Un notaire peut-il en être tenu pour responsable ?
Monsieur « V. » vient d’être condamné à
restituer 7 % du prix de cession de son appartement, la loggia de son duplex
constituant en réalité une partie commune de l’immeuble qu’il ne pouvait donc
pas vendre pour n’en avoir jamais été propriétaire exclusif.
Et il l’a mauvaise.
Peut-il appeler en garantie le notaire chargé de sa vente ?
Telle est la question que la Cour de Cassation aura dû trancher l’année dernière.
Je n’ai eu le texte que tout récemment.
Cour de cassation, civile, Troisième chambre civile 3,
mercredi 8 décembre 2021
N° de pourvoi : K 20-14.119
Non publié au bulletin
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, du 21 janvier 2020
Président : Mme Teiller (président)
Avocat(s) : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Marlange et de La Burgade, SCP Waquet, Farge et Hazan
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE
CIVILE, DU 8 DÉCEMBRE 2021
1°/ Mme [K] [D], domiciliée [Adresse 2], notaire
associée à la société [K] [D] et [J] [H],
2°/ la société [K] [D] et [J] [H], notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° K 20-14.119 contre l'arrêt rendu le 21 janvier 2020 par la cour d'appel de Lyon (1ère chambre civile B), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [B] [A], domicilié [Adresse 1],
2°/ à Mme [N] [R], domiciliée [Adresse 4],
3°/ à Mme [G] [P], domiciliée [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
M. [A] et Mme [P] ont formé, par un mémoire déposé au
greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Les demanderesses au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation également annexé au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [D] et de la société [K] [D] et [J] [H], de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. [A] et de Mme [P], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [R], après débats en l'audience publique du 3 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 21 janvier 2020), M.
[A] et Mme [P] (les vendeurs) ont vendu à Mme [R], moyennant le prix global de
173.000 euros, deux lots d'un immeuble en copropriété constitués d'un
appartement et d'une cave, l'acte authentique mentionnant une surface habitable
de 70,36 m², incluant une loggia fermée de 6,27 m².
2. Estimant que la loggia avait été prise en compte à tort dans le calcul de la surface, alors qu'elle constituait une partie commune, Mme [R] a assigné les vendeurs en paiement d'une certaine somme au titre de la diminution du prix de vente.
3. Les vendeurs ont appelé en garantie Mme [D] (le notaire) et la société civile professionnelle [K] [D] - [J] [H] (la SCP) pour manquement à leur obligation d'information et de conseil.
Examen des moyens
Sur le second moyen du pourvoi principal
Énoncé du moyen
4. Le notaire et la SCP font grief à l'arrêt d'accueillir l'appel en garantie des vendeurs, alors « que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et qui correspond à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie ; qu'en condamnant le notaire à garantir les vendeurs de l'intégralité du prix dont elle ordonnait la restitution au titre de l'erreur de mesurage affectant la superficie du bien vendu, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 46, alinéa 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
5. Selon le premier de ces textes, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
6. Aux termes du second, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
7. Pour condamner le notaire et la SCP à garantir les vendeurs de la condamnation à payer, à l'acquéreur, une somme au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente, l'arrêt retient que cette condamnation constitue un préjudice en lien de causalité direct et certain avec le manquement au devoir de conseil du notaire.
8. En statuant ainsi, alors que la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné après sa diminution en raison de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Et sur le moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi incident :
Énoncé du moyen
9. Les vendeurs font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme [R] la somme de 15.416 euros, alors « que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'acte de vente énonce, sous le paragraphe « absence de ventilation du prix », que « les parties entendent ne pas indiquer la ventilation du prix entre les lots vendus. Par suite, le notaire avertit le vendeur qu'en l'absence de ventilation de prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d'erreur de mesurage se calculera sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne pourra donc se calculer sur le seul lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage. En pratique, une expertise sera nécessaire pour évaluer la fraction du prix correspondant à la valeur du ou des biens non soumis à la loi Carrez » ; qu'en appliquant la réduction sur la somme de 173.000 euros représentant le prix de vente d'un ensemble composé de deux lots, dont l'un, à usage de cave, n'entrait pas dans le calcul de superficie du bien vendu, excluant ainsi que la valeur représentée par la cave soit soustraite de la valeur totale avant d'appliquer au résultat le coefficient de réduction du prix, motif pris qu'il se déduisait de la stipulation relative à l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus « que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement », quand ladite clause prévoyait au contraire que l'éventuelle réduction du prix se calculerait sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1946 et qu'une expertise serait nécessaire pour déterminer la fraction du prix correspondant à la valeur du bien ainsi soustrait, la cour d'appel a méconnu les stipulations claires et précises de l'acte de vente en violation du principe susvisé. »
Réponse de la Cour
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
10. Pour dire que c'est à bon droit que le premier juge a appliqué la réduction du prix sur la somme de 173.000 euros, l'arrêt retient qu'il se déduit de l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement.
11. En statuant ainsi, alors qu'il résultait des termes clairs et précis de l'acte de vente qu'en l'absence de ventilation du prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d'erreur de mesurage se calculerait sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et ne pourrait donc se calculer sur le seul lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage, la cour d'appel a violé le principe susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
12. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
13. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond sur l'appel en garantie des vendeurs contre le notaire et la SCP.
14. La demande doit être rejetée, les dommages et intérêts réclamés correspondant au montant de la restitution du prix qui n'est pas constitutive d'un préjudice.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer
sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande en paiement de la somme de 785 euros au titre de la diminution des droits attachés à la vente, l'arrêt rendu le 21 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi sur l'appel en garantie de M. [A] et Mme [P] contre Mme [D] et la société civile professionnelle [K] [D] - [J] [D] ;
Rejette les demandes de garantie de M. [A] et Mme [P] contre Mme [D] et la société civile professionnelle [K] [D] - [J] [D] ;
Remet, sur les demandes principales de Mme [R], sauf sur le rejet de sa demande en paiement de la somme de 785 euros, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon autrement composée ;
Condamne M. [A] et Mme [P] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille vingt et un.
Conséquemment, la réduction proportionnelle du prix de
vente qu’il faut consentir à son acheteur, lorsqu’il s’avère que la surface
réelle d’un appartement est d’au moins 5 % inférieure à celle indiquée sur
l’acte, ne relève pas, par elle-même, d’un dommage susceptible d’être
indemnisé.
Il faut dire qu’il faut être gonflé pour se faire indemniser du prix restitué d’une chose vendue qui n’appartenait pas au vendeur…
Impossible donc d’en faire supporter la charge au notaire ayant rédigé l’acte, même s’il a manqué de diligence.
Pour résumer, c’est ce qu’a rappelé la Cour de
cassation aux anciens propriétaires d’un appartement de 70 mètres carrés, qui
se voyaient exiger le remboursement de plus de 15.000 euros, car la loggia
fermée de 6 mètres carrés constitutive du bien était en réalité une partie
commune de l’immeuble.
À ces plaignants, qui soulignaient qu’il aurait suffi au notaire de vérifier le règlement de copropriété pour découvrir que la loggia n’avait pas à intégrer un métrage Carrez, les juges ont répondu que « la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné après sa diminution en raison de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie ».
Peu importe, dès lors, le manque de vigilance du notaire.
Dès lors, monsieur « V. » devra assumer, seul, la diminution de prix de son appartement.
Dans le cas contraire, il se serait enrichi sans cause…
Comme quoi, avant de vendre un bien immobilier, une
activité très encadrée par la réglementation, n’omettez pas de réunir tous les
certificats nécessaires et rendus indispensables par la loi… y compris les
risques naturels, les thermites et autres saloperies qui abîme meubles et
immeubles ainsi que votre santé, plus un diagnostic énergie.
Si dans le métré il y a une erreur, au moins vous n’êtes plus concernés : C’est une bataille d’experts contre lesquels on peut se retourner.
De toute façon, ils sont assurés pour ce genre d’erreur…
Dernier jour de notre « mois électif » et il
aura été rinçant…
Alors bon week-end à toutes et à tous !
Demain, c’est férié, chômé et… « manifesté » !
I3
Peut-il appeler en garantie le notaire chargé de sa vente ?
Telle est la question que la Cour de Cassation aura dû trancher l’année dernière.
Je n’ai eu le texte que tout récemment.
N° de pourvoi : K 20-14.119
Non publié au bulletin
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, du 21 janvier 2020
Président : Mme Teiller (président)
Avocat(s) : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Marlange et de La Burgade, SCP Waquet, Farge et Hazan
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU
PEUPLE FRANÇAIS
2°/ la société [K] [D] et [J] [H], notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° K 20-14.119 contre l'arrêt rendu le 21 janvier 2020 par la cour d'appel de Lyon (1ère chambre civile B), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [B] [A], domicilié [Adresse 1],
2°/ à Mme [N] [R], domiciliée [Adresse 4],
3°/ à Mme [G] [P], domiciliée [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Les demanderesses au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation également annexé au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [D] et de la société [K] [D] et [J] [H], de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. [A] et de Mme [P], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [R], après débats en l'audience publique du 3 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
2. Estimant que la loggia avait été prise en compte à tort dans le calcul de la surface, alors qu'elle constituait une partie commune, Mme [R] a assigné les vendeurs en paiement d'une certaine somme au titre de la diminution du prix de vente.
3. Les vendeurs ont appelé en garantie Mme [D] (le notaire) et la société civile professionnelle [K] [D] - [J] [H] (la SCP) pour manquement à leur obligation d'information et de conseil.
Sur le second moyen du pourvoi principal
Énoncé du moyen
4. Le notaire et la SCP font grief à l'arrêt d'accueillir l'appel en garantie des vendeurs, alors « que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et qui correspond à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie ; qu'en condamnant le notaire à garantir les vendeurs de l'intégralité du prix dont elle ordonnait la restitution au titre de l'erreur de mesurage affectant la superficie du bien vendu, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Vu l'article 46, alinéa 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
5. Selon le premier de ces textes, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
6. Aux termes du second, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
7. Pour condamner le notaire et la SCP à garantir les vendeurs de la condamnation à payer, à l'acquéreur, une somme au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente, l'arrêt retient que cette condamnation constitue un préjudice en lien de causalité direct et certain avec le manquement au devoir de conseil du notaire.
8. En statuant ainsi, alors que la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné après sa diminution en raison de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Et sur le moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi incident :
9. Les vendeurs font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme [R] la somme de 15.416 euros, alors « que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'acte de vente énonce, sous le paragraphe « absence de ventilation du prix », que « les parties entendent ne pas indiquer la ventilation du prix entre les lots vendus. Par suite, le notaire avertit le vendeur qu'en l'absence de ventilation de prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d'erreur de mesurage se calculera sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne pourra donc se calculer sur le seul lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage. En pratique, une expertise sera nécessaire pour évaluer la fraction du prix correspondant à la valeur du ou des biens non soumis à la loi Carrez » ; qu'en appliquant la réduction sur la somme de 173.000 euros représentant le prix de vente d'un ensemble composé de deux lots, dont l'un, à usage de cave, n'entrait pas dans le calcul de superficie du bien vendu, excluant ainsi que la valeur représentée par la cave soit soustraite de la valeur totale avant d'appliquer au résultat le coefficient de réduction du prix, motif pris qu'il se déduisait de la stipulation relative à l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus « que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement », quand ladite clause prévoyait au contraire que l'éventuelle réduction du prix se calculerait sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1946 et qu'une expertise serait nécessaire pour déterminer la fraction du prix correspondant à la valeur du bien ainsi soustrait, la cour d'appel a méconnu les stipulations claires et précises de l'acte de vente en violation du principe susvisé. »
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
10. Pour dire que c'est à bon droit que le premier juge a appliqué la réduction du prix sur la somme de 173.000 euros, l'arrêt retient qu'il se déduit de l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement.
11. En statuant ainsi, alors qu'il résultait des termes clairs et précis de l'acte de vente qu'en l'absence de ventilation du prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d'erreur de mesurage se calculerait sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et ne pourrait donc se calculer sur le seul lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage, la cour d'appel a violé le principe susvisé.
12. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
13. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond sur l'appel en garantie des vendeurs contre le notaire et la SCP.
14. La demande doit être rejetée, les dommages et intérêts réclamés correspondant au montant de la restitution du prix qui n'est pas constitutive d'un préjudice.
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande en paiement de la somme de 785 euros au titre de la diminution des droits attachés à la vente, l'arrêt rendu le 21 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi sur l'appel en garantie de M. [A] et Mme [P] contre Mme [D] et la société civile professionnelle [K] [D] - [J] [D] ;
Rejette les demandes de garantie de M. [A] et Mme [P] contre Mme [D] et la société civile professionnelle [K] [D] - [J] [D] ;
Remet, sur les demandes principales de Mme [R], sauf sur le rejet de sa demande en paiement de la somme de 785 euros, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon autrement composée ;
Condamne M. [A] et Mme [P] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille vingt et un.
Il faut dire qu’il faut être gonflé pour se faire indemniser du prix restitué d’une chose vendue qui n’appartenait pas au vendeur…
Impossible donc d’en faire supporter la charge au notaire ayant rédigé l’acte, même s’il a manqué de diligence.
À ces plaignants, qui soulignaient qu’il aurait suffi au notaire de vérifier le règlement de copropriété pour découvrir que la loggia n’avait pas à intégrer un métrage Carrez, les juges ont répondu que « la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné après sa diminution en raison de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie ».
Peu importe, dès lors, le manque de vigilance du notaire.
Dès lors, monsieur « V. » devra assumer, seul, la diminution de prix de son appartement.
Dans le cas contraire, il se serait enrichi sans cause…
Si dans le métré il y a une erreur, au moins vous n’êtes plus concernés : C’est une bataille d’experts contre lesquels on peut se retourner.
De toute façon, ils sont assurés pour ce genre d’erreur…
Alors bon week-end à toutes et à tous !
Demain, c’est férié, chômé et… « manifesté » !
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