Le problème de l’habitat…
Après le constat rapide de la veille, passons à l’inventaire des solutions
qui n’ont jamais fonctionné :
– Transformer des bureaux en logements : Si l’informatique et l’open-space
ont rendu obsolètes de nombreux bureaux parisiens haussmanniens ou des années
1950-1980, la transformation des bureaux en logements est complexe et les
fortes contraintes administratives sur la location de logements ne les
encouragent pas.
La mairie estime qu’il serait possible de transformer 200.000 m² de
bureaux en logements par an mais en réalité, pas plus de 300 logements par an
seraient créés par cette méthode.
Moâ, j’attends de mettre un quatre pièces dans le bureau du mek de la BNP
place des Vosges qui fait plus de 100 m² d’un seul tenant.
Quant au bureau du maire-central avec ses 1.200 m² sur pignon avec vue sur
la Seine…
– Surélever des immeubles : D’après la mairie, 11.520 bâtiments
pourraient être surélevés, avec un potentiel de 40.000 logements
supplémentaires. En pratique les obstacles techniques, administratifs et
humains sont nombreux et les délais considérables. Une accélération de 200
logements par an par rapport à la situation antérieure semble un grand maximum.
Même les bailleurs sociaux propriétaires d’immeubles entiers, qui sous la
pression de la mairie ont lancé des projets, se heurtent à des difficultés innombrables.
On estime que ces surélévations ne portent que sur une centaine de
logements terminés par an.
– Utiliser les chambres de service : Le stock des 114.000 chambres de
service existantes dans les immeubles parisiens attire régulièrement
l’attention mais la moitié, de moins de 9m², sont trop petites, 15 % sont déjà
habitées et il est très difficile de disposer des autres, soit qu’elles sont
utilisées comme annexes, stockage ou bureaux, soit qu’elles ne disposent pas de
sanitaires, soit que leur utilisation par des tiers entrainerait des
inconvénients refusés par les copropriétaires.
L’objectif d’en convertir une centaine de plus par an en studios grâce à
l’action de l’État est ambitieuse mais ne constitue pas un flux durable.
– Réduire ou interdire les plateformes type Airbnb : Avec 33 millions
de visiteurs et 21 milliards d’euros de consommation, le tourisme est une
activité économique importante pour la ville et ses commerces. Mais l’objectif
de son développement entre en conflit avec le rejet des plateformes de type
Airbnb. La mairie estime que de 25.000 à 30.000 logements sont « touchés » par
le phénomène Airbnb, soit 2,5 % des logements parisiens.
Le plafond est de 120 jours par an, sans qu’on connaisse exactement le
nombre de logements qui sont totalement « sortis » du marché résidentiel
ordinaire.
Renforcer les contrôles sur les plateformes de location peut être utile
pour répondre aux plaintes des habitants des quartiers touristiques, mais ne
modifiera pas la physionomie du marché du logement parisien : C’est tout
juste bon pour taxer des amendes…
– Louer solidaire : C’est une méthode qui propose d’introduire, en
échange d’un loyer réduit, un intermédiaire soutenant le locataire et
garantissant au propriétaire (souvent privé) le paiement des loyers et
l’entretien du logement.
« Louer solidaire » bénéficie de subventions publiques (vos
impôts) et coordonne l’ensemble des subventions et exonérations d’impôts
disponibles pour le propriétaire et le locataire.
Cette politique est mise en œuvre à « Paris-sur-Seine » par quelques
associations labélisées.
Douze.
Des associations (dont « SOS Groupe » de « Beau-Raie-l’Eau ») ne gèrent à peine qu’une
centaine de nouveaux logements par an pour un stock stable d’un millier de
logements…
Queues de cerise…
Lui, le malin, il achète des immeubles dégradés voire insalubres qu’il
donne à bail à ses associations qui les rénove (avec subventions à
réhabilitation, vos impôts…) pour y loger son personnel et quelques « laissés
pour compte » touchant les APL.
À moins qu’il n’en fasse des crèches sous son enseigne
« Crescendo ».
À la fin, ça lui revient via des SCI, tous frais payés…
– Réquisitionner : L’application de la réquisition de logements
vacants prévue dans une ordonnance du 11 octobre 1945, complétée par une loi
datée du 29 juillet 1998, est régulièrement réclamée. Les logements et locaux
réquisitionnés doivent appartenir à une personne morale, être inoccupés depuis
18 mois minimum. Ne s’agissant pas d’un transfert de propriété, mais d’une
occupation des lieux, c’est l'État (vos impôts) qui doit verser un loyer
équivalent à celui d’un logement social au propriétaire bailleur.
En pratique, ces bâtiments exigent des travaux importants. Le nombre de
logements réquisitionnés à Paris est pratiquement nul depuis dix ans.
En revanche, j’ai déjà croisé des hôtels (une ou deux étoiles)
réquisitionnés pour des logements d’urgence : Il faut tout refaire
ensuite…
– Taxer les logements vides et résidences secondaires : Pour réduire
le nombre de logements tout à fait vacants (114.073, et globalement les mêmes
chambres de service) et ceux utilisés comme résidences secondaires (115.957),
deux taxes ont été proposées au niveau national, et appliquées par la mairie de
« Paris-sur-la-plage » aux taux maximums.
Ces mesures n’ont pas réduit le nombre de ces logements qui est resté
stable.
Les logements vacants l’étant souvent pour des raisons objectives (moins
de 9 m²), et moins longtemps que les 12 mois critiques.
Quant aux résidences secondaires, elles correspondent à des rythmes de vie
d’actifs ou de retraités.
– Exproprier : L’expropriation est une procédure qui permet à une
personne publique de contraindre un particulier ou une personne morale à céder
son bien immobilier, même s’il n’est pas à vendre, moyennant le paiement d’une
indemnité souvent ridicule.
Pendant les campagnes électorales, la tentation de réclamer le recours à
cette procédure est récurrente vis-à-vis des propriétaires immobiliers. Mais en
pratique, sauf dans des cas exceptionnels comme le chantier du Grand Paris ou
des Jeux olympiques, elle est pratiquement inapplicable, et ne porte que sur
quelques unités par an.
Au final, toutes ces actions restent complexes et produisent très peu de
logements nouveaux, compensant difficilement les évolutions inverses : Transformations
de logements en bureaux, fusion de logements pour agrandissement, récupération
des chambres de service par les propriétaires, etc.
Reste à faire baisser les prix : Mission impossible, dans une ville
où rien ne semble pouvoir freiner la hausse du prix au m² pour cause de pénurie
entretenue, même si la tentation est grande de contrôler les prix.
Sur la dernière mandature deux tendances se sont imposées : Le
développement du logement social et l’encadrement des loyers avec le succès que
vous connaissez et demain la fin de la « rente » procurée aux
propriétaires privés et une dégradation du foncier, faute de moyens pour
l’entretien.
Mais…
– Il y a aussi la technique des quotas imposés de logements sociaux dans
les nouvelles constructions privées…
Un quota de 30 % de logements sociaux est imposé par la mairie de Paris
dans toute construction neuve privée de plus de 800 m². Une contrainte
supplémentaire pour les promoteurs, même dans des programmes de petite taille
comportant une douzaine de logements, ce qui paradoxalement augmente le prix
d’accession à ces constructions neuves pour les primo-accédants
« libérés » et solvables : Merci pour eux.
Finalement c’est une taxe implicite pour les acheteurs privés et une
perspective de conflits dans la gestion de la copropriété où un organisme HLM
possédera de loin le plus de millièmes.
D’autant que le flux de logements neufs construits à Paris est très faible
(environ 2.000). Conséquence le nombre de logements sociaux produits grâce à ce
procédé reste très limité. Et par contrecoup, cette complexité freine la
production de logements privés, limite la taille des projets, et finit par
pousser à l’augmentation des prix.
– Celle de la reclassification des logements publics intermédiaires en
logements sociaux, qui s’organise depuis 15 ans. Une partie importante de
l’augmentation du nombre de logements sociaux à « Paris-sur-la-Seine »
résulte en fait d’une reclassification administrative de logements
intermédiaires en logements sociaux. Une méthode qui n’augmente pas le stock de
logements mais aggrave la situation pour les revenus moyens, bien entendu.
– Préempter à l’occasion d’une cession (à prix dérisoire) : La parade
est très facile. LLD (Location Longue Durée), emphytéose avec cession dans 30
ou 99 ans pour un euro symbolique (comme le loyer demandé) et « bouquet
d’entrée » équivalent au prix de cession…
Le droit de préemption est un droit légal ou contractuel accordé aux
mairies pour acquérir un bien par priorité à tout autre personne, lorsque le
propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.
À Saint-Ouen, du temps de la mairie « coco », ça a bien fonctionné
pour un bilan pour le moins très controversé : La mairesse en aura perdu
son fauteuil !
La mairie centrale de « Paris-sur-plage » a décidé de préempter
des logements privés, soit d’immeubles en bloc, soit d’appartements
individuels. Un programme spécial cible plus systématiquement les logements
dans 257 (puis 542) immeubles présentant des problèmes.
Sur le nombre de logements, le rachat par la ville de logements privés a
le même résultat que la reclassification de logements publics en HLM : En
réduisant le stock de logements privés à louer, il rend encore plus visible la
pénurie !
Sachant qu’obtenir un HLM prend des années et est aléatoire, le secteur
privé est le seul marché possible pour les personnes qui doivent absolument
trouver un logement (étudiants, travailleurs, nouveaux ménages…)
C’est là qu’est généré l’augmentation des prix et les bulles.
Contre tous les dogmes inverses : Il n’y a rien à faire…
D’autant que le prix de revient, achat plus travaux plus entretien, de ces
logements sociaux extraits du privé, peut être faramineux quand ils sont localisés
dans les arrondissements centraux comme ceux proches des Champs-Élysées ou du
boulevard Saint-Germain.
Vaut-il vraiment mieux financer un seul logement social dans les immeubles
historiques de ces quartiers, ou quatre ailleurs ?
– Contrôle puis blocage des loyers : C’est d’abord l’encadrement des
loyers qui concerne les contrats de location de logements, meublés ou vides, à
usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation
principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité. Il
s’applique aussi bien lors de la première mise en location que lors du
renouvellement du bail arrivé à échéance.
Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à des
sanctions.
Or, le contrôle des loyers ne créant jamais aucun nouveau logement et ne
traite pas le problème de la pénurie au fond.
D’autant qu’en décourageant les bailleurs privés, il tend à réduire la
production de logements neufs, handicape leur entretien, et aggrave la
situation à moyen terme.
Le contrôle des loyers à Berlin, qui était cité comme modèle, a d’ailleurs
montré sa totale inefficacité.
– Idée originale : Dissocier terrain et bâti. Pour favoriser
l’accession à la propriété de Parigots aux revenus intermédiaires, voire
modestes, la mairie propose de séparer la propriété du terrain de celle du
bâti. L’acquéreur règlerait chaque année un loyer au propriétaire.
Une méthode séduisante quand le terrain représente la moitié du coût du
logement (ce qui est rarement le cas : La norme d’un promoteur/bâtisseur,
c’est 12 %).
Mais si le loyer est fixé en fonction du vrai prix du terrain, il sera
élevé…
Et si le loyer est baissé artificiellement, ce détour est inutile, autant
vendre le terrain moins cher.
La méthode proposée est très peu séduisante pour l’acheteur qui ne devra
pas faire de plus-value en cas de revente, alors que c’est la principale
motivation des investisseurs à Paris. Elle implique aussi durablement la mairie
dans la gestion de ces logements, ce qui reste invraisemblable. À ce jour, les
projets ne portent d’ailleurs que sur 150 logements par an.
– Subventionner des coopératives d’habitants, autrement dit lever des
impôts !
Mais l’idée est de favoriser la prise en charge, par leurs futurs
habitants, des plans, du suivi de la construction, et de la gestion d’habitats
collectifs, reste séduisante sur le papier.
Or, la durée en années d’un tel projet est contradictoire avec
l’instabilité actuelle des ménages et des emplois !
Ces projets supposent en effet, en plus une forte implication de la
mairie, une lourdeur et des coûts correspondants : À « Paris-sur-la-plage »
seuls 17 logements sont ou seront construits de cette manière en cinq ans…
Du coup, pour 2020, la campagne débouche sur de nouvelles idées délirantes
pour le logement : Ils n’ont toujours pas de pétrole en revanche, ils
savent « planer » !
Mais nous verrons cela une autre fois !
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