Le problème de l’habitat…
Il fallait bien que je m’en préoccupe un peu à un peu plus d’un mois du
premier tour du 15 mars…
La « concurrence » est ouverte entre les « sortants »
et quelques « ex » et futurs « ténors ».
Et je dois dire qu’au premier abord, c’est surtout le foisonnement de
fausses bonnes idées qui s’allonge, notamment autour du logement.
Assez ridicule, mais c’est comme ça quand la démocratie flirte avec la
démagogie et le « populisme ».
Petit état des lieux (en trois étapes) d’un des premiers clivages.
Je peux en témoigner pour avoir été « expat’ » et ré-impatrié
avant terme « post-brexit », trouver chaussure à son pied, avec
quelques exigences quant aux commodités environnantes, c’est du sport,
croyez-moi.
En plus, j’avais pour exigence d’être à moins d’un quart d’heure de chez
ma « Môman-personnelle », qu’il pleuve ou qu’il vente, grève ou pas
grève…
Et je me suis retrouvé dans « les beaux-quartiers » rive-gôche à
pas de prix.
Ils me font rigoler doucement : 10.000 €/m², c’est juste une moyenne.
Moâ, non seulement j’ai payé nettement plus, mais j’ai constaté qu’il n’y
a rien en-dessous de ce « prix moyen » !
Pas bien grave, j’avais les moyens et c’est autant de moins qu’ils
n’auront pas et que « ma nichée » retrouvera après mon décès qui
approche…
Et puis, j’étais « habitué » aux tarifs londoniens, je n’ai pas
été autrement surpris.
Et je constate que durant cette campagne municipale en la kapitale, le
logement est appelé à devenir un sujet « central » dans la plupart des
programmes des candidats. À juste titre d’ailleurs, puisqu’il conditionne la
qualité et le niveau de vie des parigots, mais aussi l’attractivité et la
compétitivité de la ville et du pays au niveau mondial.
Et comme à chaque élection, les candidats rivalisent de propositions
parfois loufoques, notamment quand certaines sont déjà anciennes et se sont
montrées parfaitement inefficaces.
En 2020, il faudrait exiger des candidats des propositions réalistes et
efficaces, et bannir les fausses bonnes idées : mais je rêve sans doute
d’un monde meilleur qui n’existe pas encore.
Globalement sur ce point avec 1,3 million de logements et 2,2 millions d’habitants,
« Paris-sur-la-plage » compte depuis 1954, de plus en plus de
logements (+ 13 %), et de moins en moins d’habitants (– 22 %) !
Parce que ce n’est pas si facile de s’y maintenir…
Étonnant et pourtant, c’est une tendance qui n’évite pas la pénurie, le
logement étant, avec les loisirs et contrairement à la nourriture, un domaine
où les « Gauloisiens » sont forcés d’investir le plus, toutes
catégories confondues.
Et « Paris-sur-la-plage », ça se mérite !
On compte un total de 1.374.377 résidences dont 1.140.732 résidences principales,
119.570 résidences secondaires et 114.073 logements vides.
Résultat, la démographie des 2.190.327 personnes y habitant se décompose
en 1.140.127 propriétaires directs, 453.918 propriétaires résidents
« secondaires », 119.570 vacants ou en travaux, ou encore
604.725 locataires du parc « privé » et 230.285 locataires du parc
« public ».
En bref, une ville bourgeoise de « proprios » où le « public »
à loyer « modéré » ou aidé ne représente que 10 % de l’ensemble.
Je ne crache pas dessus, j’en ai été au démarrage de ma carrière.
Pas longtemps parce que le « loyer-aidé » que je payais était
moins cher que les charges locatives qui grimpaient de 20 % tous les ans. Et
là, un locataire n’a aucune prise sur ce qu’il est amené à payer…
C’est comme ça.
J’ai eu l’occasion de devenir propriétaire à 23 kF/m² (il y a bien
longtemps) et mes remboursements bancaires me revenaient moins cher que le
« loyer-modéré + charges », allez savoir pourquoi, aucune idée.
Mais au moins, je pouvais peser sur la baisse des « charges » de
copropriété dans un immeuble de retraités qui survivaient là à « la
va-comme je te pousse », bienheureux de trouver un « d’jeun »
capable de faire baisser les factures…
Rappelons toutefois que « Paris-sur-plage » ça « se
mérite » : À désormais 10.000 euros le prix du mètre carré à l’achat,
le logement privé est plus coûteux, de 2 fois à 6 fois par rapport aux grandes
villes de province (Cannes ou Limoges par exemple, où je n’irai pas vivre…
l’une trop « m’as-tu-vu » l’autre trop « désertique »).
Globalement le prix du m² est en moyenne 3,5 fois plus élevé que n’importe
où ailleurs. Pour ma part, je suis revenu presqu’au même prix, mais en euro,
pas en franc trente ans plus tard !
Les loyers sont en moyenne de 27 euros par m² y rendent le locatif privé
difficilement accessible aux ménages, tout en étant peu rentable pour les
propriétaires, hors perspectives de plus-values à la revente.
Dont acte.
Et c’est ce qui explique qu’on n’a que 20 % de locataire dans ce pays-là.
Du coup, la tension sur le marché immobilier parisien conduit à une baisse
du nombre d’habitants à Paris (environ 12.000 par an déménagent tous les ans
depuis des années), pour des départs en banlieue ou en province des ménages
avec enfants.
Dans le secteur du logement social public, les coûts de construction sont
voisins de ceux du logement privé (logique…), et les loyers (7,5 euros par m²)
sont trois à quatre fois inférieurs à ceux du privé grâce aux diverses
subventions publiques (vos impôts à vous qui détruisent le marché) : Vous
payez pour quelques-uns et vous, pour que vous deviez payer nettement plus
cher !
Mais c’est avec autant de demandes en attente (236.000) que de logements
HLM existants, et seulement 11.000 attributions de HLM par an. Du coup, la
durée d’attente est considérable : Le délai pour obtenir un logement HLM
se chiffre en plusieurs années et est très aléatoire, notamment pour les
classes moyennes.
D’autant que le taux de rotation (4,3 %) est très faible dans les HLM
parisiens, deux fois inférieur en moyenne à celui du privé caractérisé par des
écarts considérables selon les catégories (30 % pour les jeunes étudiants ou
actifs à 5 % pour les locataires en place depuis longtemps).
Les ménages qui disposent d’un HLM correct à « Paris-sur-Seine »
à 7 €/m² optimisent logiquement leurs comportements individuels en le
conservant « à tout prix » : Une rente de situation de plus, là où on
voulait de l’égalité devant la charge publique…
Une situation de « quasi-propriétaire » qui rend indispensable
la construction de toujours plus de logements sociaux pour étancher la demande…
Or, sous les deux dernières mandatures « soces », cet engagement
de construction s’est en fait soldé par l’annexion de logements intermédiaires
issus du secteur privé : On ne construit pas plus !
Avec pour conséquence immédiate une baisse du nombre de logements locatifs
privés.
En Île-de-Gauloisie les écarts des loyers moyens HLM entre « Paris-sur-la-plage »
(7,4 €/m²) et la banlieue la moins recherchée (Seine-Saint-Denis : 6,3 €/m²)
sont très faibles. Et l’écart est minime aussi par rapport aux HLM de province
(5,6 €/m² en Auvergne-Rhône-Alpes).
De plus, ces écarts sont « aplatis » avec les APL, réduisant la
motivation des locataires de HLM à déménager pour faire des économies, même si
leur logement n’est optimal pour eux ni en termes de taille ni en termes de
localisation, et j’ai même vu des logements où la livraison d’électricité était
pris en charge par EDF soi-même…
Bref, une sous-optimisation contraire à ce qui se passe dans le locatif
privé où les écarts de prix des loyers sont rapidement de deux à un entre Paris
et la quasi-totalité de la banlieue, et de trois à un entre Paris et la
province.
Vous l’avez pigé, on fait à « Paris-sur-la-Seine » des ghettos
de « pôvretés » au nom de la « mixité sociale », noyés dans
un océan de vérités financières : Des « logés » déconnectés de
la réalité économique de leurs quartiers.
C’est comme ça et ils en sont tous contents !
Conséquence de cette stabilité, l’utilisation du parc HLM n’est ni
rationnelle ni efficace. Un problème sérieux compte tenu du nombre de personnes
concernées car le niveau élevé des plafonds (5.865 euros par mois pour un
couple avec deux enfants) donne le droit d’accès aux HLM à 65 % de la
population, et à 80 % de la population le droit au maintien dans les lieux…
Tout va bien : Il faudrait « tout nationaliser » pour faire
face !
Le nouveau site Internet d’échange de logements entre locataires de HLM
est un premier pas vers l’optimisation de l’utilisation de ce parc, mais peu
efficace tant que les loyers seront aussi peu différenciés.
Or, tandis que la population « Gauloisienne-à-loger » croît de
0,4 % par an, la taille des ménages baisse régulièrement (séparation des
couples, décohabitation précoce des jeunes pour mise en ménage, pour études ou
pour travail loin de la résidence des parents, et bi-résidences Paris-Province
pour des retraités et des actifs).
Mais les exigences des parisiens sont parallèles à l’amélioration de leur
niveau de vie et donc croissantes en termes de qualité et de taille des
logements (+ 25 % de m² par personne en 40 ans).
Résultat : La demande en logements augmente toujours et encore et fait
flamber les prix à l’achat !
Merci les « soces », ce sont les meilleurs amis des promoteurs
et des « bourgeois » ventripotents qui spéculent sur les plus-values
à faire !
D’autant que le rôle de « Paris-kapitale » est prépondérant dans
tous les domaines : politique, administratif, économique, culturel,
universitaire, international (OCDE, UNESCO), touristique, etc.
Et puis on l’a quasiment vidé de ses usines et entrepôts.
C’est un cas particulier en Europe où ni Madrid, ni Berlin, ni Rome, ni
Berne, ni La Haye ne cumulent tous ces rôles.
Seule Londres assume des fonctions similaires, avec les mêmes conséquences
pour le logement, voir Bruxelles…
Et pour aggraver la situation, Paris est 15 fois plus petit que Londres,
avec une densité de population 4 fois supérieure !
Génial…
Face à cette situation, les candidats et élus à la mairie centrale ont
toujours été globalement d’accord sur des objectifs consensuels : Des logements
de qualité, à un prix abordable pour tous !
Oui, mais pour y parvenir, ils ont proposé, ou mis en œuvre jusque-là,
tout ou partie d’un ensemble de mesures cherchant à augmenter l’offre et à
réduire les prix mais qui se sont révélées être aussi inefficaces que
contre-productives.
Forcément compte tenu de ce qu’on vient de constater.
Le pire, c’est qu’ils persistent…
Car avec une taille réduite (100 km²) et une densité de population exceptionnelle
(21.000 habitants au km²) qui place Paris bien devant Tokyo, New-York ou
Londres, l’accroissement de l’offre est un défi et tout logement supplémentaire
a un coût marginal de plus en plus élevé.
Reste à trouver des solutions cohérentes et pérennes.
Sauf que là, eh bien c’est du grand n’importe quoi depuis des
décennies !
Nous y revenons dès demain.
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