Parties communes d’un immeuble.
C’est l’histoire de « Monsieur N. »,
copropriétaire d’un immeuble dont il habite au rez-de-chaussée, à qui il vient
tout d’un coup l’idée de demander au syndicat des copropriétaires que lui
soient délivrés le badge et le code d’accès à la cage de l’escalier principal.
Curieuse requête…
Que va-t-il en faire, puisqu’il n’a pas
besoin d’accéder au moindre escalier pour rentrer chez lui (ou en sortir).
Refus du syndic.
Du coup, « Monsieur N. », têtu, assigne
le syndicat de copropriété devant les juridictions pour avoir gain de cause.
Pas plus le syndic que les juges du fond ne
comprennent en première instance cette demande et, comme la Cour d’appel, ils
rejettent la demande de « Monsieur N » aux motifs qu’il ne participe
pas aux charges de l’escalier principal et qu’il n’a aucun intérêt objectif à l’utiliser
puisqu’il accède à son appartement par une porte donnant sur l’escalier de
service.
Solution somme toute assez logique…
La Cour de cassation est alors saisie.
Et c’est pour elle l’occasion de faire un
rappel des principes :
Cour de cassation - Chambre civile 3
N° de pourvoi : 22-24.119
Non publié au bulletin
Solution : Cassation partielle
Audience publique du jeudi 08 février 2024
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris,
du 26 octobre 2022
Président : Mme Teiller (président)
Avocat(s) : SARL Meier-Bourdeau,
Lécuyer et associés, SCP Piwnica et Molinié
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE
CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
COUR DE CASSATION
Audience publique du 8 février 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 77 F-D
Pourvoi n° W 22-24.119
R É P U B L I Q U
E F R A N Ç A I S E
AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME
CHAMBRE CIVILE, DU 8 FÉVRIER 2024
M. [E] [N], domicilié [Adresse 1], a formé
le pourvoi n° W 22-24.119 contre l'arrêt rendu le 26 octobre 2022 par la cour
d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des
copropriétaires du [Adresse 2], dont le siège est le cabinet [L] [M], [Adresse
3], représenté par son syndic le cabinet [L] [M], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son
pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur
général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller
référendaire, les observations de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés,
avocat de M. [N], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des
copropriétaires du [Adresse 2], après débats en l'audience publique du 19
décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt,
conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme
Layemar, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de
cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir
délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 26
octobre 2022), M. [N], copropriétaire, a assigné le syndicat des
copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] (le syndicat des copropriétaires)
en délivrance du badge et du code d'accès à la partie de l'immeuble où se situe
l'escalier principal et en paiement de dommages et intérêts.
Examen des moyens
Sur le second moyen
2. En application de l'article 1014,
alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une
décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de
nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen
Énoncé du moyen
3. M. [N] fait grief à l'arrêt de rejeter
sa demande de délivrance sous astreinte du badge et du code d'accès, alors :
« 1°/ que la force obligatoire du contrat
est attachée au règlement de copropriété ; que la cour d'appel qui a refusé
d'appliquer les clauses du règlement de copropriété prévoyant l'accès des
copropriétaires aux parties communes et de détermination des parties communes,
n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a violé
l'article 1103 du code civil, ancien article 1134 ;
2°/ que chaque copropriétaire use et jouit
librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de
ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination
de l'immeuble ; que la cour d'appel a rejeté la demande d'accès aux parties
communes par un copropriétaire par des motifs inopérants et a donc privé sa
décision de base légale au regard de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 3, 4, dans sa rédaction
antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et 9,
alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
4. Aux termes du premier de ces textes,
sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à
l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
5. Aux termes du deuxième, les parties
communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des
copropriétaires ou certains d'entre eux seulement.
6. Selon le troisième, chaque
copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de
ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la
destination de l'immeuble.
7. Pour rejeter la demande, l'arrêt
retient, d'une part, que M. [N] ne participe pas aux charges de l'escalier
principal, d'autre part, qu'il n'a aucun intérêt objectif à accéder à cet
escalier, puisqu'il accède à son lot, situé au rez-de-chaussée, par une porte
donnant sur l'escalier de service.
8. En statuant ainsi, sans constater que
l'escalier principal était, selon le règlement de copropriété, une partie
commune spéciale sur laquelle M. [N] n'avait aucun droit, la cour d'appel a
violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu
de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce
qu'il rejette la demande de remise sous astreinte du badge et du code d'accès à
la partie de l'immeuble où se situe l'escalier principal, l'arrêt rendu le 26
octobre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les
parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie
devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires
du [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de
procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires
du [Adresse 2] à [Localité 4] et le condamne à payer à M. [N] la somme de 3.000
euros.
Dit que sur les diligences du procureur
général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être
transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de
cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son
audience publique du huit février deux mille vingt-quatre.
Ainsi, le principe qui s’applique dans ce cas
est celui de la liberté d’accès des copropriétaires aux parties communes et
résulte de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des
immeubles bâtis.
La seule exception à ce principe concerne les
parties communes dites « spéciales » ou dites « à usage exclusif ».
En effet, un règlement de copropriété peut
prévoir que certaines parties communes soient affectées à l’usage ou à
l’utilité exclusifs d’un lot de copropriété.
En pratique, cet usage exclusif concerne
certaines parties communes attenantes à un lot (par exemple : balcon, terrasse,
jardin, cours, combles, couloir).
Dans le cas de « Monsieur N », la
Cour de cassation relève que la Cour d’appel n’a pas constaté que, selon le
règlement de copropriété, la cage de l’escalier principal constituait une « partie
commune spéciale » sur laquelle « Monsieur N. » n’avait aucun
droit.
Elle casse donc l’arrêt de la Cour d’appel et
renvoie l’affaire devant elle afin qu’elle détermine si le règlement de
copropriété désigne la partie de l’immeuble concernée comme une partie commune
spéciale ou non.
Solution logique et conforme à la loi…
(De toute façon, il ne saurait en être
différemment…)
Mais dans cette histoire, on ne sait toujours
pas pourquoi « Monsieur N. » veut un badge d’accès à l’escalier
principal.
Serait-ce pour rejoindre discrètement la dame
du 5ème quand son mari s’absente sans avoir à user de l’interphone
situé au RDC mais qui n’est pas discret ?
Ni pourquoi le syndicat ne l’a pas autorisé à
posséder ce badge, parce que justement le mari soupçonneux du 5ème
en avait fait un casus belli personnel, menaçant de rétorsions diverses
les autres copropriétaires ?
Moa, je serai le syndic, je proposerai donc à
tout le monde de modifier le règlement de copropriété en ce qu’il répartit les
charges de l’escalier principal, dont notamment l’entretien de la badgeuse, en
y incluant désormais par adjonction de tantièmes supplémentaires à supporter
par « Monsieur N. », participant ainsi la répartition desdites
charges : Une liberté, ça a un coût…
Question de principe également !
Peut-être saura-t-on pour quelle raison « Monsieur
N. » tient tant à ce badge à moins que la Cour de cassation ne reprenne sa
jurisprudence du « principe du critère d’utilité »…
Mais bon, avant que ça revienne devant la
Haute Cour, je ne serai plus de ce monde, mais vous, vous saurez peut-être :
Quelle chance vous avez, finalement !
Bonne fin de week-end à toutes et à tous !
N’oubliez pas, demain, c’est l’anniversaire d’une
relique du pétainisme : La fête des mômans !
Vous n’en avez qu’une, quand elle vous reste :
Alors bonne fête des mères !
I3
Pour mémoire (n’en déplaise à «
Poux-tine ») : « LE PRÉSENT BILLET A ENCORE ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE PERSONNE « NON
RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE », REMPLISSANT DONC
LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » !
Post-scriptum : Alexeï
Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se
condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
Постскриптум: Алексей
Навальный умер в заключении за свои политические взгляды. Россияне обрекают
себя на всю жизнь нести весь позор!
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire