On ne sait pas encore tout de ce qui va se passer,
Mais déjà on analyse que nos quotidiens ne seront probablement plus jamais
les mêmes qu’avant : La « grippette » est trop longue pour ne
pas laisser de traces durables.
Trop longue, trop « anxiogène », trop mal gérée et trop
contraignante pour ne faire que passer comme si de rien n’avait été.
Bien sûr, elle aura encore et durant plusieurs mois des conséquences
économiques et sociales imprévues (l’intendance et l’hélicoptère-monétaire),
mais il ne s’agit pas seulement de ça.
Déjà vous avez changé votre façon de travailler, de vous déplacer, de vous
amuser, de vous distraire, de manger et boire, de faire la fête avec vos amis
et connaissances, de vivre.
Et ça se voit.
C’est manifeste, votre « production de valeur ajoutée » change
de nature : Vous n’êtes plus obligé d’être en permanence à votre poste de
travail. Le « présentiel » va devenir tôt ou tard l’exception.
Déjà je participe à des réunions via des applications internet et j’enregistre
mes cours en vidéo, au moins pour la partie « magistrale ». Notez que
la Sorbonne n’est pas très loin de chez moâ, mais « ça monte » pour y
aller, ce qui me fatigue.
Soit je prends le bus pour user des équipements mis à ma disposition sur
place dans une des salles désertées, soit j’organise un « gros-Zoom »
pour répondre aux interrogations des étudiants (qui restent actifs derrière de
chez eux).
Ils en ont fait l’essai grandeur nature avec les profs d’ékole durant 55
jours.
Mais ça manque de chaleur. L’avantage c’est que je n’ai plus de buée sur
les verres de mes binocles pour cause de masque…
Et c’est épuisant pour les générations habituées à se retrouver
quotidiennement dans des locaux dédiés et « couper les ponts »
passées les portes de leur établissement, sauf que les élèves avaient suivis
leurs parents dans leur exil campagnard : À quoi serviront donc les
bâtiments des ékoles municipales ?
À accueillir des SDF ? À s’assurer des bureaux de vote propres ou seulement
à faire passer des examens non frauduleux ? Quoique… à quoi servent les
examens et concours remplacés par des quizz et du contrôle continu ?
Pourquoi les placer là et pas ailleurs ? Pourquoi ne pas libérer les
inscriptions d’un bout à l’autre du pays, que chacun ait le choix de son
prof (ou gourou), là où « Jupiter » veut mettre les gamins de trois
ans en classe ?
Et attention, ces nouvelles façons de « produire » vont se
généraliser : À part le mek qui appuie sur le bouton « on » le
matin (et « off » le soir), de plus en plus de tâches seront exécutées
par des « robots » et/ou des algorithmes dans les années à venir !
On n’aura plus qu’à contrôler la qualité de leur travail, ce qui va finir
par être « emmerdant », parce qu’un robot, ça ne se trompe jamais…
Même le ramassage des ordures ménagères, il ne faut pas rêver (faites donc
un tour au moins à Barcelone : Il ne leur manque plus que de remplacer le
chauffeur…) sera adapté !
Les métros automatiques existent déjà, demain les bus, autocars, trains,
taxis, les avions et navires n’auront plus à leur bord qu’un « contrôleur » :
Déjà les voitures modernes tournent toute seule le volant mais exigent que vous
ayez les mains dessus pour le faire (le contrôle… exigé par le code de la
route où le « contrôleur-conducteur » se fait contrôler par la
machine…) !
Inutile de vous dire que, demain votre vie va s’appauvrir en surprises à gérer…
Vous serez moins talentueux. Mais l’avez-vous déjà été ?
Le « présentiel » sera réduit à la part congrue, jusque dans les
hôpitaux, les salles de théâtre et de concert : On opère déjà les patients
par télé-magie et le cinéma, avec toutes les possibilités de « mises en scénographie »
de découpage qui n’existent pas ailleurs, qui a été inventé depuis bien
longtemps, a déjà pris une place incontournable au « spectacle-vivant »…
Et puis c’est plus commode : On peut mettre sur « pause »
pour aller en fumer une ou se verser un gorgeon de liqueur !
La chute de la consommation physique ajoutée à la montée en puissance du
commerce électronique pendant le confinement et à la crise économique sans
précédent provoquée par la pandémie font d’ailleurs craindre à certains
observateurs un violent vent contraire sur l’immobilier commercial, mais
également sur l’immobilier de résidence.
Donc demain, et par voie de conséquence, également sur les infrastructures
dont certaines vont devenir obsolètes, surdimensionnées, alors que d’autres
feront cruellement défaut, car vos déplacements ne seront plus les mêmes.
Pour aller plus loin, ne nous laissons pas tenter par les généralités sur
cet immobilier « tertiaire » composé de nombreuses sous-classes
d’actifs, évoluant chacune grâce des facteurs bien spécifiques.
Soutenu par des tendances structurelles que la crise actuelle ne remettra
pas en cause tout de suite le commerce de cœur de ville dans les métropoles et
villes dynamiques, car il est et restera, porteur malgré un probable et large ralentissement
temporaire : Les robots viendront vous livrer depuis votre commande passée
derrière votre écran.
L’attractivité des murs de commerce de cœur de centre-ville est soutenue depuis
plusieurs années par une série de catalyseurs, certains reposant sur des
tendances structurelles.
D’autres contraintes, logistiques pour l’essentiel mais aussi les coûts et
nuisances engendrées, les empêchent, comme toujours, de prospérer, cantonnés
sur leur « niche géographique ».
Je vous le dis depuis des années : Demain, il n’y aura que trois
types d’activité.
L’activité de proximité, dont la fonction publique ; les grosses boutiques
régionales ou nationales qui assumeront l’effort industriel ; et quelques « perles »
à haute valeur ajoutée.
Ces dernières peuvent décamper avec armes et bagages du jour au lendemain :
Il faut les bichonner parce qu’elles font payer leur existence au reste du
monde.
Les secondes supportent la quasi-intégralité du prix de la fonction
publique à travers les coûts mis à sa charge mais aussi sur le dos de leurs « laborieux »
et ont déjà délocalisé l’essentiel dès que possible.
La première pourrait être la seule – mais j’y crois moins – à supporter le
coût de la fonction publique qui participe au lien social (ou ce qu’il en
reste) : Elle subsistera.
Les flux démographiques vers les grandes villes, le vieillissement de la
population mais également l’évolution rapide des territoires, avec, d’un côté,
la dévitalisation de nombreuses villes moyennes, mais de l’autre, le
renforcement des grandes métropoles, dirigent toujours plus de personnes, et
donc de consommateurs, vers les cœurs de centre-ville des grandes villes
dynamiques nationales et européennes.
Mais à cette tendance lourde s’ajoute un besoin croissant de « proximité
».
Le commerce, les services, l’artisanat, l’accès aux soins…
La ville « idéale » – c’est déjà à l’étude – c’est « tout à
dix minutes à pied », du coiffeur au boulanger en passant par tous les
services du quotidien. Ce sont de plus vastes logements, avec vue dégagée et
balcon en plein-air pour les « happy-few ».
D’un autre côté, le renchérissement du coût du transport, les difficultés
de circulation, de stationnement et le développement d’une « conscience
écolologique » incitent de plus en plus de citadins à délaisser la voiture
pour faire leurs courses.
Cette recherche de proximité est également alimentée par de nouvelles
aspirations, notamment de la part des « Milléniaux » et des générations
suivantes, pour une consommation plus locale, plus qualitative, plus saine et
moins énergivore, voire « à énergie positive ».
Des objectifs parfois contradictoires.
Ces jeunes générations n’hésitent pas non plus à reporter une partie de
leurs dépenses sur les loisirs, la restauration mais aussi les services et les
soins à la personne.
Or, ces offres sont souvent non « délocalisables » et prospèrent dans les
cœurs de centre-ville des grandes métropoles.
Alors que les citadins étaient déjà prêts, avant la pandémie, à payer plus
chers des biens et services accessibles à quelques rues de leur domicile, la
valeur « proximité » n’a été que renforcée par le confinement.
Strictement limités dans leurs déplacements durant 55 jours, avec la seule
possibilité de réaliser des achats dits « essentiels » (picole, bouffe et
tabac), la très grande majorité des citadins a systématiquement privilégié les
commerces ouverts près de chez eux.
Lors des premières semaines d’un déconfinement très progressif, ce sont aussi
les commerces de proximité qui ont été plébiscités pour solliciter des services
auxquels la population n’avait plus accès.
Depuis, ce sont également les commerces de cœur de centre-ville,
facilement accessibles, qui profitent le plus du redémarrage de la
consommation.
D’autres facteurs participent bien entendu à l’attractivité des commerces
de cœur de ville.
Le rôle du tourisme, traditionnel catalyseur de la consommation en « Gauloisie-prospère »,
ne doit pas non plus être occulté. Bien sûr, la pandémie actuelle a brutalement
stoppé la venue des touristes étrangers avec des conséquences non négligeables
pour les commerces des grandes villes touristiques : Il en a manqué plus
de 30 millions.
D’un autre côté, les autochtones sont majoritairement restés dans
l’Hexagone cet été et ont donc pu partiellement combler ce manque à gagner. Il
en sera tout autant pour les vacances de la Toussaint et probablement de Noël.
Sauf à se dépayser totalement et « vivre comme avant » le plus
loin possible tant que ce sera possible, au soleil et au bord de la mer, ou à l’air-pur
des altitudes…
Partiellement seulement : Le secteur touristique est à l’agonie.
Après le coup d’arrêt de 2020 et un probable lent redressement l’année
prochaine, les flux touristiques devraient reprendre, au moins en Europe, et
l’attractivité touristique de la « Gauloisie-du-bien-vivre » ne pas
se démentir, peut-on espérer.
Personnellement, je n’en suis pas certain : Il va falloir attendre de
longs mois pour retrouver un étiage assurant la survie de ce secteur-là de
l’économie.
Le commerce est en principe un secteur très dynamique et créatif.
Chaque année apparaissent, le plus souvent dans les cœurs de centre-ville,
de nouvelles enseignes, de nouveaux concepts, de nouveaux formats qui
démontrent une capacité de renouvellement permanent.
Mais dans les « mêmes murs »… qui sont par nature plutôt rares.
La période de confinement a également témoigné de cette créativité :
De nombreux commerçants indépendants ont redoublé d’idées et d’énergie pour
apporter des solutions à leurs clients et continuer à les servir. Livraisons,
drive piéton, horaires adaptés, restauration à emporter ou livrée… autant de «
nouveaux » services qui ont permis de limiter la chute des chiffres d’affaires.
Avec le « couvre-feu » instauré pour quelques 20 millions de « Gauloisiens-semi-confinés »,
on va en revenir au « tea-time » des brexiters : Leur « 5 à
7 » à eux avant de rentrer dormir sur le canapé devant la télé de 21
heures à 6 heures.
Dure révolution des mœurs à assumer, surtout si ça se prolonge en 2021…
Cette réactivité face à une situation inédite a bien sûr pu être déployée
d’autant plus facilement que ces commerces disposaient déjà d’un site internet
et d’outils digitaux.
La crise sanitaire a ainsi mis en lumière la complémentarité stratégique,
qui ne fait que croître depuis plusieurs années, entre les commerces physique
et digital ainsi que la nécessité d’une distribution multicanale.
La « cousine » Marie-Jo et son frère Jean-Ba, sur le boulevard
Wilson à Calvi (Balagne – « Corsica-Bella-Tchi-Tchi »), n’ont jamais
fait autant d’affaires que durant le confinement : Un téléphone et une
petite camionnette, ils ont pu ravitailler des clients qui ne sortaient plus de
chez eux…
Sur mon boulevard « parigot », l’agriculteur du Vexin donnait
RDV sur le trottoir avec votre commande préparée la veille et son camion…
Il est intéressant, à ce titre, de souligner que pendant le confinement,
le taux de croissance des ventes en ligne a été de 100 % pour les enseignes
traditionnelles ayant pignon sur rue (un doublement), contre 15 % pour les « pure-players »
de l’e-commerce…
Loin d’être un point de rupture, la crise actuelle devrait là encore
renforcer une tendance déjà en place : Le développement dans les cœurs de ville
des grandes métropoles de magasins connectés comme nouvelle vitrine des
enseignes, y compris des « pure-players » internet qui cherchent
désormais, quel paradoxe, des emplacements physiques comme relais de
croissance.
Avec la montée en puissance des réseaux sociaux, de l’utilisation des
smartphones et du recours à la géolocalisation, les commerces physiques de
centre-ville s’emparent aussi des outils numériques de fidélisation, et ce à la
lumière des nouvelles habitudes de consommation.
Si toutes ces tendances constituent de puissants facteurs de soutien pour
les murs de commerce de cœur de ville, il n’en reste pas moins que
l’attractivité de ces zones doit être garantie, voire renforcée, par des
aménagements adaptés, sans ça les boutiques fermeront.
Accessibilité optimisée pour toutes les formes de mobilité et un confort
d’usage, un réseau mobile efficace pour utiliser les outils digitaux, des
espaces publics de qualité aménagés autour d’un paysage urbain harmonieux, un maillage
de commerces offrant une densité et mixité d’offres adaptées à l’évolution des
modes de vie et à l’émergence de nouveaux besoins… autant de critères à
combiner pour promouvoir de véritables « parcours client », y compris
expérientiels, et ainsi assurer la pérennité des murs commerciaux en cœur de
centre-ville.
Retour aux « circuits-longs » de la distribution…
Ces tendances de fonds vont donc continuer à dessiner les villes de
demain.
Achetés avec discipline et discernement, les murs de commerce situés dans
les principales artères au cœur des métropoles dynamiques, sortiront renforcés
de la crise actuelle et resteront porteurs au sein de la galaxie de l’immobilier
commercial.
En revanche, les « mégastores » et centres commerciaux laissés
en périphérie, pour lesquels les réseaux routiers ont été adaptés (la ville à
la campagne, et non pas la campagne à la ville) vont devoir se réinventer pour
éviter l’effondrement.
Moins de déplacements entraine moins de client.
Pour vendre, il ne suffira plus d’être « attractif » (par la
taille et les prix), la profondeur de gamme étant assurée par l’Internet et les
magasins « virtuels » : Il faudra livrer dans des conditions acceptables.
Amazon l’a bien anticipé là où la VPC s’est fait doubler faute de
logistique adaptée.
Une erreur de stratégie de la Poste que j’avais déjà identifiée il y a
bien deux décennies de ça… avec pourtant des solutions « clé en
main »…
Ils avaient les moyens, humains, technologiques et fonciers, mais ils préféraient
alors « faire banquier »… C’était plus flatteur pour leurs « énârques »
de dirigeants.
Le plus difficile, ça restera l’immobilier de bureau. Les
« méga-sièges » (et les réseaux routiers qui vont avec), avec le
télétravail les téléréunions et les nouveaux débits offerts par la 5G et la
téléphonie mobile en générale, vont probablement transformer en friche bien des
tours qui affrontent en plus leur remises aux normes du moment.
Par exemple, la Tour Montparnasse va devoir être vidée pour achever son
désamiantage. C’est autant de salariés qui ne sillonneront plus les lieux de
restauration alentours, les commerces du centre commercial adjoint, la gare du
même nom et les 4 stations de métros.
Retiendra-t-on encore longtemps les nombreuses lignes du bus qui tournent
autour ?
Car la plupart des entreprises qui y logeaient ne reviendront pas.
De toute façon, et jusque dans les quartiers d’affaires de périphérie ou
de centre-ville, la chasse au mètre-carré devenu inutile a déjà commencé…
Vous rendez-vous compte de ce que ça représente comme trajets quotidiens
qui au mieux devront se déplacer vers d’autres destinations, au pire qui vont
disparaître ?
Avec un ricochet direct sur les commerces de proximité alentour et l’exode
à prévoir de salariés contraints de suivre leur employeur.
Sauf à accepter d’être déclassé au rayon « chômage & rebut »…
Ce qui veut dire à termes des classes fermées, des ékoles à reconvertir,
une génération de professeurs et instituteurs emportée par le mouvement, des
facultés aux bâtiments surdimensionnés pour une fréquentation « en
présentiel » réduite à sa plus simple expression (un écran et un clavier
suffiront), hors les jours d’examen écrits (et oraux).
Les Moocs ont de l’avenir, mais acquérir le « tour de main »
devant une machine, un tour, un pont levant ou un four, ça va finir par manquer
dans bien des métiers.
Parce que pour livrer, s’il faudra encore des
« chauffeurs-livreurs-ripeurs », des pompistes et les camions
resteront indispensables. Or, ça mérite d’être entretenu et réparé…
En matière immobilière, l’avenir est donc aux plateformes (une façon de
reconvertir les centres commerciaux désertés) et aux habitations sommaires type
HLM amélioré (avec balcon et vue dégagée), construites aux nouvelles normes de
mobilité et de commodité (« écolologique »), à proximité des lieux de
labeur « matériel » restés inconciliables avec le télétravail.
Il n’y en a pas beaucoup, ni « à la campagne » et encore moins
en centre-ville.
Finalement vous vous déplacerez forcément moins et plus rarement. Les
activités culturelles « de masse », ludiques et touristiques vont en
souffrir durablement puisque vous vous contenterez d’y participer par
l’intermédiaire de vos écrans…
Vos stades, parfois gigantesques et flambants neufs, resteront donc vides.
Au moins autant que les églises ou les synagogues.
Vos piscines, patinoires devenues inutiles parce que contingentées,
finiront par abriter des SDF aux mauvais jours et les sinistrés des
catastrophes naturelles qui progressent.
Ça soulagera les salles de fêtes municipales et les casernes de pompier
désaffectées !
En bref, soyons clairs, le « Conard-virus », qu’il y ait un jour
ou l’autre un vaccin ou non, aura durablement changé votre vie : Elle ne
sera plus jamais « comme avant » !
C’est le triomphe du « monde d’après », même si on ne l’avait
pas vu comme ça…
Ou alors seulement comme de pâles répliques.
De toute façon, si vous n’avez pas compris cet avenir-là, ne vous en
faites pas, on vous collera bien une autre bactérie nouvelle très vilaine, ou
un autre virus bien dégueulasse.
Figurez-vous que, pour votre bonheur, c’est dans l’agenda des
« maîtres du monde » que de vous confiner au strict minimum tellement
vous dégueulassiez la belle planète-bleue sans retenue, jusque-là.
Le « Conard-virus » aura été un « coup d’essai
inespéré » qui a démontré que c’était possible partout sur la planète, à
condition d’avoir un pouvoir politique assez fort pour vous y
contraindre !
C’était finalement la leçon qu’aura tenté de vous faire passer
« Jupiter » la semaine dernière en « descendant dans l’arène »,
tout en « sauvant les apparences » d’une démocratie active et…
démocratique.
Il aura parfaitement réussi cette étape qui cache une « fine-impréparation »
(à la « seconde-vague ») ciselée au « petits-oignons ».
C’est splendide, finalement : Ils sont vraiment très forts !
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