Encore une histoire d’eau qui coule bêtement d’amont en aval !

Des servitudes oubliées peuvent exister dans une vente
 
Dans cette affaire, l’un des acquéreurs d’une parcelle se plaignait de l’écoulement sur son terrain des eaux de pluie de son voisin.
Eh oui, les voisins grincheux, ça existe encore.
 
Là, il s’agit d’une vente immobilière. Dans toute vente du même genre, il peut exister une servitude que le vendeur ignore ou a oubliée mais que ce vendeur ou son acquéreur seront tenus de supprimer par la suite.
Ce cas existe, rappelle la Cour de cassation, lorsqu’un propriétaire vend une partie de ses biens ou lorsqu’il vend ses biens à des personnes différentes.
Le cas s’est plus récemment présenté dans un lotissement qui était à l’origine une parcelle de terrain appartenant à un seul propriétaire.
Les parcelles ayant été vendues, l’un des acquéreurs s’était plaint de l’écoulement sur son terrain des eaux de pluie de son voisin.
Et comble, il demandait la suppression de ces écoulements !
Vous allez comprendre….
 
Cour de cassation, troisième civile, 28 janvier 2021. Inédit
N° de pourvoi : 19-24.254
Non publié au bulletin
Décision attaquée : Cour d’appel d’Agen, du 16 septembre 2019
 
Président : M. Chauvin (président)
Avocat(s) : SCP Piwnica et Molinié, SCP Rousseau et Tapie
 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 
La société Immobess, société civile immobilière, dont le siège est […], a formé le pourvoi n° F 19-24.254 contre l’arrêt rendu le 16 septembre 2019 par la cour d’appel d’Agen (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. P… Q…,
2°/ à Mme A… N…, épouse Q...,
tous deux domiciliés […] ,
3°/ à M. E… W…,
4°/ à Mme Y… V…, épouse W…,
tous deux domiciliés […] ,
5°/ à M. R… U…,
6°/ à Mme H… D…, épouse U…,
tous deux domiciliés […] ,
7°/ à Mme G… T…, domiciliée […] ,
défendeurs à la cassation.
 
La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Immobess, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme Q…, de M. et Mme W…, de M. et Mme U… et Mme T…, et après débats en l’audience publique du 8 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Échappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
Faits et procédure
 
1. Selon l’arrêt attaqué (Agen, 16 septembre 2019), M. et Mme U…, M. et Mme W…, et M. et Mme Q… ont acquis diverses parcelles constituant trois lots d’un lotissement et bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage sur deux autres parcelles. Ultérieurement, Mme T… puis M. et Mme L…, aux droits desquels vient la société civile immobilière Immobess (la SCI), ont chacun acquis une parcelle bénéficiant également de cette servitude de passage.
 
2. La SCI a assigné les consorts U…, W…, Q… et T… en rétablissement de la servitude, en réfection du revêtement du passage, en suppression de l’écoulement des eaux pluviales sur son fonds, et en réparation de divers préjudices.
 
Examen des moyens
 
Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche, le deuxième moyen, pris en sa seconde branche, et le troisième moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexés
 
3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches
 
Énoncé du moyen
 
4. La SCI fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de condamnation des consorts Q…, W…, U… et T… à réaliser à leurs frais les travaux de réfection du revêtement du fonds servant, alors :
 
« 1°/ que le procès-verbal de constat du 16 mai 2014 établi par le même huissier de justice que celui du 25 février 2014 venait compléter le précédent relatif au revêtement de la rue ainsi que les photographies produites par la SCI Immobess, et n’avait vocation qu’à constater l’état d'accessibilité de la servitude de passage sur les parcelles cadastrées […] et […] sans procéder à une nouvelle constatation des faits de dégradation du revêtement déjà constatés ; qu’en s'étant fondée sur le fait que le constat du 16 mai 2014 ne comportait aucune mention sur l’état des chaussées pour en déduire que l’existence d’un défaut d’entretien de l’assiette de la servitude n’était pas démontrée, après avoir constaté que des photographies produites par la SCI Immobess avaient établi le mauvais état de l’assiette de la servitude, notamment par l’existence de nids de poule, la cour d’appel a statué par un motif inopérant et a violé l’article 455 du code de procédure civile ;
 
2°/ que la personne tenue d’assurer le bon entretien de l’immeuble sur lequel s’exerce une servitude de passage et qui prétend s’être libérée de cette obligation de manière satisfaisante, face au créancier de cette obligation qui se plaint du contraire et à plus forte raison s’il établit des éléments révélant un défaut d’entretien, a la charge de prouver le contraire ; qu’en déboutant la SCI Immobess de sa demande de réalisation des travaux de réfection nécessaires, en retenant qu’elle avait la charge de la preuve et en raison de l’insuffisance des preuves par elle rapportées, après avoir cependant constaté qu’elle avait produit un constat d’huissier établissant le mauvais état de la chaussée sur laquelle devait s’exercer la servitude, la cour d’appel a renversé la charge de la preuve et a violé ‘article 1315 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause. »
 
Réponse de la Cour
 
5. La cour d’appel, appréciant la valeur probante des pièces soumises à son examen, a retenu souverainement que, si le premier en date des procès-verbaux de constat produits par la SCI faisait état d’une dégradation du revêtement des chaussées, le second ne comportait aucune mention sur l’état de celles-ci et que les photographies également produites ne permettaient pas d’établir leur mauvais état.
 
6. Elle en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que la SCI ne démontrait pas l’existence d’un défaut d’entretien de l’assiette de la servitude.
 
7. Le moyen n’est donc pas fondé.
 
Sur le deuxième moyen, pris en sa première branche
 
Énoncé du moyen
 
8. La SCI fait grief à l’arrêt de dire que l’écoulement des eaux pluviales sur son fonds résulte d’une servitude par destination du père de famille, alors « que l’existence d'une servitude par destination du père de famille, lorsqu’il existe des signes apparents de servitude, peut être écartée par les dispositions contraires de l’acte de division ; qu’à défaut d’avoir recherché, comme elle y était invitée, si les stipulations de l’acte notarié du 4 mai 2007 selon lesquelles « le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est grevé d’aucune servitude que celle pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi ou de l’urbanisme ainsi que celles constituée et rappelée ci-avant en partie normalisée » et selon lesquelles « le vendeur déclare qu’à sa connaissance, il n’existe aucune servitude sur ‘immeuble tant de son chef que de celui des précédents propriétaires à l’exception de celles qui pourraient être rappelées ou constituées ci-dessus » ne s’opposaient pas à l’existence de la servitude par destination du père de famille revendiquée, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 694 du code civil. »
 
Réponse de la Cour
 
Vu l’article 694 du code civil :
 
9. Selon ce texte, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.
 
10. Pour reconnaître l’existence d’une servitude d’écoulement des eaux pluviales grevant le fonds de la SCI, acquise par destination du père de famille, l’arrêt retient qu’il résulte des actes de cessions versés aux débats que les fonds des parties ont appartenu aux lotisseurs, qui ont prévu les réseaux d’alimentation et d’évacuation de fluides des maisons du lotissement, et que ces réseaux ont été réalisés et l’état actuel des lieux établi plusieurs années avant l’acquisition du fonds apporté à la SCI, laquelle est intervenue dix ans après les acquisitions des consorts U…, W…, Q… et T….
 
11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dispositions de l’acte de division ne contredisaient pas la présomption résultant des signes apparents de servitude qu’elle avait retenus, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
 
Et sur le troisième moyen, pris en sa première branche
 
Énoncé du moyen
 
12. La SCI fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en réparation du trouble de jouissance, alors « que la victime d’un dommage doit être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu ; qu’en déboutant la SCI Immobess de sa demande de réparation de son préjudice de jouissance après avoir constaté que le grillage n’avait été retiré qu’à la réception de l’assignation, le 6 mai 2014, ce qui donnait le droit à la SCI Immobess d’être indemnisée au moins du trouble subi entre le 25 février 2014, date de constatation de la mise en place du grillage et le 6 mai 2014, la cour d'appel a violé l’article 1240 du code civil. »
 
Réponse de la Cour
 
Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil :
 
13. Selon ce texte, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
 
14. Pour rejeter la demande de la SCI en réparation du trouble de jouissance, l’arrêt retient, par motif adopté, que le grillage ayant, selon elle, empêché l’accès à son garage avait été enlevé dès la délivrance de l’assignation et, par motif propre, qu’il ne résulte pas des pièces produites en appel qu’elle ait subi un préjudice.
 
15. En statuant ainsi, alors que le préjudice invoqué portait sur une période antérieure à l’introduction de l’instance et que le premier juge avait relevé que l’enlèvement du grillage avait permis l’accès au garage de la SCI, ce dont il résultait que le préjudice de la SCI tenant à l’impossibilité d’utiliser son garage durant la période invoquée était établi en son principe, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
 
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation solidaire des consorts U…, W…, Q… et T… à réaliser à leurs frais les travaux de réfection nécessaires du revêtement du fonds servant, sous astreinte, en ce qu’il a dit que l’écoulement des eaux pluviales sur le fonds de la SCI Immobess résulte d’une servitude par destination du père de famille et en ce qu’il a rejeté la demande de la société Immobess en paiement de la somme de 10.000 euros au titre du trouble de jouissance, l’arrêt rendu le 16 septembre 2019, entre les parties, par la cour d’appel d’Agen ;
 
Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;
Condamne les consorts U…, W…, Q… et T.... aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts U…, W…, Q… et T… et les condamne in solidum à payer à la SCI Immobess la somme globale de 3.000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille vingt et un.
 
De l’eau qui coule, il s’agit d’une servitude qui ne peut pas être remise en question, répondait ce voisin installé en amont, puisqu’elle est « naturelle » et apparente.
Tu es en bas, tu supportes.
Car, disait-il, le Code civil prévoit diverses sortes de servitudes, qui peuvent être établies par un « titre » écrit, comme un acte notarié, ou seulement par l’ancienneté lorsqu’elles existent depuis trente ans à la vue de tous.
Mais il existe aussi, soulignait-il, une servitude qui résulte de l’organisation des lieux réalisée à l’époque où ceux-ci appartenaient à la même personne.
On l’appelle la servitude « par destination du père de famille » et, lorsqu’une ou plusieurs parcelles ont été vendues, les nouveaux propriétaires doivent la supporter.
 
L’écoulement des eaux de pluie a été organisé comme il est actuellement, par l’ancien propriétaire du terrain, concluait ce voisin, et c’est une servitude à respecter.
Mais la Cour de cassation a soulevé une difficulté dans ce raisonnement.
Tout cela est juste, dit-elle, cette servitude ignorée existe, mais à la condition qu’il ne soit pas écrit le contraire dans l’acte de vente du notaire.
Or, comme c’est très souvent le cas, une clause classique mentionnait en l’espèce que « le vendeur déclare qu’à sa connaissance, il n’existe aucune servitude sur l’immeuble », créée par lui-même ou un précédent propriétaire.
 
Une telle clause, explique la Cour, est contraire à l’existence de cette servitude de père de famille : Elle indique justement, selon les juges, qu’il n’y a pas de servitude, et dès lors, cet écoulement d’eau sur le terrain aval du voisin ne repose sur aucun droit.
Sauf que l’eau, qui ravinait le chemin d’accès au fond dominant, ne peut pas être retenue.
En revanche, l’entretien du chemin leur revient bien.
Du coup, ils pourront prévoir un assainissement des eaux pluviales.
 
Ceci, il m’est arrivé, à l’occasion de l’exploitation d’une crèche (dédiée à la « petite-enfance », du temps où je faisais « Benêt-vol » dans une autre vie) d’avoir eu la cour et les locaux inondés à plusieurs reprises, dès qu’un orage « un peu fort » se présentait…
Il faut dire que pour des raisons de coût du foncier, j’en installais dans des endroits impossibles qui n’auraient pas trouvé d’autres utilités sociales.
Des konnards d’architecte avaient fait des travaux chez mes voisins et avaient bêtement muré les écoulements originels qu’ils devaient sûrement considérer comme superfétatoires et inutiles.
Résultat l’eau remontait jusque dans locaux des bambins : Ça surprend, je vous assure.
 
Pareillement, tout récemment, « mon pote », celui qui sait tout, s’est rendu compte que son gazon était détrempé de façon inhabituelle.
Il interroge les services de la voirie de son patelin qui ne détectent rien : Pas de source dans le coin, pas de canalisation éventrée, pas de nappe aquifère, pas de travaux, rien.
Il n’empêche, il comptait élever des grenouilles et vendre des flacons « d’eau miraculeuse ».
Jusqu’à ce qu’on découvre qu’à des kilomètres de là, la SNCF avait fait des travaux sur ses voies et avait ainsi bouché par mégarde un aqueduc romain et souterrain jusque-là non répertorié… qui passait justement sous son gazon !
 
L’eau, je te vous jure…
Mieux vaut quelques distillats de « bas-raisin » : Au moins, on sait où ça va !
Même si on ne sait pas toujours d’où ça vient.
 
Bonne fin de week-end, loin de la mer, même pour ceux qui en sont tout-proches, à toutes et à tous !
 
I³