C’est s’exposer à une expropriation ruineuse.
Imaginez un immeuble déclaré « insalubre à titre
irrémédiable ». Inhabitable et même par réhabilitable.
En principe, il est exproprié (C. expr. art L 511-1 dans sa rédaction antérieure à l’ord. 2020-1144 du 16/9/2020 ; CSP art. L 1331-28 ancien) par la puissance publique si elle a un projet d’occupation du terrain.
Mais dans ce pays, on n’exproprie pas sans une « juste indemnisation », même pour un motif d’intérêt général (Cf. Préambule de la Constitution).
Sauf que pour fixer le montant des indemnités proposées au propriétaire à 24.760 € dans l’espèce qui nous intéresse, la société expropriante applique la méthode de la récupération foncière : La valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition (C. expr. art. L. 511-6) et déblaiements.
Logique.
Mais la Cour d’appel de Riom renifle l’entourloupe et
se laisse convaincre qu’elle n’a pas à suivre cet avis : La destruction
complète du bien, seule à même de justifier l’application de la méthode
d’évaluation prévue à l’article L 511-6, « ne résulte que de la seule
affirmation de l’expropriant, qui ne s’interdit pas de choisir une autre
solution ».
Dès lors, elle fixe le montant des indemnités d’expropriation à 108.620 € par application de la méthode des termes de comparaison habituellement utilisée par l’administration des Domaines (qui use également du critère de l’utilité, ce qui réduit la valeur d’un bien) et plus généralement le fisc (quand il s’agit de vous piquer du pognon…).
La bonne méthode reste la valeur vénale, dite de vente, mais assez peu d’expert savent l’approcher correctement dans les cas les plus tordus.
Mon « pote » Galepin (de chez « Vif Expertise[1] ») sait faire quand les experts des domaines, des notaires, du fisc sont en rade, mais il est bien le seul que je connaisse.
Dans l’arrêt qui nous intéresse, la Cour de Cass. casse
(c’est son rôle) l’arrêt d’appel, en affirmant que dès lors que l’immeuble
exproprié a fait l'objet d’un arrêté préfectoral le déclarant « insalubre
à titre irrémédiable », les règles d’évaluation de l’article L. 511-6 du
Code de l’expropriation ne sauraient être écartées au motif qu’il existe un doute
sur l’intention de l’expropriant de démolir le bien.
Logique : Un préfet ne déclare pas insalubre un immeuble pour plaire à quelques promoteurs ou un maire local…
Il y a une garantie d’impartialité et si ce n’était pas le cas, ce n’est pas devant la juridiction civile qu’il fallait se défendre, mais devant la juridiction administrative pour faire annuler l’arrêté préfectoral.
Cour de cassation, civile, troisième chambre civile,
13 avril 2023, n° W 21-25.771, Arrêt n° 273 FS-B.
Décision attaquée : Cour d'appel de Riom, du 26
octobre 2021
Président : Mme Teiller
Avocat(s) : SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, SCP Caston
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a
rendu l'arrêt suivant :
La société publique locale du Velay, dont le siège est
[Adresse 1], a formé le pourvoi n° W 21-25.771 contre l'arrêt rendu le 26
octobre 2021 par la cour d'appel de Riom (1ère chambre civile), dans
le litige l'opposant à M. [E] [D], domicilié [Adresse 2], défendeur à la
cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un
moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire,
les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la
société publique locale du Velay, de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M.
[D], après débats en l'audience publique du 7 mars 2023 où étaient présents Mme
Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand,
conseiller doyen, M. Delbano, Mme Farrenq-Nési, M. Boyer, Mme Abgrall,
conseillers, M. Zedda, Mmes Brun, Vernimmen, Rat, conseillers référendaires, et
Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation,
composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation
judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré
conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;
Faits et procédure
1. L'arrêt attaqué (Riom, 26 octobre 2021) fixe les indemnités revenant à M. [D] à la suite de l'expropriation, au profit de la société publique locale du Velay (la SPLV), de plusieurs lots de copropriété lui appartenant au sein d'un immeuble déclaré insalubre à titre irrémédiable.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Énoncé du moyen
2. La SPLV fait grief à l'arrêt de fixer comme elle le fait l'indemnité d'expropriation, alors « que dans le cadre de la procédure d'expropriation de locaux frappés d'insalubrité irrémédiable et d'une interdiction définitive d'habitation, l'indemnité due aux propriétaires est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition ; qu'en constatant en l'espèce que les locaux de M. [D] avaient été l'objet d'un arrêté du 21 décembre 2007 les déclarant insalubres à titre irrémédiable et en décidant, cependant, qu'il y avait lieu d'écarter la méthode dite de récupération foncière et d'estimer le bien selon la méthode classique des termes de comparaison, dès lors que la destruction de l'immeuble n'était qu'une possibilité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article L. 511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 511-1, 1°, dans sa rédaction applicable à la cause, L. 511-5 et L. 511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
3. Selon le premier de ces textes, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, l'expropriation des immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable en application de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique.
4. Aux termes du deuxième, pour les immeubles mentionnés à l'article L. 511-1, l'indemnité d'expropriation est fixée et calculée conformément aux dispositions des articles L. 242-1 à L. 242-7 et du livre III sous réserve des dispositions de l'article L. 511-6.
5. Aux termes du troisième, pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.
6. Pour écarter la méthode d'évaluation prévue à l'article L. 511-6, dite de la « récupération foncière », l'arrêt énonce que la destruction complète du bien, seule à même de justifier l'application de ce texte, ne résulte que de la seule affirmation de l'expropriant, qui ne s'interdit pas de choisir une autre solution, et que, s'agissant d'une atteinte majeure au droit de propriété, la cour d'appel ne peut se satisfaire d'une simple possibilité.
7. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'immeuble avait fait l'objet d'un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer
sur la seconde branche du moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 octobre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. [D] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille vingt-trois.
Donc, dans cette affaire, la Cour d’appel de Riom
avait relevé que la démolition de l’immeuble était certes privilégiée par
l’expropriant mais qu’il n’excluait pas de procéder à sa « réhabilitation à
partir de l’existant ».
Gonflé que de vouloir réhabiliter sans démolir ce qu’on a réussi à classer « à démolir », finalement !
Or, seule la destruction complète et certaine de l’immeuble, et non « une simple possibilité » de démolition, était de nature à justifier, selon elle, le recours à la méthode de la récupération foncière.
Conséquemment, dès lors qu’un immeuble exproprié a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité à titre irrémédiable, la construction ne vaut plus rien et seule la méthode de la récupération foncière, la valeur du terrain, peut être utilisée pour calculer les indemnités même s’il y a un doute sur l’intention de l’expropriant de démolir le bien.
C’est ce qu’il faut retenir du principe énoncé par la loi applicable et votée, dans sa « très grande sagesse », par la représentation nationale des élus du peuple.
On notera que cette décision a été rendue sous
l’empire du droit antérieur à l’ordonnance du 16 septembre 2020 instituant une
procédure unique applicable aux immeubles menaçant ruine et aux immeubles
insalubres.
Mon « pote Zac » a failli laisser sa peau dans l’immeuble effondré la saison dernière à Lille : Il branlait bien du manche depuis des années, mais personne n’a eu l’idée d’émettre le moindre arrêté de péril.
40 ans de sa vie par terre, éparpillé dans les décombres ouverts à tous les vents…
En particulier, jusqu’au 1er janvier 2021,
pouvaient notamment faire l’objet d’une expropriation les immeubles déclarés
par arrêté préfectoral insalubres à titre irrémédiable avec interdiction
définitive d’habiter les lieux en application de l’ancien article L. 1331-28 du
Code de la santé publique (C. expr. art. L. 511-1, 1° dans sa rédaction
antérieure à l’ordonnance 2020-1144 du 16 septembre 2020).
Depuis le 1er janvier 2021, sont concernés notamment les immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du CCH et ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter (C. expr. art. L. 511-1, 1°).
La solution dégagée dans l’arrêt ci-avant semble donc transposable à la nouvelle rédaction de l’article L. 511-1, 1° du Code de l’expropriation.
Vous souhaitant à toutes et à tous un excellent
week-end (à rallonge… le dernier de ce mois de mai) !
I3
Pour mémoire (n’en déplaise à
« Poux-tine ») : « LE PRÉSENT BILLET A ENCORE ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE
PERSONNE « NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE »,
REMPLISSANT DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » !
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En principe, il est exproprié (C. expr. art L 511-1 dans sa rédaction antérieure à l’ord. 2020-1144 du 16/9/2020 ; CSP art. L 1331-28 ancien) par la puissance publique si elle a un projet d’occupation du terrain.
Mais dans ce pays, on n’exproprie pas sans une « juste indemnisation », même pour un motif d’intérêt général (Cf. Préambule de la Constitution).
Sauf que pour fixer le montant des indemnités proposées au propriétaire à 24.760 € dans l’espèce qui nous intéresse, la société expropriante applique la méthode de la récupération foncière : La valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition (C. expr. art. L. 511-6) et déblaiements.
Logique.
Dès lors, elle fixe le montant des indemnités d’expropriation à 108.620 € par application de la méthode des termes de comparaison habituellement utilisée par l’administration des Domaines (qui use également du critère de l’utilité, ce qui réduit la valeur d’un bien) et plus généralement le fisc (quand il s’agit de vous piquer du pognon…).
La bonne méthode reste la valeur vénale, dite de vente, mais assez peu d’expert savent l’approcher correctement dans les cas les plus tordus.
Mon « pote » Galepin (de chez « Vif Expertise[1] ») sait faire quand les experts des domaines, des notaires, du fisc sont en rade, mais il est bien le seul que je connaisse.
Logique : Un préfet ne déclare pas insalubre un immeuble pour plaire à quelques promoteurs ou un maire local…
Il y a une garantie d’impartialité et si ce n’était pas le cas, ce n’est pas devant la juridiction civile qu’il fallait se défendre, mais devant la juridiction administrative pour faire annuler l’arrêté préfectoral.
Président : Mme Teiller
Avocat(s) : SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, SCP Caston
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU
PEUPLE FRANÇAIS
Le dossier a été communiqué au procureur général.
1. L'arrêt attaqué (Riom, 26 octobre 2021) fixe les indemnités revenant à M. [D] à la suite de l'expropriation, au profit de la société publique locale du Velay (la SPLV), de plusieurs lots de copropriété lui appartenant au sein d'un immeuble déclaré insalubre à titre irrémédiable.
Sur le moyen, pris en sa première branche
Énoncé du moyen
2. La SPLV fait grief à l'arrêt de fixer comme elle le fait l'indemnité d'expropriation, alors « que dans le cadre de la procédure d'expropriation de locaux frappés d'insalubrité irrémédiable et d'une interdiction définitive d'habitation, l'indemnité due aux propriétaires est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition ; qu'en constatant en l'espèce que les locaux de M. [D] avaient été l'objet d'un arrêté du 21 décembre 2007 les déclarant insalubres à titre irrémédiable et en décidant, cependant, qu'il y avait lieu d'écarter la méthode dite de récupération foncière et d'estimer le bien selon la méthode classique des termes de comparaison, dès lors que la destruction de l'immeuble n'était qu'une possibilité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article L. 511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
Vu les articles L. 511-1, 1°, dans sa rédaction applicable à la cause, L. 511-5 et L. 511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
3. Selon le premier de ces textes, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, l'expropriation des immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable en application de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique.
4. Aux termes du deuxième, pour les immeubles mentionnés à l'article L. 511-1, l'indemnité d'expropriation est fixée et calculée conformément aux dispositions des articles L. 242-1 à L. 242-7 et du livre III sous réserve des dispositions de l'article L. 511-6.
5. Aux termes du troisième, pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.
6. Pour écarter la méthode d'évaluation prévue à l'article L. 511-6, dite de la « récupération foncière », l'arrêt énonce que la destruction complète du bien, seule à même de justifier l'application de ce texte, ne résulte que de la seule affirmation de l'expropriant, qui ne s'interdit pas de choisir une autre solution, et que, s'agissant d'une atteinte majeure au droit de propriété, la cour d'appel ne peut se satisfaire d'une simple possibilité.
7. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'immeuble avait fait l'objet d'un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 octobre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. [D] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille vingt-trois.
Gonflé que de vouloir réhabiliter sans démolir ce qu’on a réussi à classer « à démolir », finalement !
Or, seule la destruction complète et certaine de l’immeuble, et non « une simple possibilité » de démolition, était de nature à justifier, selon elle, le recours à la méthode de la récupération foncière.
Conséquemment, dès lors qu’un immeuble exproprié a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité à titre irrémédiable, la construction ne vaut plus rien et seule la méthode de la récupération foncière, la valeur du terrain, peut être utilisée pour calculer les indemnités même s’il y a un doute sur l’intention de l’expropriant de démolir le bien.
C’est ce qu’il faut retenir du principe énoncé par la loi applicable et votée, dans sa « très grande sagesse », par la représentation nationale des élus du peuple.
Mon « pote Zac » a failli laisser sa peau dans l’immeuble effondré la saison dernière à Lille : Il branlait bien du manche depuis des années, mais personne n’a eu l’idée d’émettre le moindre arrêté de péril.
40 ans de sa vie par terre, éparpillé dans les décombres ouverts à tous les vents…
Depuis le 1er janvier 2021, sont concernés notamment les immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du CCH et ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter (C. expr. art. L. 511-1, 1°).
La solution dégagée dans l’arrêt ci-avant semble donc transposable à la nouvelle rédaction de l’article L. 511-1, 1° du Code de l’expropriation.
[1] Publicité gratuite pour une fine équipe !
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