Une construction jurisprudentielle
La servitude de « tour d’échelle » permet de
disposer d’un accès temporaire sur la propriété des voisins pour effectuer des
travaux nécessaires sur sa propre maison ou son immeuble construits très
proches de la limite séparative, et qu’on ne peut pas effectuer à partir de
chez soi.
Il s’agit de pouvoir poser une échelle, voir des échafaudages, dans le jardin ou la cour du voisin pour atteindre son propre mur.
Cette servitude, qui permet d’avoir un droit de
passage temporaire chez son voisin pour réaliser ses propres travaux, ne
résulte d’aucun texte de loi.
Elle fait partie des obligations de « bon voisinage », à condition de n’y recourir qu’à défaut d’autre solution, car on ne peut l’imposer à ses voisins que d’une manière très limitée !
C’est la jurisprudence qui en a progressivement délimité les contours en précisant dans quels cas on pouvait en bénéficier.
Et cela ne concerne pas les murs mitoyens dont la propriété est partagée par moitié par chacun des propriétaires de part et d’autre et que chacun des deux doit entretenir.
Nouvelles précisions :
Cour de cassation, civile, 3ème chambre
civile, 12 novembre 2020, n° W 19-22.106
Décision attaquée : Cour d’appel de Metz, du 04 juin 2019
Président : M. Chauvin.
Avocat(s) : SARL Cabinet Briard, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a
rendu l’arrêt suivant :
La société SC (…), société à responsabilité limitée,
dont le siège est (…) , a formé le pourvoi n° W 19-22.106 contre l’arrêt rendu
le 4 juin 2019 par la cour d’appel de Metz (1ère chambre civile),
dans le litige l’opposant à la société (…), société civile immobilière, dont le
siège est (…) , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller
référendaire, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société
SC (…), de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société (…),
après débats en l’audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M.
Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M.
Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Metz, 4 juin 2019), la
société SC (…), propriétaire d’un terrain contigu à celui appartenant à la SCI
(…), a obtenu un permis de construire l’autorisant à édifier un immeuble en
limite de sa propriété.
2. Soutenant que la pose et l’isolation des fondations
de l’immeuble impliquaient la réalisation de travaux de terrassement sur la
parcelle voisine, elle a assigné la SCI (…) en autorisation de tour d’échelle
afin de pénétrer sur son fonds pendant la durée des travaux.
Examen du moyen
Sur le moyen unique pris en ses troisième, quatrième
et sixième branches, ci-après annexé
3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code
de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement
motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la
cassation.
Sur le moyen unique pris en ses première, deuxième et
cinquième branches
Énoncé du moyen
4. La société SC (…) fait grief à l’arrêt de rejeter
sa demande, alors :
« 1°/ que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s'agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d’une construction nouvelle ; qu’en énonçant, pour rejeter la demande d’autorisation présentée par la société SC (…), que celle-ci revendique à son profit une servitude de tour d’échelle, non pas pour effectuer des travaux d’entretien ou de réparation, voire même des travaux de finition sur un ouvrage nouvellement construit, mais pour entreprendre purement et simplement la construction d’un bâtiment, et se situe par conséquent hors des hypothèses autorisant le passage sur le terrain voisin dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle, la cour d’appel a violé l'article 544 du code civil ;
2°/ que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s'agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d’une construction nouvelle ; qu’en énonçant, pour débouter la société S.C. (…) de sa demande d’autorisation, qu’il apparaît que l’appelante est propriétaire d’un vaste terrain situé entre plusieurs maisons d’habitation agrémentées de jardins et ne peut se prévaloir de contraintes particulières à cet égard, les photos ne rendant nullement compte d’un environnement urbain dense et qu’il lui était donc entièrement loisible de faire des choix architecturaux permettant de conjuguer la place (vaste) dont elle disposait et les impératifs de construction (fondations, sous-sol) propres au projet qui était le sien, quand il résultait par ailleurs des constatations de l’arrêt que la société S.C. (…) avait obtenu un permis de construire en limite de propriété, la cour d’appel s’est fondée sur des motifs radicalement inopérants et a violé l’article 544 du code civil,
5°/ que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s'agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d'une construction nouvelle ; que du fait de l’autorisation ainsi accordée et de l’atteinte au droit de propriété pouvant en résulter, il appartient au juge saisi de procéder à l’évaluation du préjudice subi par le propriétaire du fonds voisin ; qu’en rejetant la demande d’autorisation présentée par la société SC (…) aux motifs que les travaux projetés impliquaient la destruction pure et simple du mur propriété de la SCI (…) puis le creusement dans sa propriété d’une fouille d’environ 3 mètre de large et 2,70 mètre de profondeur tout au long du chemin d’accès à l’arrière de l’immeuble, rendu impraticable pendant au moins six semaines quand, en ‘'absence de sujétion intolérable et excessive constatée par la cour d’appel, ces circonstances n’étaient pas de nature à faire obstacle au droit de la société SC (…) de se voir autoriser à pénétrer sur le terrain propriété de la SCI (…), situé (…) , afin de lui permettre de réaliser les travaux de construction de l’immeuble bâti en limite de propriété, tel que visé dans le permis de construire délivré le 24 décembre 2014 par la commune de (…), la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 544 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d’appel a souverainement retenu, d’une part, que, l’environnement urbain étant peu dense et la société SC (…) disposant d’un terrain étendu lui permettant de modifier l’implantation de son immeuble en retrait de la limite séparative, la réalisation de son projet ne rendait pas indispensable une intervention sur le terrain voisin et, d’autre part, que les travaux envisagés, qui impliquaient la démolition d’un mur, le creusement d’une tranchée de 2,70 mètres de profondeur et de 3 mètres de large tout le long du chemin d’accès à la parcelle voisine et la privation de l’usage de son parking pendant au moins six semaines, étaient de nature à porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété de la SCI (…).
6. Elle a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que la demande d’autorisation de tour d’échelle devait être rejetée.
7. Le moyen n’est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SC (…) aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société SC (…) et la condamne à payer à la SCI (…) la somme de 3.000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
Rappelez-vous avant toute chose que tout propriétaire
d’un terrain, d’une maison peut demander un accès temporaire au terrain de son
voisin pour des travaux impossibles à réaliser de chez lui.
Même pour aller chercher le ballon des « petiots » qui aura franchi la limite par inadvertance et maladresse, il faut demander la permission préalable…
Et cette « servitude de tour d'échelle » ne repose sur aucun texte réglementaire.
Toutefois, à défaut d’accord amiable, le juge peut l’imposer.
D’ailleurs les juges autorisent le passage chez le voisin s’il s’agit de travaux ayant un caractère indispensable, dès lors que la gêne et les désagréments causés au voisin sont limités.
Ce dernier, qui supporte le passage provisoire sur sa propriété, doit de toute façon être justement indemnisé du trouble subi.
Or, dans cette affaire, la société de construction
souhaitait édifier un bâtiment en limite de propriété.
Réaliser les fondations de cet immeuble entraînait la destruction pure et simple du mur du voisin, puis le creusement dans sa propriété d’une tranchée tout au long du chemin d’accès à l’arrière de l’immeuble et ces travaux rendaient impraticable le parking d’un institut de beauté pendant au moins six semaines.
Aussi le voisin refuse-t-il l’accès à son terrain.
Et la société de construction saisit la justice.
À la suite d’un premier jugement, la Cour d’appel est
saisie. Elle refuse la demande d’autorisation de tour d’échelle pour deux
motifs :
Premièrement, le terrain du projet se situe dans un environnement urbain peu dense. Sa surface permet d’implanter la construction en retrait de la limite séparative afin d’éviter une intervention sur le terrain voisin.
Deuxièmement, les travaux de démolition d’un mur et la privation de l’usage du parking du voisin portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété du voisin.
Conséquemment, la Cour de cassation confirme ce jugement et rejette très logiquement le pourvoi.
L’immeuble à bâtir pouvait et devait être construit plus loin de la limite séparative.
L’autorisation administrative est donc sans effet sur les troubles de voisinage…
Il faut dire qu’il faut être gonflé pour aller faire
des trous chez le voisin : Une tranchée de 3 mètres de large, on n’est
même plus à Verdun ou le long de la Somme en 1914 !
J’avoue que je ne comprends pas l’architecte : C’est de sa responsabilité que de vérifier ce genre de détail !
Manifestement, s’il l’a fait, il n’a pas tenu compte des embarras provoqués chez le voisin par son chantier.
Qui du coup ne se fera pas.
En tout cas pas en l’état.
Peut-être comptait-il sur les « bonnes relations » de voisinage…
Eh bien il les aura gâchées pour au moins une génération !
Peut-être plus d’ailleurs…
Car le « droit d’échelle », c’est une
construction jurisprudentielle : Il n’y a aucun texte pour le fonder,
alors que nous en avons pour les « droits de passage » des fonds
enclavés, sans accès à la voie publique (et des tonnes de décisions juridictionnelles).
Les juges, dans leur immense sagesse, acceptent volontiers d’empiéter temporairement sur un fond voisin (à condition de le remettre en état), mais à des conditions plus que restrictives, comme par exemple un ravalement de mur pignon.
Guère plus…
C’était à savoir !
Bon week-end à toutes et à tous !
I3
Il s’agit de pouvoir poser une échelle, voir des échafaudages, dans le jardin ou la cour du voisin pour atteindre son propre mur.
Elle fait partie des obligations de « bon voisinage », à condition de n’y recourir qu’à défaut d’autre solution, car on ne peut l’imposer à ses voisins que d’une manière très limitée !
C’est la jurisprudence qui en a progressivement délimité les contours en précisant dans quels cas on pouvait en bénéficier.
Et cela ne concerne pas les murs mitoyens dont la propriété est partagée par moitié par chacun des propriétaires de part et d’autre et que chacun des deux doit entretenir.
Nouvelles précisions :
Décision attaquée : Cour d’appel de Metz, du 04 juin 2019
Président : M. Chauvin.
Avocat(s) : SARL Cabinet Briard, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin
RÉPUBLIQUE
FRANCAISE
AU NOM DU
PEUPLE FRANCAIS
La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
« 1°/ que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s'agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d’une construction nouvelle ; qu’en énonçant, pour rejeter la demande d’autorisation présentée par la société SC (…), que celle-ci revendique à son profit une servitude de tour d’échelle, non pas pour effectuer des travaux d’entretien ou de réparation, voire même des travaux de finition sur un ouvrage nouvellement construit, mais pour entreprendre purement et simplement la construction d’un bâtiment, et se situe par conséquent hors des hypothèses autorisant le passage sur le terrain voisin dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle, la cour d’appel a violé l'article 544 du code civil ;
2°/ que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s'agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d’une construction nouvelle ; qu’en énonçant, pour débouter la société S.C. (…) de sa demande d’autorisation, qu’il apparaît que l’appelante est propriétaire d’un vaste terrain situé entre plusieurs maisons d’habitation agrémentées de jardins et ne peut se prévaloir de contraintes particulières à cet égard, les photos ne rendant nullement compte d’un environnement urbain dense et qu’il lui était donc entièrement loisible de faire des choix architecturaux permettant de conjuguer la place (vaste) dont elle disposait et les impératifs de construction (fondations, sous-sol) propres au projet qui était le sien, quand il résultait par ailleurs des constatations de l’arrêt que la société S.C. (…) avait obtenu un permis de construire en limite de propriété, la cour d’appel s’est fondée sur des motifs radicalement inopérants et a violé l’article 544 du code civil,
5°/ que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s'agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d'une construction nouvelle ; que du fait de l’autorisation ainsi accordée et de l’atteinte au droit de propriété pouvant en résulter, il appartient au juge saisi de procéder à l’évaluation du préjudice subi par le propriétaire du fonds voisin ; qu’en rejetant la demande d’autorisation présentée par la société SC (…) aux motifs que les travaux projetés impliquaient la destruction pure et simple du mur propriété de la SCI (…) puis le creusement dans sa propriété d’une fouille d’environ 3 mètre de large et 2,70 mètre de profondeur tout au long du chemin d’accès à l’arrière de l’immeuble, rendu impraticable pendant au moins six semaines quand, en ‘'absence de sujétion intolérable et excessive constatée par la cour d’appel, ces circonstances n’étaient pas de nature à faire obstacle au droit de la société SC (…) de se voir autoriser à pénétrer sur le terrain propriété de la SCI (…), situé (…) , afin de lui permettre de réaliser les travaux de construction de l’immeuble bâti en limite de propriété, tel que visé dans le permis de construire délivré le 24 décembre 2014 par la commune de (…), la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 544 du code civil. »
5. La cour d’appel a souverainement retenu, d’une part, que, l’environnement urbain étant peu dense et la société SC (…) disposant d’un terrain étendu lui permettant de modifier l’implantation de son immeuble en retrait de la limite séparative, la réalisation de son projet ne rendait pas indispensable une intervention sur le terrain voisin et, d’autre part, que les travaux envisagés, qui impliquaient la démolition d’un mur, le creusement d’une tranchée de 2,70 mètres de profondeur et de 3 mètres de large tout le long du chemin d’accès à la parcelle voisine et la privation de l’usage de son parking pendant au moins six semaines, étaient de nature à porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété de la SCI (…).
6. Elle a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que la demande d’autorisation de tour d’échelle devait être rejetée.
7. Le moyen n’est donc pas fondé.
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SC (…) aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société SC (…) et la condamne à payer à la SCI (…) la somme de 3.000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
Même pour aller chercher le ballon des « petiots » qui aura franchi la limite par inadvertance et maladresse, il faut demander la permission préalable…
Et cette « servitude de tour d'échelle » ne repose sur aucun texte réglementaire.
Toutefois, à défaut d’accord amiable, le juge peut l’imposer.
D’ailleurs les juges autorisent le passage chez le voisin s’il s’agit de travaux ayant un caractère indispensable, dès lors que la gêne et les désagréments causés au voisin sont limités.
Ce dernier, qui supporte le passage provisoire sur sa propriété, doit de toute façon être justement indemnisé du trouble subi.
Réaliser les fondations de cet immeuble entraînait la destruction pure et simple du mur du voisin, puis le creusement dans sa propriété d’une tranchée tout au long du chemin d’accès à l’arrière de l’immeuble et ces travaux rendaient impraticable le parking d’un institut de beauté pendant au moins six semaines.
Aussi le voisin refuse-t-il l’accès à son terrain.
Et la société de construction saisit la justice.
Premièrement, le terrain du projet se situe dans un environnement urbain peu dense. Sa surface permet d’implanter la construction en retrait de la limite séparative afin d’éviter une intervention sur le terrain voisin.
Deuxièmement, les travaux de démolition d’un mur et la privation de l’usage du parking du voisin portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété du voisin.
Conséquemment, la Cour de cassation confirme ce jugement et rejette très logiquement le pourvoi.
L’immeuble à bâtir pouvait et devait être construit plus loin de la limite séparative.
L’autorisation administrative est donc sans effet sur les troubles de voisinage…
J’avoue que je ne comprends pas l’architecte : C’est de sa responsabilité que de vérifier ce genre de détail !
Manifestement, s’il l’a fait, il n’a pas tenu compte des embarras provoqués chez le voisin par son chantier.
Qui du coup ne se fera pas.
En tout cas pas en l’état.
Peut-être comptait-il sur les « bonnes relations » de voisinage…
Eh bien il les aura gâchées pour au moins une génération !
Peut-être plus d’ailleurs…
Les juges, dans leur immense sagesse, acceptent volontiers d’empiéter temporairement sur un fond voisin (à condition de le remettre en état), mais à des conditions plus que restrictives, comme par exemple un ravalement de mur pignon.
Guère plus…
C’était à savoir !
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