Cour de cassation, 3ème ch. Civ. pourvoi n° 17-20033

Dans votre dos et en votre nom !

 

Dans une audience publique du jeudi 5 juillet 2018, la Haute cour confirme la portée de la loi qui permet de vous spolier de vos biens à vil prix.

En cela, elle ne fait qu’appliquer la loi légitimement votée par la représentation parlementaire – il y a longtemps de ça – en pleine application de la Constitution et de son préambule.

Je te vous rappelle le texte fondateur du principe : « Art. 17. La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. »

Tout le problème juridique repose sur la « juste (…) indemnité »

 

Je vous résume : Un honnête kon-tribuable vend son bien immobilier. Il trouve un acquéreur à un prix librement consenti.

Le notaire rédige donc un compromis de vente sous condition de purge des différentes formalités obligatoires et autres clauses suspensives et/ou résolutoires, dont une DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner).

Qui déclenche le délai de préemption de la mairie.

C’est la procédure.

 

La Mairie (parigote en l’occurrence) exerce son droit légitime de préemption.

Vous croyez quoi, qu’elle va se substituer jusque dans le paiement du prix consenti à l’acquéreur ?

Béotiens que vous êtes donc !

Elle demande au juge de l’expropriation, qui se retourne vers les « domaines », d’évaluer et de fixer un prix.

Or, les domaines ont toutes les références des transactions tout autour dudit bien, comme n’importe quel autre expert.

Mais le Service (payé par vos impôts) va évaluer le prix de cession en fonction de l’usage qui va être fait par la puissance publique du bien préempté.

Ce qui peut varier du simple au double : La preuve !

 

M. Chauvin (président), président

SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

Sur le pourvoi en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt rendu le 26 mai 2016 :

Vu l’article 978, alinéa 1^er, du code de procédure civile ;

 

Attendu que la déclaration de pourvoi faite le 19 juin 2017 contre l’arrêt rendu le 26 mai 2016 par la cour d’appel de Paris n’a pas été suivie du dépôt au secrétariat-greffe de la Cour de cassation, dans le délai prévu par le texte susvisé, du mémoire contenant l’énoncé des moyens invoqués à l’encontre de la décision attaquée ; qu’il s’ensuit que la déchéance du pourvoi est encourue ;

 

Sur le pourvoi en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt rendu le 27 avril 2017 :

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 27 avril 2017), que la société civile immobilière X… des roses, devenue X… des rases (la SCI Z… des rases), propriétaire d’un lot de copropriété soumis au droit de préemption urbain, a adressé une déclaration d’intention d'aliéner à la ville de Paris, qui lui a fait une offre d’acquisition ; que, la SCI Z… des rases ayant refusé cette offre, la commune a saisi le juge de l’expropriation en fixation du prix du bien ;

 

Attendu que la société X… des rases fait grief à l’arrêt de fixer comme il le fait le prix du bien ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé que les règles de fixation du prix du bien sur lequel s’exerce le droit de préemption traduisent le souci de la bonne utilisation des deniers publics et permettent la poursuite de l’objectif d’intérêt public de réalisation de logements locatifs sociaux, que le propriétaire du bien est en mesure de faire fixer par le juge la valeur de ce bien, au jour du jugement, en produisant aux débats des termes de comparaison pertinents, et reste libre, si la valeur fixée par le juge ne lui convient pas, de renoncer à la transaction envisagée et de conserver son bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que ces règles, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts et droits en cause et ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété, n’étaient pas contraires aux dispositions de l’article 1^er du Premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

Constate la déchéance du pourvoi dirigé contre l’arrêt rendu le 26 mai 2016 ;

REJETTE le pourvoi dirigé contre l’arrêt rendu le 27 avril 2017 ;

Condamne la SCI Z… des rases aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit.

 

Pour faire complet, dans cette affaire, le vendeur contestait que la Ville de Paris puisse préempter son appartement, en le payant la moitié du prix qu’avait proposé un acquéreur privé à la signature du compromis. Ce propriétaire invoquait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

Motif retenu par la Cour pour rejeter le pourvoi (au-delà du délai de forclusion) : « le souci de la bonne utilisation des deniers publics et la poursuite de l’objectif d’intérêt public de réalisation de logements locatifs sociaux ».

Autrement dit, pour économiser les deniers publics et les logements sociaux, la Cour ne se tourne pas vers les pratiques de la Mairie qui consistent à dépenser l’argent des contribuables dans des hôtels cinq étoiles pour y loger (provisoirement) des « migrants-SDF », non : Elle applique la loi régulièrement voté par la représentation nationale, dans sa « très grande sagesse » !

 

Naturellement, on peut considérer que le droit de préemption ainsi exercé est bien plus grave : Il s’agit d’une véritable confiscation du bien d’autrui au nom d’un prétendu intérêt général.

Mais c’est la norme légale.

Et c’est au nom de ce « droit » que les SAFER détiennent un pouvoir absolu de préemption, comme au temps des soviets, sur les terres agricoles mises en vente.

 

Là, le droit de préemption exercé par la Ville de Paris établit des écarts énormes avec le prix moyen du marché. Dans un rapport de 2013 sur la politique immobilière de la Mairie de Paris, la mission d’information et d’évaluation présidée par Jean-François Legaret, président du groupe UMPPA, a estimé à 60 % l’écart entre les prix de préemption et ceux du marché.

En effet, on ne peut guère aller plus loin d’un point de vue juridique : « Article 1674 du Code civil : Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value. »

Or, 7/12^ème, c’est égal à 58,33 %.

Une fois le seuil dépassé, la nullité absolue (qui s’impose au juge) de la cession ne peut qu’être prononcée et la « cession » n’existe plus.

 

Notez que ce type de transaction fait mécaniquement baisser le prix du foncier (surtout en zones tendues). Et par contrecoup, les loyers plafonds de la loi « Sicile-du-Flot-vert ».

Autrement dit, ça vole absolument tous les propriétaires de logement.

Une mesure adorable… pour « l’intérêt public », naturellement.

Mais n’attendez pas que les Services fassent la même démarche quand il s’agit d’évaluer votre patrimoine immobilier pour vous faire cracher l’Impôt sur la Fortune Immobilière, au contraire.

Le principe appliqué et de prendre les trois plus « haut prix » de transactions dans votre quartier ces dernières années, pour des biens similaires.

Ne vous en faites pas, il y a forcément eu un « bien exceptionnel » dans le lot ou un taré qui claque son fric sans compter.

À vous de contrer en recherchant les trois (ou plus) transactions « merdiques » !

 

Ceci dit, du temps de la Maire communiste (Pantin notamment) j’avais eu à contourner le problème pour un ami, parce que ça préemptait à tour de bras pour loger les électeurs « cocos » du département.

La manœuvre consiste à ne pas vendre, à renoncer à la cession devant l’exercice du droit légal de l’autorité publique compétente, mais à constituer une Société Civile Immobilière à capital social variable avec l’acquéreur-complice. Et tant qu’à faire, devant le notaire-complice.

Ne comptez pas sur lui pour imaginer une telle « combine d’optimisation », il aura du mal à comprendre (et il n’est pas payé pour comprendre). Mais c’est parfaitement légal.

 

Les deux associés, vendeur et acquéreur, mettent chacun 1.000 boules pour constituer la société. Ensuite, le vendeur ne vend plus, mais apporte son bien à la société au prix convenu et l’acquéreur le pognon convenu (plus droits et frais) en compte-courant : Pas de droit de préemption légalement possible, puisqu’il n’y a même pas d’aliénation.

On enregistre les actes et on paye les droits.

Ce sont les mêmes que lors d’une vente.

Dans une seconde étape, l’associé vendeur se retire de la SCI à capital variable et se fait rembourser ses parts au prix net convenu avec le compte-courant : Légal…

Et dans une troisième étape, puisqu’il n’y a plus qu’un seul associé (mais l’acquéreur peut faire entrer ses gamins : C’est un autre schéma qui prépare sa succession), puisque toutes les parts sont réunies en une seule main, on procède à une « Transmission Universelle de Patrimoine » (TUP) qu’on s’empresse d’aller enregistrer au droit fixe des « actes innomés ».

Il n’y a aucun de « droit de partage » qui viendrait alourdir la facture, puisqu’il n’y a pas de partage.

Et le tour est joué : Le Maire, la SAFER et autres constatent leur impuissance !

 

Notez toutefois qu’il y a une incidence fiscale : Si le logement de l’ancien propriétaire tombait dans un cas d’exonération des plus-values, la sortie de la société à prépondérance immobilière est une plus-value à court terme. Il y aura donc un impôt à payer.

Pour éviter ce souci, on peut proposer plus complexe : L’apport du seul usufruit-viager à la SCI, le vendeur restant titulaire de la nue-propriété (éventuellement préemptable, sauf si la majorité municipale a changé entre-temps).

Et au bout de quelques années, on ressortira un acte sous seing-privé de renonciation à cette nue-propriété signé en même temps que l’apport à la SCI. C’est considéré comme un acte de disposition, pas une vente, notamment si c’est à titre gratuit.

 

Et même, en « Corsica-Bella-Tchi-Tchi », j’avais fait encore plus complexe pour éviter la préemption d’un bout de côte par le l’agence de conservation du littoral : On avait fait l’apport à une association loi de la loi 1901 !

Mais ça aurait pu être une société, sauf que l’acquéreur voulait monter un centre nautique – qu’il n’a jamais fait – et l’inconvénient c’est qu’il faut faire vivre l’association avec une cotisation annuelle de 10 balles. Mais le Président et son Conseil d’administration en jouissent à leur convenance. Et ses successeurs ou acquéreurs successifs s’installaient dans le fauteuil de Président en toute légalité, le temps qu’ils voulaient, hors toute mutation et droits du même nom !

En principe, ne pas dissoudre l’association, sauf à acquitter les droits de mutation ordinaires, alors qu’il n’y a toujours pas de cession, donc pas de droit de préemption.

 

Bonne fin de week-end à toutes et à tous !

 

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