Fenêtre sur cour !

Ou quand la Cour de Cass. se penche sur celle de la voisine !
 
Remettons les choses en place : En principe, les murs de façade d’un immeuble en copropriété sont en général des parties communes : L’ensemble des copropriétaires (appelé le « syndicat des copropriétaires ») en est responsable.
Cependant, il est fréquent que le règlement de la copropriété puisse définir les fenêtres comme étant des parties privatives de l’appartement qu’elles éclairent.
Parfois même, et vous découvrez ça dans une autre vie, à l’occasion d’un ravalement desdites façades, la peinture extérieure des volets ressort des travaux de façades, mais pas nécessairement la peinture « intérieure » des mêmes persiennes…
Dans ce cas, le responsable est le propriétaire lui-même.
 
Dans l’affaire ci-dessous exposée, un copropriétaire mal éclairé décide d’installer des fenêtres supplémentaires dans son appartement. Il obtient l’accord des autres copropriétaires pour modifier l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble, d’où le dépôt d’une demande de permis.
Mais le mur sur lequel il crée les ouvertures est en limite de propriété.
Les tablettes de ses nouvelles fenêtres surplombent même le terrain voisin…
Or, le Code civil prévoit une distance minimum entre le mur où sont pratiquées les ouvertures et la limite de propriété.
On a déjà vu ça dans cette rubrique à propos de fenêtres sis à Calacuccia (« Corsica-Bella-Tchi-Tchi »)
 
Sur ce constat, la voisine assigne le syndicat des copropriétaires en justice (au lieu de s’opposer à la délivrance dudit permis avant qu’il ne soit délivré).
Elle demande la suppression des vues directes créées et l’attribution de dommages et intérêts pour compenser son préjudice de s’exposer nue dans sa cour sous le regard de son voisin.
La Cour d’appel relève que même si les travaux litigieux touchent au mur de façade et à la toiture, qui sont des parties communes, le règlement de copropriété indique que les fenêtres et lucarnes constituent des parties privatives. Conséquemment, l’action en justice doit être dirigée contre le propriétaire de ces dernières et non pas contre le syndicat des copropriétaires.
Pas contente du tout, elle saisit, la Cour de cassation.
Qui se penche à son tour et sans tomber sur ce problème…
 
Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 10 septembre 2020.
N° de pourvoi : 19-13.373
Décision attaquée : Cour d’appel de Dijon, du 27 novembre 2018
 
Président : M. Chauvin
Avocat(s) : SCP Waquet, Farge et Hazan, SCP Piwnica et Molinié
 

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
 
Mme J… X…, épouse W…, domiciliée (…), a formé le pourvoi n° D 19-13.373 contre l’arrêt rendu le 27 novembre 2018 par la cour d’appel de Dijon (1^ère chambre civile), dans le litige l’opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires de la copropriété (…) (SDC), dont le siège est (…), représenté par son syndic la société Aximm, ayant pour nom commercial Aximmo,
2°/ à M. K… S…, domicilié (…),
défendeurs à la cassation.
 
La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme X… épouse W…, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires de la copropriété (…), et l’avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l’audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, Mme Provost-Lopin, conseillers, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;
 
Faits et procédure
 
1. Selon l’arrêt attaqué (Dijon, 27 novembre 2018), Mme W…, propriétaire d’une maison d’habitation dont le terrain arrière jouxte un immeuble soumis au statut de la copropriété, soutenant que les fenêtres percées dans le mur en limite de propriété créaient des vues droites sur son terrain et que les tablettes des fenêtres débordaient sur sa propriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en suppression de ces vues et tablettes et en dommages-intérêts.
 
Examen des moyens
 
Sur le premier moyen
 
Énoncé du moyen
 
2. Mme W… fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable sa demande en suppression des vues et tablettes, alors « que le syndicat des copropriétaires qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits y afférents ; qu’en se fondant pour déclarer irrecevable l’action de Mme W… en suppression par le syndicat des copropriétaires des fenêtres et de leurs tablettes et des jours percés dans le mur séparatif et dans la toiture qui sont des parties communes de l’immeuble en copropriété, sur la circonstance que ces fenêtres, jours et tablettes constituent selon le règlement de copropriété des parties privatives, la cour d’appel a violé les articles 15 et 14 de la loi du 10 juillet 1965. »
 
Réponse de la Cour
 
3. La cour d’appel a relevé que, si les travaux litigieux touchaient au mur de façade et à la toiture, définis comme des parties communes, il ressortait de l’article 1^er du règlement de copropriété que tel n’était pas le cas des fenêtres et lucarnes éclairant des parties divises et que, si les ornements de façade étaient communs, les balustrades des balcons et balconnets, les persiennes, fenêtres, volets et accessoires ne l’étaient pas.
 
4. Elle en a déduit, à bon droit, que, les fenêtres percées dans le mur de façade, la fenêtre de toit installée en toiture et les tablettes constituant des parties privatives, l’action ne pouvait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
 
5. Le moyen n’est donc pas fondé.
 
Sur le second moyen
 
Énoncé du moyen
 
6. Mme W… fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable sa demande en réparation du préjudice résultant des vues droites et jours illicites, alors « que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par le fait duquel il est arrivé à le réparer ; que si les fenêtres percées dans le mur de façade et le velux installé en toiture, dont il est demandé la suppression constituent des parties privatives aux propriétaires qui les ont créées, le syndicat des copropriétaires qui a autorisé le percement de fenêtres et jours illicites dans les parties communes de l’immeuble, avait néanmoins qualité pour défendre à l’action en réparation du préjudice résultant de sa faute ; qu’ainsi, la cour d’appel a violé l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil. »
 
Réponse de la Cour
 
7. Il ne résulte ni des conclusions ni de l’arrêt que Mme W… ait soutenu que le syndicat des copropriétaires avait commis une faute en autorisant le percement des fenêtres et jours dans les mur et toiture.
 
8. Le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable.
 
PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme W… aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme W… et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble (…) la somme de 3.000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
 
LE CONSEILLER DOYEN le président.
Le greffier de chambre.
 
En bref, justice est rendue et, madame X… épouse W…, pour s’y être prise comme une cruche, non seulement elle paye 3.000 € au syndicat des copropriétaires incriminés à tort, mais en plus va devoir supporter les regards en coin de son voisin immédiat à son corps défendant pour le reste de ses jours…
Elle s’y serait prise autrement, elle faisait condamner, pour les occulter, lesdites ouvertures.
Au pire, le voisin aurait trouvé un arrangement (contre indemnisation préalable bien pesée) et aurait posé des carreaux opaques ou en verre dépoli (sans tablette) : Il aurait eu la lumière mais pas la vue sur les activités de la dame X… épouse W… !
Désormais, celle-ci va lui devoir dresser une solide palissade pour retrouver son intimité…
 
Bonne fin de week-end à toutes et tous.
C’était la petite-leçon de droit de la semaine…
 
I³