C’était bien essayé…

Petite leçon de droit fiscal-appliqué…

 

Un contribuable, qui n’a pas froid aux yeux, ou a de mauvais avocats, a saisi le juge administratif pour obtenir la possibilité de comprendre les intérêts d’un emprunt immobilier dans le prix de revient d’un immeuble dans le cadre de l’imposition de sa plus-value au moment de la cession.

Devinez ?

Il n’a pas obtenu gain de cause.

 

Cour administrative d’appel de Nantes,

1^ère chambre,

12 décembre 2019, n°18NT01795

 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. et Mme E… ont demandé au tribunal administratif de Caen de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu à laquelle ils ont été assujettis au titre de l’année 2011.

Par un jugement n°1602149 du 8 mars 2018, le tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 2 mai 2018 et 26 juillet 2019, M. et Mme E…, représentés par Me A…, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer cette décharge ;

3°) de mettre à la charge de l’État une somme de 1.500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

 

Ils soutiennent que :

- l’indemnité transactionnelle de 120.000 euros a été versée en vue de la réparation du préjudice financier et moral subi du fait des désordres apparus sur le chantier de construction de la maison d’habitation et ne peut donc être prise en compte dans le prix de cession de l’immeuble et, par voie de conséquence, dans le montant de la plus-value imposable ;

- à titre subsidiaire, les intérêts d’emprunt supportés doivent venir en majoration du prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value ;

- à titre subsidiaire, l’administration doit majorer, pour le calcul de la plus-value de cession, le prix d’acquisition en tenant compte des intérêts d’emprunts supportés qui n’ont pas pu être imputés du fait de l’échec de l'opération immobilière en application de la doctrine administrative BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20.

 

Par des mémoires en défense, enregistrés les 31 octobre 2018 et 19 novembre 2019, le ministre de l’action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par M. et Mme E… ne sont pas fondés.

 

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

 

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. C…,

- les conclusions de Mme Chollet, rapporteur public.

 

Considérant ce qui suit :

1. M. et Mme B… E… ont conclu, le 17 juillet 2004, un contrat de maîtrise d’œuvre avec la société Habitat Concept en vue de la construction d’une maison d’habitation sur un terrain situé sur le territoire de la commune de Saint-Pair-sur-Mer. À la suite d'un différend entre M. et Mme E… et la société Habitat Concept, le tribunal de grande instance d’Avranches a, par un jugement du 1^er juillet 2010, constaté la nullité du contrat liant les parties, l’a requalifié en "contrat de construction de maison individuelle", a alloué à ceux-ci une somme provisionnelle de 30.000 euros et ordonné une expertise afin notamment d’évaluer les préjudices subis par M. et Mme E…. Ceux-ci ont alors décidé de mettre un terme à la construction. Par protocole du 15 juillet 2011, puis par réitération du protocole et acte de vente du 27 octobre 2011, ils ont cédé à la société à responsabilité limitée (SARL) Franck D… le bien immobilier. Dans leur déclaration de plus-value de cession au titre de l’année 2011, M. et Mme E… ont indiqué un prix de cession de 140.000 euros. Par une proposition de rectification du 9 février 2015, l’administration a intégré dans le calcul de la plus-value immobilière une somme de 120.000 euros sur le fondement du II de l’article 150 VA et de l’article 683 du code général des impôts. M. et Mme E… ont demandé au tribunal administratif de Caen la décharge de l’imposition supplémentaire ainsi mise à leur charge. Par un jugement du 8 mars 2018, dont ils relèvent appel, le tribunal a rejeté leur demande.

2. M. et Mme E… demandent que, d’une part, la somme de 120.000 euros qui correspond selon eux à une indemnité transactionnelle ne soit pas intégrée dans le calcul de la plus-value de cession imposable et, d’autre part, les intérêts d’emprunt, qui n’ont pu être imputés sur des revenus fonciers, soient inclus dans le même calcul en tant qu’élément supplémentaire du prix d’acquisition du bien immobilier.

 

Sur l’intégration de l’indemnité transactionnelle dans le calcul de la plus-value de cession :

3. Aux termes de l’article 150 VA du code général des impôts : "II. - Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l’article 683. Les indemnités d’assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d’un immeuble ne sont pas prises en compte.". Aux termes du dernier alinéa du I de l’article 683 du même code : "La taxe ou le droit sont liquidés sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur une estimation d’experts, dans les cas autorisés par le présent code.". Aux termes de l’article 74 D de l’annexe II au même code : "Le prix de cession et le prix d’acquisition comprennent toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l’article 683 du code général des impôts".

4. Il ressort de l’instruction et notamment des termes mêmes du protocole d’accord du 15 juillet 2011, réitéré le 27 octobre 2011, pour mettre fin à un litige opposant M. et Mme E... et M. D..., qu’il est tenu compte comme composantes du prix de vente du bien immobilier en cours de construction sur un terrain situé sur le territoire de la commune de Saint-Pair-sur-Mer, outre la somme de 140.000 euros, celle de 120.000 euros versée, alors même que cette dernière est qualifiée d’indemnité transactionnelle, forfaitaire et définitive à titre de dommages et intérêts en contrepartie du désistement de M. et Mme E… de toute action contentieuse. Ainsi, la somme de 120.000 euros est incluse dans le prix de cession. Dès lors, c’est à bon droit que, conformément aux dispositions précitées, l’administration a intégré cette somme dans le calcul de la plus-value de cession imposable.

 

Sur la prise en compte des intérêts d'emprunt dans le montant du prix d’acquisition :

En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :

5. Aux termes de l’article 150 VB du code général des impôts : "II.- Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (…) 3° Des frais afférents à l’acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition dans le cas des immeubles à l’exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies ; (…).". Aux termes de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au même code : "Pour l’application du III de l’article 150 VA du code général des impôts, les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Ils s’entendent exclusivement : /1° Des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ; /2° Des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ; /3° Des indemnités d’éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation ; /4° Des honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ; /5° Des frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble.". Il résulte de ces dispositions que les intérêts d’emprunt ne sont pas admis en majoration du prix d’acquisition d’un bien immobilier dans le calcul d’une plus-value immobilière imposable.

 

En ce qui concerne l’interprétation administrative de la loi fiscale :

6. M. et Mme E… se prévalent du paragraphe 270 de l’instruction BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 du 20 décembre 2013 selon lequel "Seules les dépenses dont l’imputation n’a pu être intégralement opérée du fait de la limitation prévue au 3° du I de l’article 156 du CGI peuvent être prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable. Bien entendu, le contribuable doit être en mesure d’apporter la preuve que ces dépenses n’ont pas été déduites de ses revenus imposables en produisant une copie de la déclaration des revenus n°2042 (CERFA n°10330) et la déclaration des revenus fonciers n°2044 (CERFA n°10334), accessibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaires", souscrites au titre de l’année de la réalisation des dépenses et des années suivantes jusqu’à celle de la cession. /Lorsque le montant du déficit restant à imputer est supérieur au montant des dépenses non encore déduites qui peuvent être prises en compte, le montant à prendre en compte pour le calcul de la plus-value doit être plafonnée au montant de ces dépenses. Dans le cas contraire, ce montant est égal au montant du déficit. /Lorsque l’immeuble est cédé avant l’expiration du délai de report, une interprétation stricte pourrait conduire à refuser toute prise en compte des dépenses dont l’imputation est en cours. Dans un souci d’équité, il convient néanmoins d’admettre la déduction de ces dépenses. Mais, afin d’éviter une double déduction au titre des revenus fonciers ou du revenu global, d’une part, et de la plus-value, d’autre part, le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit des années antérieures restant à imputer sur les revenus de l’année de la cession.". Toutefois, le bien immobilier n’ayant pas été donné en location, et par voie de conséquence, en l’absence d’un déficit foncier, M. et Mme E… ne rentrent pas dans les prévisions de cette documentation de base.

 

7. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme E… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande. Par voie de conséquence, leurs conclusions relatives aux frais liés au litige doivent être rejetées.

 

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de M. et Mme E… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme B… E… et au ministre de l’action et des comptes publics.

 

Délibéré après l’audience du 28 novembre 2019, à laquelle siégeaient :

- M. Bataille, président de chambre,

- M. C…, président assesseur,

- Mme Malingue, premier conseiller.

 

Lu en audience publique le 12 décembre 2019.

Le rapporteur,

J.-E. C…

Le président,

F. BatailleLe greffier,

A. Rivoal

 

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics, en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

 

C’était bien essayé…

Car, comme chacun le sait (nul n’est censé ignorer la loi…), la vente d’un bien immobilier, une maison, un terrain ou un appartement, peut générer la réalisation d’une plus-value immobilière, lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat.

Et cette plus-value, lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence principale du vendeur, est taxable.

Il faut bien vivre…

 

Après application d’un abattement pour durée de détention, elle est imposable à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition globale au taux de 36,2 %.

 

Le prix de revient est en principe majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d’acquisition, tels que les honoraires du notaire, les commissions des intermédiaires et les droits d’enregistrement.

Par ailleurs, il est majoré du montant des travaux effectués par le propriétaire.

Soit celui-ci est en mesure de justifier les travaux pour le montant réellement payé, et c’est ce montant qui est retenu. Soit il ne le peut pas (factures trop anciennes et perdues depuis, ou travaux payés « au black »), et le montant des travaux est évalué forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition.

Ce qui reste donc une « prime à la fraude »…

Ces deux majorations sont importantes dans la mesure où elles permettent de réduire le montant de la plus-value.

Et elles sont les deux seules expressément prévues par la loi !

 

Devant le Tribunal administratif de Caen, puis devant la Cour administrative d’appel de Nantes, ce contribuable-là a tenté d’obtenir que les intérêts de l’emprunt, contracté pour l’achat de l’immeuble, soient également retenus.

En effet, ceux-là sont déductibles des revenus fonciers générés par le bien acheté, mais en l’occurrence, il n’y a jamais eu de revenu de cette nature sur ce bien-là à raison d’un litige avec son constructeur qui aura interdit, matériellement, sa mise en location…

Au-delà des arguments juridiques développés, celui de l’équité pouvait prévaloir.

Même si les taux d’intérêt sont actuellement particulièrement bas, le prix de l’immobilier est tellement haut que la durée de l’emprunt peut atteindre 25 ans, voire 30 ans. Sur une telle durée, les intérêts, même à un taux raisonnable, majorent considérablement le coût réel de l’acquisition.

 

Toutefois, le Tribunal administratif de Caen a rejeté la demande du contribuable.

La Cour administrative d’appel de Nantes confirme le jugement, et a donc donné tort au contribuable dans ses prétentions.

Son argumentation a été rejetée, tant sur le terrain de la loi fiscale (qui est ce qu’elle est) que sur celui de la doctrine administrative qui semblait pourtant lui être plus favorable.

Dès lors, à moins d’un pourvoi devant le Conseil d’État et d’une décision favorable de celui-ci, la porte entrouverte semble désormais refermée.

Car comme vous ne l’ignorez pas, la doctrine opposable à tous les citoyens – l’interprétation que fait l’administration fiscale des lois et règlements fiscaux qu’elle est chargée d’appliquer – est d’interprétation stricte, notamment quand elle est favorable au contribuable.

Quand elle ne l’est pas, on demande au juge de l’anéantir au cas par cas, jusqu’à ce qu’elle soit rapportée (ou devenue légale par une intervention du Parlement).

 

La Cour suit naturellement cette jurisprudence constante de l’application de l’article L80 A du LPF : Si tu ne réunis pas les conditions prévues par la doctrine invoquée, c’est que tu n’y as pas droit !

Et en l’espèce, Maître A… aurait dû avertir ses clients.

À moins qu’il ait tenté un « essai », juste pour voir.

De toute façon, ce n’est pas lui qui paye… mais est « honoré » pour ça : Alors pourquoi se gêner ?

D’autant que ça reste une recette imposable pour le « baveux » et un coût non-déductible pour le contribuable : Tout bénéfice pour le fisc, en somme !

 

Bon week-end à toutes et tous !

 

I³