur d’une maison vendue en l’état futur d’achèvement est fondé à obtenir une indemnisation pour erreur d’implantation de la maison, même si cette mauvaise implantation réduisant l’espace de stationnement n’empêche pas de garer une voiture devant la maison.
Cour de cassation - Chambre civile 3
N° de pourvoi : 24-19.489
Non publié au bulletin
Solution : Cassation partielle
Audience publique du jeudi 25 juin 2026
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, du 18 juin 2024
Président : Mme Teiller (présidente)
Avocat(s) : SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SARL Gury & Maitre
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 387 F-D. Pourvoi n° E 24-19.489
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME
CHAMBRE CIVILE, DU 25 JUIN 2026
La société Theanis les champs du bois,
société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi
n° E 24-19.489 contre l'arrêt rendu le 18 juin 2024 par la cour d'appel de Pau
(1ère chambre), dans le litige l'opposant à la société Delion
immobilier, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est
[Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, six moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Vernimmen, conseillère référendaire, les observations de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société Theanis les champs du bois, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Delion immobilier, après débats en l'audience publique du 5 mai 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Vernimmen, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Pau,18 juin 2024), la société Delion immobilier (le vendeur) a vendu en l'état futur d'achèvement à la société civile immobilière Theanis les champs du bois (l'acquéreur) une maison d'habitation avec un jardin, un garage et un quatorzième indivis de parcelles à usages de passage et de parking.
2. La livraison est intervenue le 22 février 2019 avec réserves.
3. Se prévalant d'une erreur d'implantation de la maison et d'une absence de levée des réserves, l'acquéreur a assigné le vendeur aux fins d'obtenir la reprise des désordres et l'indemnisation de ses préjudices.
Examen des moyens
Sur les deuxième à sixième moyens
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en sa troisième
branche
Énoncé du moyen
5. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter la demande d'indemnisation au titre du défaut d'implantation de la maison, alors « que pour juger que l'acquéreur n'avait subi aucun préjudice en raison de la réduction de l'espace du parking extérieur, la cour d'appel a retenu que l'acquéreur ne démontre pas que cette réduction empêche tout stationnement d'un véhicule à l'extérieur du garage ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen de l'acquéreur selon lequel cet espace ne suffisait ni pour permettre au conducteur de sortir du véhicule et regagner la maison en faisant le tour de la voiture, ni pour clore cette place de stationnement, ni pour ouvrir la porte basculante du garage, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
6. Ayant constaté qu'en dépit de l'implantation de la maison, un constat d'huissier, produit par l'acquéreur, et une photographie, produite par le vendeur, établissaient la possibilité de stationner sans difficulté un véhicule devant le garage de l'acquéreur, la cour d'appel, répondant au moyen prétendument délaissé, a souverainement retenu que le préjudice, subséquent, résultant de la perte d'une deuxième place de stationnement n'était pas établi.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le premier moyen, pris en sa
première branche
Énoncé du moyen
8. L'acquéreur fait le même grief à l'arrêt, alors « que le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, l'acte de vente précisait que le plan de vente avec l'implantation de la maison et son descriptif ne correspond pas au plan déposé lors du permis de construire initial, que le vendeur s'engageait à apporter à l'acquéreur la justification de la conformité et du permis de construire modificatif à ses frais et que le vendeur garantit à l'acquéreur qu'il obtiendra la conformité de la construction conformément au plan annexé ; que la cour d'appel a retenu que la modification apparente de l'implantation de la maison a été acceptée contractuellement par l'acquéreur dans son acte d'acquisition et que dans l'acte de vente lui-même le vendeur a fait constater la différence d'implantation acceptée par les acquéreurs, sous réserve d'obtenir un permis modificatif ; qu'en statuant ainsi, alors que la clause litigieuse prévoyait que le constructeur s'engageait à obtenir un permis de construire modificatif conforme au plan annexé à l'acte de vente et non que l'acquéreur acceptait une modification ultérieure de ce plan contractualisé, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente, en violation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. »
Réponse de la Cour
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
9. Pour écarter une erreur d'implantation de la maison, l'arrêt retient que le vendeur ayant obtenu un permis de construire modificatif mentionnant des distances à la limite de voirie et sur l'arrière de la maison conformes à l'implantation réelle, il avait respecté l'engagement pris dans l'acte de vente envers l'acquéreur, celui-ci ayant accepté la modification apparente de l'implantation de la maison sous réserve d'obtenir un permis modificatif.
10. En statuant ainsi, alors que l'acte de vente stipulait que le vendeur s'engageait à obtenir un permis de construire modificatif conforme au plan annexé à l'acte qui prévoyait des distances autres que celles réellement constatées, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu
de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnisation de la société civile immobilière Theanis les champs du bois contre la société Delion immobilier au titre du défaut d'implantation de la maison et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 18 juin 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne la société Delion immobilier aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-cinq juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
Je résume : Une SCI vend en l’état futur
d’achèvement (Vefa) une maison avec un jardin, un garage et une part indivise
d’une parcelle à usage de passage et de parking. La Vefa prévoit un plan de
vente et un descriptif qui ne correspondent pas au plan du permis de construire
initial, le vendeur s’engageant à déposer un permis de construire modificatif
pour justifier de la conformité de la construction conformément au plan annexé.
Mais après réception, l’acquéreur se plaint d’une erreur d’implantation de la maison entraînant une réduction de l’espace extérieur de parking. Il assigne le vendeur en indemnisation de ses préjudices. Ses demandes sont rejetées. Les juges du fond considèrent qu’il n’a subi aucun préjudice car le stationnement devant le garage est possible et qu’il a accepté la modification d’implantation de la maison aux termes de l’acte de Vefa.
La Cour de cassation confirme que la
réduction de l’espace de stationnement ne constitue pas un préjudice
indemnisable, mais elle retient l’erreur d’implantation et casse l’arrêt sur ce
point.
L’acquéreur avait accepté la modification de l’implantation de la maison sous réserve d’obtenir un permis de construire modificatif conforme au plan annexé à l’acte de Vefa. Or le vendeur avait déposé un permis de construire modificatif sur la base des distances réelles, mais qui n’étaient pas celles prévues au plan que l’acquéreur avait accepté.
Factuellement, le contrat de vente n’avait donc pas été respecté par le vendeur…
C’est mieux en le décidant ainsi !
Bonne
fin de week-end à toutes et à tous !
I3
Pour mémoire (n’en
déplaise à « Pal-Poux-tine ») : LE PRÉSENT BILLET A ENCORE ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE
PERSONNE « NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE »,
REMPLISSANT DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » !
Post-scriptum : Alexeï Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
Постскриптум: Алексей Навальный умер в заключении за свои политические взгляды. Россияне обрекают себя на всю жизнь нести весlь позор!
Pétition · Renommez la rue de l’ambassade de Russie à Paris en rue Alexeï Navalny - France · Change.org
En l’espèce, l’erreur d’implantation n’est pas constitutive d’un désordre.
Elle entraîne seulement une réduction de l’espace de stationnement, mais n’empêche pas de garer une voiture devant la maison.
Du coup, les juges du fond ont valablement retenu qu’aucun préjudice de l’acquéreur n’était établi.
En revanche, la Cour de cassation retient que les juges ne pouvaient pas écarter l’erreur d’implantation : En effet, l’implantation de la maison n’était pas conforme à la modification apparente acceptée au contrat de Vefa, de sorte que l’acquéreur était fondé à demander l’indemnisation de ce chef.
Par conséquent, l’acquéreur d’une maison vendue en l’état futur d’achèvement est fondé à obtenir une indemnisation pour erreur d’implantation de la maison, même si cette mauvaise implantation réduisant l’espace de stationnement n’empêche pas de garer une voiture devant la maison.
N° de pourvoi : 24-19.489
Non publié au bulletin
Solution : Cassation partielle
Audience publique du jeudi 25 juin 2026
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, du 18 juin 2024
Président : Mme Teiller (présidente)
Avocat(s) : SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SARL Gury & Maitre
COUR DE CASSATION
Arrêt n° 387 F-D. Pourvoi n° E 24-19.489
R É P U B L I Q U
E F R A N Ç A I S E
AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, six moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Vernimmen, conseillère référendaire, les observations de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société Theanis les champs du bois, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Delion immobilier, après débats en l'audience publique du 5 mai 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Vernimmen, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
1. Selon l'arrêt attaqué (Pau,18 juin 2024), la société Delion immobilier (le vendeur) a vendu en l'état futur d'achèvement à la société civile immobilière Theanis les champs du bois (l'acquéreur) une maison d'habitation avec un jardin, un garage et un quatorzième indivis de parcelles à usages de passage et de parking.
2. La livraison est intervenue le 22 février 2019 avec réserves.
3. Se prévalant d'une erreur d'implantation de la maison et d'une absence de levée des réserves, l'acquéreur a assigné le vendeur aux fins d'obtenir la reprise des désordres et l'indemnisation de ses préjudices.
Sur les deuxième à sixième moyens
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Énoncé du moyen
5. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter la demande d'indemnisation au titre du défaut d'implantation de la maison, alors « que pour juger que l'acquéreur n'avait subi aucun préjudice en raison de la réduction de l'espace du parking extérieur, la cour d'appel a retenu que l'acquéreur ne démontre pas que cette réduction empêche tout stationnement d'un véhicule à l'extérieur du garage ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen de l'acquéreur selon lequel cet espace ne suffisait ni pour permettre au conducteur de sortir du véhicule et regagner la maison en faisant le tour de la voiture, ni pour clore cette place de stationnement, ni pour ouvrir la porte basculante du garage, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. »
6. Ayant constaté qu'en dépit de l'implantation de la maison, un constat d'huissier, produit par l'acquéreur, et une photographie, produite par le vendeur, établissaient la possibilité de stationner sans difficulté un véhicule devant le garage de l'acquéreur, la cour d'appel, répondant au moyen prétendument délaissé, a souverainement retenu que le préjudice, subséquent, résultant de la perte d'une deuxième place de stationnement n'était pas établi.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Énoncé du moyen
8. L'acquéreur fait le même grief à l'arrêt, alors « que le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, l'acte de vente précisait que le plan de vente avec l'implantation de la maison et son descriptif ne correspond pas au plan déposé lors du permis de construire initial, que le vendeur s'engageait à apporter à l'acquéreur la justification de la conformité et du permis de construire modificatif à ses frais et que le vendeur garantit à l'acquéreur qu'il obtiendra la conformité de la construction conformément au plan annexé ; que la cour d'appel a retenu que la modification apparente de l'implantation de la maison a été acceptée contractuellement par l'acquéreur dans son acte d'acquisition et que dans l'acte de vente lui-même le vendeur a fait constater la différence d'implantation acceptée par les acquéreurs, sous réserve d'obtenir un permis modificatif ; qu'en statuant ainsi, alors que la clause litigieuse prévoyait que le constructeur s'engageait à obtenir un permis de construire modificatif conforme au plan annexé à l'acte de vente et non que l'acquéreur acceptait une modification ultérieure de ce plan contractualisé, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente, en violation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. »
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
9. Pour écarter une erreur d'implantation de la maison, l'arrêt retient que le vendeur ayant obtenu un permis de construire modificatif mentionnant des distances à la limite de voirie et sur l'arrière de la maison conformes à l'implantation réelle, il avait respecté l'engagement pris dans l'acte de vente envers l'acquéreur, celui-ci ayant accepté la modification apparente de l'implantation de la maison sous réserve d'obtenir un permis modificatif.
10. En statuant ainsi, alors que l'acte de vente stipulait que le vendeur s'engageait à obtenir un permis de construire modificatif conforme au plan annexé à l'acte qui prévoyait des distances autres que celles réellement constatées, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé.
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnisation de la société civile immobilière Theanis les champs du bois contre la société Delion immobilier au titre du défaut d'implantation de la maison et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 18 juin 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne la société Delion immobilier aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-cinq juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
Mais après réception, l’acquéreur se plaint d’une erreur d’implantation de la maison entraînant une réduction de l’espace extérieur de parking. Il assigne le vendeur en indemnisation de ses préjudices. Ses demandes sont rejetées. Les juges du fond considèrent qu’il n’a subi aucun préjudice car le stationnement devant le garage est possible et qu’il a accepté la modification d’implantation de la maison aux termes de l’acte de Vefa.
L’acquéreur avait accepté la modification de l’implantation de la maison sous réserve d’obtenir un permis de construire modificatif conforme au plan annexé à l’acte de Vefa. Or le vendeur avait déposé un permis de construire modificatif sur la base des distances réelles, mais qui n’étaient pas celles prévues au plan que l’acquéreur avait accepté.
Factuellement, le contrat de vente n’avait donc pas été respecté par le vendeur…
C’est mieux en le décidant ainsi !
Post-scriptum : Alexeï Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
Постскриптум: Алексей Навальный умер в заключении за свои политические взгляды. Россияне обрекают себя на всю жизнь нести весlь позор!
Pétition · Renommez la rue de l’ambassade de Russie à Paris en rue Alexeï Navalny - France · Change.org
