Parfois, le fisc se fait taper sur les doigts…

Mais il faut vraiment rester très malin….
 
C’est en tout cas ce qui aura été reconnu à Monsieur et Madame B… ! Le Service avait voulu récupérer 150.000 euros sur la plus-value réalisée lors de la vente immobilière d’un immeuble, sur le fond voisin de leur domicile habituel, après avoir réalisé la construction d’une « maison d’architecte ».
Les opérations de construction-vente sont réputée être faites par des « simili-industriels » qui prennent des matières premières ou semi-finies pour les transformer en quelques chose d’autre de mieux valorisée.
Et c’est exactement ce qui s’est passé sur le terrain jouxtant le domicile premier du couple B…
Sur le terrain qui jouxte leur habitation principale, et M. et Mme D ont fait construire la maison de leur rêve pour un montant de 273.915,32 €, qu’ils vendent le 26 juin 2015 au prix de 595.000 €.
Et la plus-value immobilière est placée par le notaire (un officier ministériel assermenté) sous le régime d’exonération en faveur de la résidence principale…
Vous imaginez les bonds du directeur des services fiscaux territorialement compétent… seulement si son cœur n’a pas cessé de fonctionner entre temps !
 

Conseil d'État

 
Requêtes n° 474943
Inédit au recueil Lebon
8^ème chambre
M. Thomas Andrieu, président,
M. Benjamin Duca-Deneuve, rapporteur,
M. Romain Victor, rapporteur public,
SCP DOUMIC-SEILLER, avocats.
 
Lecture du vendredi 14 mars 2025
 

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 
Vu la procédure suivante :
M. B... C... et Mme A... C... ont demandé au tribunal administratif d'Orléans de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales et de la taxe sur les plus-values de cessions d'immeubles prévue à l'article 1609 nonies G du code général des impôts auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2015. Par un jugement n° 1902420 du 29 mars 2021, ce tribunal a rejeté leur demande.
Par un arrêt n° 21VE01355 du 11 avril 2023, la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel formé par M. et Mme C... contre ce jugement.
Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 9 juin et 11 septembre 2023 au secrétariat du contentieux du Conseil d'État, M. et Mme C... demandent au Conseil d'État :
 
1°) d'annuler cet arrêt ;
2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à leur appel ;
3°) de mettre à la charge de l'État la somme de 4.000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
 
 
 
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Benjamin Duca-Deneuve, auditeur,
- les conclusions de M. Romain Victor, rapporteur public ;
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Doumic-Seiller, avocat de M. et Mme C... ;
 
Considérant ce qui suit :
 
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. et Mme C... ont cédé, le 26 juin 2015, une maison d'habitation qu'ils avaient fait construire sur un terrain nu situé au 80 bis rue du Plessis à La Riche (Indre-et-Loire). À l'issue d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a remis en cause l'exonération d'imposition de la plus-value immobilière réalisée au titre de cette cession, dont les contribuables avaient estimé pouvoir bénéficier sur le fondement des dispositions du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts. M. et Mme C... ont été assujettis par voie de conséquence, au titre de l'année 2015, à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales, ainsi qu'à la taxe sur les plus-values immobilières prévue à l'article 1609 nonies G. M. et Mme C... se pourvoient en cassation contre l'arrêt du 11 avril 2023 par lequel la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel qu'ils avaient formé contre le jugement du 29 mars 2021 du tribunal administratif d'Orléans rejetant leur demande tendant à la décharge de ces impositions supplémentaires.
2. Aux termes de l'article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " I. - (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...) sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (...) II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles (...) : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) ".
3. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. et Mme C... ont acquis le 6 janvier 2014 un terrain situé au 80 bis rue du Plessis à La Riche, sur lequel ils ont fait construire une maison d'habitation. Ils ont soutenu devant la cour administrative d'appel qu'ils y avaient transféré leur résidence principale à compter du 1^er novembre 2014, avant de libérer les lieux le 29 avril 2015 et de céder l'ensemble immobilier le 26 juin 2015. Pour juger que l'administration fiscale était fondée à refuser à M. et Mme C... le bénéfice de l'exonération prévue au 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts, la cour s'est fondée sur la circonstance qu'ils n'auraient pas eu l'intention de faire de l'immeuble qu'ils ont cédé leur habitation principale. En statuant ainsi, alors qu'il lui revenait seulement d'apprécier les conditions dans lesquelles ils avaient occupé effectivement ce bien, la cour a commis une erreur de droit.
4. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, que M. et Mme C... sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent.
5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'État la somme de 3.000 euros à verser à M. et Mme C... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
 
D E C I D E :
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Article 1^er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles du 11 avril 2023 est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Versailles.
Article 3 : L'État versera à M. et Mme C... la somme de 3.000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. B... C..., Mme A... C... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
 
Délibéré à l'issue de la séance du 23 janvier 2025 où siégeaient : M. Thomas Andrieu, président de chambre, présidant ; M. Jonathan Bosredon, conseiller d'État et M. Benjamin Duca-Deneuve, auditeur-rapporteur.
Rendu le 14 mars 2025.
 
Le président : Signé : M. Thomas Andrieu
Le rapporteur : Signé : M. Benjamin Duca-Deneuve
Le secrétaire : Signé : M. Aurélien Engasser
 
Dans l’univers immobilier hexagonal (et enraciné) largement taxé tout au long du cycle de vie des biens, la résidence principale est l’une des rares exception à échapper à la voracité du fisc !
Les plus-values (quand on en fait) réalisées sur la revente de sa résidence principale sont en effet exonérées de taxation…
Cela n’empêche pas certains petits malins d’utiliser parfois ces dispositions de manière frauduleuse tandis que les finances publiques veillent au grain n’hésitant pas à redresser ces contribuables.
Mais le fisc ne gagne donc pas à tous les coups comme le prouve cet arrêt récent du Conseil d’État.
 
Pour résumer l’affaire, le 6 janvier 2014 M.C… a acquis un terrain, pour un montant de 100.000 € de la SARL P, société dans laquelle il est associé. Or, le terrain jouxte son habitation principale, et M. et Mme C… ont fait construire une maison d’architecte, pour un montant de 273.915,32 €, qui est donc revendue le 26 juin 2015 au prix de 595.000 €.
Et cette plus-value immobilière a été placée sous le régime d’exonération en faveur de la résidence principale.
Sauf que, à l’issue d’un simple contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause l’exonération d’imposition de la plus-value immobilière, dont les contribuables avaient estimé pouvoir bénéficier sur le fondement des dispositions du 1° du II de l'article 150 U du CGI (Code Général des Impôts).
Et M. et Mme C… ont été assujettis à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales, ainsi qu’à la taxe sur les plus-values immobilières.
Logique…
 
Mais ils demandent au TA (Tribunal Administratif) d’Orléans de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt, contributions sociales et taxe sur les plus-values de cessions.
Le TA rejette leur demande.
En appel, la CAA (Cour Administrative d’Appel) de Versailles rejette également leurs prétentions.
La Cour se base sur des critères subjectifs, dont le fait que M. C… exerce la profession de promoteur immobilier, et qu’il a déjà réalisé plusieurs opérations immobilières à titre personnel en exonération d’imposition…
Or, chez un promoteur professionnel pour qui les biens immobiliers sont « un stock » de marchandises, toutes les transactions sont traitées comme étant professionnelles, jusqu’à contaminer ses résidences habituelles.
Du temps de mes études de fiscalité, ont traitait ainsi la résidence secondaire d’un professionnel reçu en héritage de son propre père (alors qu’on avait le droit à l’exonération de plus-value sur la première vente d’un immeuble qui n’était pas sa résidence principale).
 
M. et Mme C… soutiennent, qu’ils ont effectivement transféré leur résidence principale dans le bien construit, à compter du 1^er novembre 2014 ; que l’immeuble n’a pas perdu sa qualité de résidence principale du seul fait qu’ils ont libéré les lieux le 29 avril 2015, avant la date de la cession conclue le 26 juin 2015 (article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations du paragraphe 190 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10 : Tolérance issue de la doctrine administrative opposable à l’administration, mais qui ne tient pas le juge du fond quand elle est illégale…).
 
Et ils produisent quelques pièces destinées à convaincre les magistrats du bienfondé de leurs prétentions : L’assurance habitation souscrite le 1^er novembre 2014 à cette adresse et un avis d’échéance de 2015 qui la mentionne comme leur résidence principale, un contrat internet mentionnant une activation de box au 5 décembre 2014, deux attestations, l’une de consommations d’eau et d’électricité, également nécessaires aux opérations de construction compatibles avec les données de l’Insee sur la consommation moyenne des ménages.
Mais, jusque-là, ces éléments ne permettent pas d’établir le transfert de leur résidence principale dans cette habitation.
Mais le contrat de vente mentionne que la déclaration d’achèvement et de conformité a été déposée le 2 juin 2015, avec des travaux de finition à achever au plus tard le 17 juillet 2015.
 
M. et Mme C… se pourvoient en cassation sur le moyen suivant :
Article 150 U du CGI : "I. - (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (…) sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (…) II. - Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles (…) : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (…)".
La loi, c’est la loi…
 
Pour la Cour d’appel et selon les éléments de ce dossier, si M. et Mme C. ont acquis le 6 janvier 2014 un terrain, sur lequel ils ont fait construire une maison d’habitation et qu’ils soutiennent y avoir transféré leur résidence principale à compter du 1^er novembre 2014, avant de libérer les lieux le 29 avril 2015 et de céder le bien le 26 juin 2015, soit trois semaines seulement après la délivrance de la déclaration de conformité des travaux enfin achevé, c’est, ils n’auraient pas eu l’intention de faire de l’immeuble qu’ils ont cédé leur habitation principale.
Il faut dire que vivre dans un chantier durant 8 mois, alors que son ancienne maison est juste à côté, c’est un peu surréaliste à faire avaler.
Ou alors Madame était sous tranquillisants… puissants et nouvelle formule, les tranquillisants !
 
Mais pour le juge du droit, Il y a une erreur de droit : La Cour devait apprécier les conditions dans lesquelles ils avaient occupé effectivement ce bien, de façon objective. Or, en l’espèce, ici elle a extrapolé une hypothèse, sans réalité objective.
Il résulte que M. et Mme C… sont bien fondés à demander l'annulation de l’arrêt qu’ils attaquent.
 
Mais il a fallu presque 10 ans de procédure pour en arriver là : Les consorts C…ont dû attendre la juridiction administrative suprême, le Conseil d’État, pour faire entendre son point de vue.
Car les juges du fond avaient notamment relevé que le terrain avait été acquis par une société dans laquelle le mari était associé et, surtout, que ce dernier exerçait le métier de promoteur… la tâche qui pollue tout le reste (et à vie !).
Des éléments qui indiqueraient que le couple n’avait pas réellement l’intention de faire de cette maison sa résidence principale.
Il faut que le Conseil d’État rappelle que ces arguments ne tiennent pas, la seule chose qui compte ce sont les critères objectifs, à savoir les conditions dans lesquelles le bien avait été occupé.
 
Et sur ce point, les propriétaires ont été très précautionneux.
Rappelons à cette occasion que pour que la notion de résidence principale, s’il n’y a pas de durée minimum d’occupation qui intervient, il faut simplement pouvoir présenter des éléments attestant d’une occupation réelle des lieux.
Et là-dessus, les plaignants disposaient d’une assurance habitation mentionnant l’adresse de leur maison comme référence principale dès le 1^er novembre 2014, d’un contrat internet mentionnant une activation de box au 5 décembre 2014 mais aussi et surtout de consommations d’eau et d’électricité « compatibles avec les données de l’Insee sur la consommation moyenne des ménages ».
Les tribunaux sont effectivement particulièrement pointilleux sur ce dernier point pour faire la chasse aux domiciliations fictives : Le Conseil d’État estime alors que la Cour d’appel avait extrapolé une hypothèse, sans réalité objective, et a très logiquement annulé cet arrêt.
 
Personnellement, je trouve cette affaire-là assez extraordinaire : Au moins, on sait désormais comment bénéficier de l’exonération de la taxation des plus-values sur la vente de sa résidence principale… et faire rentrer dans la gorge les prétentions superlatives du Service !
Au passage, n’oubliez pas de faire transférer votre courrier par la poste, de signaler votre changement d’adresse sur votre carte d’identité, la carte Vitale, et tant qu’à faire sur votre permis de conduire…
 
Bonne fin de week-end à toutes et tous !
En principe, je suis sur la route du « retour de mission » et je vais essayer d’éviter les Scud et les Buk…
 
I³
 
Pour mémoire (n’en déplaise à « Poux-tine ») : « LE PRÉSENT BILLET A ENCORE ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE PERSONNE « NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE », REMPLISSANT DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » !
Post-scriptum : Alexeï Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
Постскриптум: Алексей Навальный умер в заключении за свои политические взгляды. Россияне обрекают себя на всю жизнь нести весь позор!
Parrainez Renommez la rue de l'ambassade de Russie à Paris en rue Alexeï Navalny (change.org)