Notaire, un métier difficile…

En cas d’un bien sous-évalué, qui est responsable ?
 
On avait déjà vu le cas d’un appartement vendu trop cher à un quidam qui ne s’est rendu compte que par la suite qu’il avait acheté une loggia qui n’appartenait pas au vendeur.
(I-Cube (l'exilé): Erreur de métrage… (flibustier20260.blogspot.com))
Et que le vendeur, obligé de restituer une partie du prix reçu, se retourne alors à tort contre son notaire.
Il ne faut jamais se fâcher avec son notaire : Il garde des sous qui sont à vous pour se payer de votre mauvaise humeur…
 
En l’espèce, un notaire dresse un acte qui partage les biens d'ex-époux à la suite d’un divorce.
L’ex-mari se voit attribuer deux biens immobiliers.
Ces biens sont ensuite vendus à un prix supérieur au prix indiqué dans l’acte et l’ex-mari est condamné à payer à son ex-épouse une somme en dédommagement du préjudice subi résultant de la sous-évaluation.
Ce qui fâche l’ex.
Et tout le monde se retrouve devant les tribunaux de mon pays pour obtenir justice…
 
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 octobre 2021, 19-23.507 19-24.683,
Cour de cassation - Première chambre civile
N° de pourvoi : 19-23.507, 19-24.683
Audience publique du mercredi 06 octobre 2021
Décision attaquée : Cour d'appel de Nancy, du 30 septembre 2019
Président Mme Duval-Arnould (conseiller doyen faisant fonction de président)
Avocat(s) SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boulloche
 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
Arrêt n° 577 F-D
Pourvois n° U 19-23.507 et X 19-24.683 JONCTION
 
I - Mme [G] [X], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° U 19-23.507 contre un arrêt rendu le 30 septembre 2019 par la cour d'appel de Nancy (1^ère chambre civile), dans le litige l'opposant à M. [E] [F], domicilié [Adresse 3], défendeur à la cassation.
II - M. [E] [F], a formé le pourvoi n° X 19-24.683 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant à Mme [G] [X], divorcée [S], défenderesse à la cassation.
 
La demanderesse au pourvoi n° U 19-23.507 invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le demandeur au pourvoi n° X 19-24.683 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
 
Sur le rapport de Mme Darret-Courgeon, conseiller, les observations de la SCP Boulloche, avocat de Mme [X], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [F], après débats en l'audience publique du 29 juin 2021 où étaient présents Mme Duval-Arnould, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Darret-Courgeon, conseiller rapporteur, M. Girardet, conseiller, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° U 19-23.507 et X 19-24.683 sont joints.
 
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 30 septembre 2019), un jugement du 21 juin 2005 a prononcé la séparation de corps et de biens de M. [S] et Mme [X], sur leur demande conjointe, et homologué la convention définitive portant règlement des effets de la séparation et l'acte liquidatif de la communauté dressé en la forme authentique le 12 mai 2005 par M. [F], notaire.
3. Reprochant notamment à M. [F] d'avoir sous-évalué, en sa défaveur, deux immeubles dépendant de la communauté, attribués à M. [S], et d'avoir omis de mentionner, dans l'état liquidatif, son droit d'usage et d'habitation sur un bien situé à Thiaucourt, Mme [X] l'a assigné en responsabilité et indemnisation.
 
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi n° U 19-23.507, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
Sur le moyen du pourvoi n° X 19-24.683, pris en sa première branche
Énoncé du moyen
5. M. [F] fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une certaine somme à Mme [X] en réparation de la sous-évaluation des immeubles attribués à M. [S], alors « que le devoir de conseil incombant au notaire qui instrumente un état liquidatif de communauté ne porte pas sur la valeur des biens qui en constituent l'objet sauf s'il dispose d'éléments lui permettant d'aviser ou même de suspecter qu'ils ont été manifestement sous-évalués ; qu'en imputant à faute au notaire la sous-évaluation des biens visés dans l'acte liquidatif de communauté des époux [S]-[X], établi le 1^er avril 2005, au motif qu'elle aurait été notable, sans établir qu'elle aurait été manifeste et que le notaire disposait d'éléments lui permettant de la suspecter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code. »
 
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
6. Mme [X] conteste la recevabilité du moyen au motif qu'il serait nouveau et mélangé de fait et de droit.
7. Cependant, M. [F] soutenait, dans ses écritures, que le notaire ne peut être tenu de l'évaluation donnée par les parties, sauf s'il est en mesure de suspecter une sous-évaluation manifeste.
8. Le moyen est donc recevable.
 
Bien-fondé du moyen
Vu l'article 1382 devenu 1240 du code civil :
9. Il résulte de ce texte que le notaire, chargé d'établir un état liquidatif de communauté, est tenu d'alerter les parties lorsqu'il dispose d'éléments lui permettant de déceler ou de suspecter que les biens en cause ont été manifestement sous-évalués.
10. Pour condamner M. [F] à indemniser Mme [X], après avoir constaté que deux immeubles attribués à M. [S], ont été vendus en octobre 2005 au prix de 228.673 euros, pour le premier, et de 158.000 euros, pour le second, alors qu'ils avaient été respectivement évalués, dans l'état liquidatif, à 183.000 et 122.000 euros, l'arrêt relève que ceux-ci ont été notablement sous-évalués et qu'en application de l'indice trimestriel du coût de la construction, la valeur marchande de ces biens s'établissait au 1^er avril 2005, date de l'acte de partage, à 219.059,12 et 151.357,36 euros, soit un actif de communauté amputé d'une somme de 65.416,48 euros.
11. En se déterminant ainsi, sans constater que le notaire disposait d'éléments lui permettant de déceler ou de suspecter une sous-évaluation manifeste des biens attribués à M. [S], la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. [F] à payer à Mme [X] la somme de 32.708,24 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de la sous-évaluation des immeubles de la communauté attribués à M. [S], l'arrêt rendu le 30 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Condamne Mme [X] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille vingt et un.
 
Or, lors de la liquidation d’une communauté, le devoir de conseil du notaire ne porte pas sur la valeur d’un bien sauf si des éléments permettent de suspecter de manière évidente une sous-évaluation.
C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt.
Le notaire n’est en fait tenu d’alerter les parties qu’en cas de sous-évaluation manifeste.
Et dans cette affaire, la preuve n’en est pas rapportée.
Conséquence, le notaire n’est pas fautif.
 
En bref, un officier ministériel que reste un notaire n’est pas un supplétif des redoutables agents des services d’assiette des droits de mutation.
Les parties donnent des valeurs « vénales » des choses sur lesquelles vont porter les actes notariés, et globalement, le notaire n’a pas à faire réaliser une contre-expertise sur ces valeurs.
La preuve, les prix des choses vendues, partagées ou indemnisées peuvent changer n’importe quand et faire des plus ou moins-values au fil du temps pour différentes raisons qui n’existaient peut-être pas au moment de la primo-évaluation.
Je sais : Un marchand de biens fait justement métier d’acheter un bien immobilier « pas cher » qu’il sait pouvoir revendre « plus cher » un peu plus tard…
En revanche, il semble que le notaire engagerait sa responsabilité en cas d’action en rescision pour plus des 7/12^ème de la valeur : L’acte est considéré comme nul par le Code civil, dans cette hypothèse…
Mais ce n’est pas dit dans cet arrêt.
 
Bref, la « mauvaise humeur » des clients d’un notaire est un risque pour les notaires d’avoir à engager des actions en justice coûteuses et chronophages !
Vous me direz, ils sont assurés pour ça et en cas de désinvolture et de fraude d’un notaire, tous les autres notaires de sa compagnie se retrouvent à être les garants de leur confrère indélicat…
 
Bon week-end tout de même à toutes et à tous !
 
I³