Le régime fiscal des marchands de biens…

Il faut une intention spéculative

 

La vente d’un bien immobilier relève normalement du régime des plus-values des particuliers (ou de l’IS pour les entreprises soumises à cet impôt, commerciales par la forme ou l’activité) et du régime des marchands de biens quand il ne s’agit plus de la gestion de « bon père de famille » d’un patrimoine.

Parce que le bien immobilier est traité comme d’un stock, une marchandise.

J’achète, je porte, je rénove éventuellement, en vue de revendre. Une activité « commerciale » comme une autre.

 

Notez qu’à côté subsiste le régime des lotisseurs : Je possède un bien, je le découpe, je le morcèle et je revends par « petits-bouts » après une éventuelle rénovation ou construction.

Plus de dix lots, et je suis « marchand de biens ».

Attention, car cette qualité de « marchand de biens » est attachée « à vie » à la personne qui réalise ces opérations, même pour son habitation ou les biens reçus en legs, par héritage…

On ne s’en défait jamais : Un vrai piège.

 

Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI), ayant pour objet la location de biens immobiliers, avait acheté un terrain nu en 1994.

Dix ans plus tard, elle avait fait construire sur ce terrain deux bâtiments.

Des constructions qui allaient lui permettre de devenir propriétaire de six appartements et d’un local commercial.

En 2004 et 2005, la SCI avait mis en location le local commercial et vendu les logements.

Les produits ainsi dégagés par cette cession avaient été soumis au régime d’imposition des plus-values des particuliers, le plus favorable.

 

Seulement voilà t’y pas que le fisc, toujours au plus près de « ses sous », an 2006, déclenche une vérification de comptabilité de ladite société.

À la suite de cette procédure, l’administration fiscale lui avait notifié un redressement, justifié par le fait que les produits de la vente devaient être imposés à l’impôt sur les sociétés dès lors qu’ils étaient liés à une activité de marchand de biens.

 

Estimant être dans son bon droit, la SCI avait porté l’affaire devant la justice :

 

CAA de PARIS – N°17PA22522   

Inédit au recueil Lebon

9^ème chambre  

 

M. DALLE, président

M. David DALLE, rapporteur

Mme MIELNIK-MEDDAH, rapporteur public

STRATENE AVOCATS, avocat

 

Lecture du vendredi 5 juillet 2019 

 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

 

La société civile immobilière Barbadine a demandé au Tribunal administratif de la Réunion la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés, de contribution sur l’impôt sur les sociétés et d’imposition forfaitaire annuelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2004 et 2005 et des pénalités correspondantes.

Par un jugement n° 1500075 du 24 mai 2017, le Tribunal administratif de la Réunion a rejeté sa demande.

 

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 27 juillet 2017 et le 15 mars 2018, la société Barbadine, représentée par MeA…, demande à la Cour administrative d’appel de Bordeaux :

1°) d’annuler le jugement n° 1500075 du 24 mai 2017 du Tribunal administratif de la Réunion ;

2°) de prononcer la décharge des impositions et pénalités en litige ;

3°) de mettre une somme de 3.000 euros à la charge de l’État au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

 

Elle soutient que :

- la procédure de taxation d’office ne pouvait être mise en œuvre ;

 

- l’administration a manqué à son devoir de loyauté ;

- elle ne peut être soumise à l’impôt sur les sociétés à raison des opérations réalisées en 2004 et 2005 ;

- elle a respecté ses obligations déclaratives ; les pénalités sont infondées.

 

Par un mémoire, enregistré le 23 janvier 2018, le ministre de l’action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

 

Il soutient que :

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

 

Par une ordonnance n° 428220 du 1^er mars 2019, le président de la section du contentieux du Conseil d’État a attribué le jugement de l’affaire à la Cour administrative d’appel de Paris.

 

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

 

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Dalle,

- les conclusions de Mme Mielnik Meddah, rapporteur public,

- et les observations de M° Labbez, avocat de la société Barbadine.

 

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Barbadine, dont le siège est situé à Saint-Louis (Réunion), a fait l’objet en 2006 d’une vérification de comptabilité, portant sur les années 2003 à 2005. À l’issue, l’administration a estimé que ses résultats des exercices clos en 2004 et 2005 devaient être imposés à l’impôt sur les sociétés, à la contribution sur l’impôt sur les sociétés et à l’imposition forfaitaire annuelle, au motif qu’au cours de ces années elle avait réalisé une opération de construction d’immeuble suivie d’une revente par lots, la faisant entrer dans le champ de l’impôt sur les sociétés par application des dispositions combinées des articles 206-2 et 35 du code général des impôts. Elle a relevé appel devant la Cour administrative d’appel de Bordeaux du jugement en date du 24 mai 2017 par lequel le Tribunal administratif de la Réunion a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions et des pénalités correspondantes. Par une ordonnance du 1^er mars 2019 prise en application de l’article R. 351-8 du code de justice administrative, le président de la section du contentieux du Conseil d’État a attribué le jugement de cette affaire à la Cour administrative d’appel de Paris.

2. En vertu du 2 de l’article 206 du code général des impôts, les sociétés civiles sont passibles de l’impôt sur les sociétés si elles se livrent à des opérations visées à l’article 35 du même code. Il résulte de ce dernier article qu’ont le caractère de bénéfices industriels et commerciaux « les bénéfices réalisés par les personnes... qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux… ». L’application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. L’intention spéculative doit être recherchée à la date d’acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession.

3. En l’espèce, il résulte de l’instruction que la SCI Barbadine a été créée le 16 décembre 1992, avec pour objet la location de biens immobiliers. Elle a fait l’acquisition le 5 septembre 1994, près de deux ans plus tard, des terrains sur lesquels les deux bâtiments litigieux, comportant six logements et un local professionnel, ont été édifiés. Cette construction, réalisée en 2004, a été décidée lors d’une assemblée générale ordinaire des associés de la SCI en 2003, plus de huit ans après l’achat des terrains. Si les six logements ont été vendus par la SCI en 2004 et 2005, la société requérante soutient sans être contredite que cinq de ces six ventes ont été effectuées à prix coûtant et ne lui ont procuré aucun bénéfice. Le local professionnel, qui représente 30,68 % de la superficie totale des bâtiments, est donné en location par la SCI depuis l’achèvement de la construction. Il ne résulte pas de l’instruction et n’est pas soutenu par l’administration, que, depuis sa création, la SCI Barbadine aurait accompli d’autres opérations d’achat revente ou de construction d’immeubles que celle ci-dessus décrite. Dans ces conditions, l’achat des terrains litigieux en 1994 ne peut être regardé comme procédant d’une intention spéculative.

4. Il résulte de ce qui précède et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête, que la SCI Barbadine est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de la Réunion a rejeté sa demande.

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

5. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’État une somme de 1.500 euros au titre des frais exposés par la SCI Barbadine.

 

DECIDE :

Article 1^er : Le jugement n° 1500075 du 24 mai 2017 du Tribunal administratif de la Réunion est annulé.

Article 2 : Il est accordé à la SCI Barbadine la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés, de contribution sur l’impôt sur les sociétés et d’imposition forfaitaire annuelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2004 et 2005 et des pénalités correspondantes.

Article 3 : L’État versera à la SCI Barbadine une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Barbadine et au ministre de l’action et des comptes publics.

Copie en sera adressée à la direction du contrôle fiscal sud-ouest.

 

Délibéré après l'audience du 27 juin 2019 à laquelle siégeaient :

M. Dalle, président,

Mme Notarianni, premier conseiller,

Mme Stoltz-Valette, premier conseiller

Lu en audience publique, le 5 juillet 2019.

L’assesseur le plus ancien, Le président-rapporteur, L. NOTARIANNI D. DALLE

Le greffier, C. BUOT

La République mande et ordonne ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

 

Les juges estimant que le redressement n’était pas justifié dans la mesure où, pour être considéré comme marchand de biens, il faut réunir deux critères.

1 – Doivent être remplis la condition du « caractère habituel » des opérations d’achat/vente, ce qui n’était pas le cas puisque l’opération est unique.

2 – Et l’intention spéculative au jour de l’acquisition du bien revendu.

 

Or, la construction des biens immobiliers cédés avait été réalisée 10 ans après l’acquisition du terrain par la SCI.

Et, sur cinq des six lots vendus, aucun bénéfice n’avait été dégagé.

Ce qui vous laisse penser que l’imposition des associés, au titre de l’article 8 du CGI, n’aura eu aucun impact sur leur IR…

Puisque l’intention spéculative au jour de l’acquisition du terrain n’était donc pas établie, que par ailleurs il n’y a pas « dix lots » mais 6, les quidams en reviennent dans le champ d’application de l’IR et non de l’IS.

Avec le régime des « revenus fonciers » pour ce qui est de l’imposition sur les loyers encaissés.

Ainsi en veut la loi.

 

Vous me direz que peut-être, c’est un calcul : Parfois, il vaut mieux passer sous le régime de l’IS, puisqu’on peut déduire tous les frais de gestion et en sus un amortissement, ce que ne permet pas le régime du foncier.

En revanche, je peux vous dire que le passage d’un régime fiscal à un autre (notamment quand on n’a pas comptabilisé ledit amortissement, non déductible à l’IR), ça fait mal, bien sûr.

Et quand il s’agit d’une procédure d’office, c’est encore pire, même quand c’est bien fait (et justifié pour le Service).

 

D’où la réaction des associés.

Qui ont eu finalement gain de cause…

Encore quelques « agents-sous-les-tropiques » qui devraient retourner à l’ékole des impôts de Clermont, au lieu d’emmerder le citoyen de bonne foi en permanence…

D’autant qu’il me semble – ce n’est évoqué que dans les demandes – que ces gens-là ont probablement dû demander conseil auprès de leur centre des impôts quand ils affirment que « l’administration a manqué à son devoir de loyauté » et à son devoir de conseil.

 

Bonne fin de week-end à toutes et à tous : Force reste à la Loi !

 

I³