Pas la peine de pousser « Tatie » dans l’escalier…

Ça ne rendra pas nulle sa dernière vente en viager !
 
Vous espériez hériter de la vieille tante. Mais, pour arrondir ses fins de mois, elle met en viager sa bicoque et décède peu de temps après : Une bonne affaire pour l’acquéreur s’il en est !!!
Et inutile de venir pleurer ensuite devant les tribunaux.
La preuve : Ils appliquent la Loi, toute la loi, rien que la loi !
 

COUR DE CASSATION

 
Audience publique du 18 janvier 2023
 
Mme TEILLER, président
 
Arrêt n° 57 F-D, pourvoi n° G 21-24.862
 

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2023
 
1°/ M. [E] [B], domicilié [Adresse 5],
2°/ Mme [G] [B], épouse [Y], domiciliée [Adresse 1],
3°/ M. [H] [M], domicilié [Adresse 4],
4°/ Mme [H] [K], domiciliée [Adresse 10],
5°/ M. [C] [K], domicilié [Adresse 2],
6°/ M. [W] [K], domicilié [Adresse 8],
7°/ Mme [N] [K], épouse [R], domiciliée [Adresse 6],
8°/ Mme [F] [K], épouse [V], domiciliée [Adresse 9],
9°/ Mme [G] [K], épouse [A], domiciliée [Adresse 3],
tous six venant aux droits de leur mère [I] [J] veuve [K], décédée, ont formé le pourvoi n° G 21-24.862 contre l'arrêt rendu le 5 octobre 2021 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant à M. [T] [P], domicilié [Adresse 7], défendeur à la cassation.
 
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. [H] [M], M. [E] [B], Mme [G] [B], Mmes [H], [F], [N] et [G] [K] et MM. [W] et [C] [K], de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. [P], après débats en l'audience publique du 6 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
Exposé du litige
Faits et procédure
 
1. Selon l'arrêt attaqué (Orléans, 5 octobre 2021), par acte authentique du 19 octobre 2011, [H] [Z] a vendu sa maison d'habitation à M. [P] moyennant le paiement d'un capital et le versement d'une rente viagère.
2. [H] [Z] est décédée le 17 janvier 2012.
3. M. [H] [M], M. [E] [B], Mme [G] [B], Mmes [H], [F], [N] et [G] [K] et MM. [W] et [C] [K] (les consorts [M]-[B]-[K]), héritiers de [H] [Z], ont assigné M. [P] en nullité de la vente pour défaut d'aléa.
 
Moyens
Examen du moyen
Énoncé du moyen
 
4. Les consorts [M]-[B]-[K] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors :
« 1°/ que la vente viagère est dépourvue d'aléa lorsque, lors de la conclusion de la vente, le débirentier a connaissance du grave état de santé du crédirentier et de ce qu'une issue fatale est à redouter à bref délai ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé qu'à la date de la vente viagère, [H] [Z], âgée de 78 ans, présentait de graves difficultés de santé, souffrant d'un diabète de type II, d'hypertension artérielle et d'insuffisance rénale chronique devenue terminale, justifiant d'être dialysée quatre fois par jour à son domicile ; qu'elle a par ailleurs souligné les liens de proximité entre [H] [Z] et M. [P] ; qu'en relevant, pour refuser d'annuler le contrat viager pour défaut d'aléa, que M. [P], qui n'avait pas de connaissances médicales, ne pouvait savoir l'imminence du décès de [H] [Z], quand il résulte de ses propres constatations qu'au jour de la conclusion du contrat, l'issue fatale de [H] [Z] était à redouter à bref délai compte tenu de ses nombreux facteurs de risque connus et que M. [P], de par sa proximité avec la venderesse, ne pouvait l'ignorer, la cour d'appel a violé l'article 1975 du code civil ;
2°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, pour obtenir la nullité du contrat de vente viager, les consorts [M] - [B]-[K] faisaient valoir que l'état de santé très grave de la venderesse lors de la conclusion du contrat rendait totalement improbable que le prix de vente, arrêté sur la base d'une valeur vénale de la maison de 270.000 euros, soit réglé en totalité dès lors que cela supposait qu'elle vive encore treize années pour percevoir annuellement une rente de 15.960 euros, le bouquet versé n'étant que de 50.000 euros ; qu'ils en déduisaient parfaitement que le prix était illusoire et la vente dénuée d'aléa dès lors que M. [P] était certain du bénéfice à en retirer ; qu'en délaissant ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
 
Motivation
Réponse de la Cour
 
5. Il résulte de l'article 1964 du code civil, alors applicable, que l'aléa existe dès lors qu'au moment de la formation du contrat les parties ne peuvent apprécier l'avantage qu'elles en retireront parce que celui-ci dépend d'un événement incertain.
6. La cour d'appel, qui a constaté que [H] [Z], bien qu'âgée de 78 ans et atteinte de graves difficultés de santé était décédée un peu moins de trois mois après la conclusion de la vente de son immeuble à M. [P] des suites d'une chute et souverainement retenu qu'aucun élément ne démontrait que ce décès était inéluctable à brève échéance au jour de la vente en raison de l'insuffisance rénale au stade terminal dont elle était atteinte, état qui n'équivalait pas à une fin de vie en raison des techniques médicales supplétives dont elle bénéficiait à domicile et qu'il n'était pas établi que M. [P] disposait de connaissances médicales et savait que l'état de santé de la venderesse compromettait son espérance de vie de manière irrémédiable au jour de la vente viagère en dépit de leurs liens de proximité, a pu en déduire que la vente n'était pas dépourvue d'aléa.
7. La cour d'appel, qui a constaté l'existence d'un aléa lors de la vente, n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant sur la durée nécessaire pour atteindre un paiement intégral du prix du bien.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
Dispositif
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [H] [M], M. [E] [B], Mme [G] [B], Mmes [H], [F], [N] et [G] [K] et MM. [W] et [C] [K] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [H] [M], M. [E] [B], Mme [G] [B], Mmes [H], [F], [N], [G] [K] et MM. [W] et [C] [K] et les condamne à payer à M. [P] la somme de 3.000 euros ;
 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille vingt-trois.
 
Décision parfaitement logique qui vient s’empiler de quantité d’autres d’espèce similaire : Ce n’est pas parce qu’une personne est malade qu’on ne peut pas lui acheter son logement en viager !
Il ne manquerait plus que cela…
 
Dans cette affaire, vous l’avez compris, pour quelques 270.000 euros de monnaie dévaluée, bouffée par l’inflation galopante, ils se mettent à 9 pour faire rendre gorge à l’acquéreur de la garçonnière de « Tatie » parce qu’il les a « dépouillés » de leur héritage.
Ces héritiers, de vieille dame très malade qui était décédée trois mois après avoir vendu sa maison en viager, estimaient que la vente était nulle.
 
Or, d’après le droit napoléonien (encore en vigueur de nos jours), ce n’est pas parce qu’une personne est très malade que la vente de son bien en viager serait nulle.
Peu importe que l’acquéreur le sache et que le vendeur décède quelques semaines plus tard, a même jugé la Cour de cassation par ailleurs et depuis longtemps.
Dès lors que le vendeur n’est pas notoirement condamné par la maladie, que l’acquéreur n’est pas compétent en médecine et qu’il ne sait pas que l’espérance de vie est compromise de manière irrémédiable, la vente n’a pas de raisons juridiques d’être annulée.
 
La Haute Cour a donc rejeté les arguments des héritiers de « Tatie » que tout le monde savait très malade et qui était décédée trois mois après avoir vendu sa maison à un « proche ».
Selon eux, ce « proche » avait connaissance de l’état de santé qui nécessitait des actes médicaux permanents et dès lors, en versant un bouquet d’environ 1/5^ème de la valeur du bien, alors qu’il aurait fallu treize ans de rentes pour que le prix versé corresponde à la valeur totale, cet acheteur était certain de faire une excellente affaire.
Il savait, disaient-ils, sans aucun aléa, qu’il ne paierait jamais la vraie valeur de la maison.
 
Or, la vieille dame étant décédée d’une chute et non de sa maladie qui d’ailleurs ne la condamnait pas à brève échéance avec certitude, et son acheteur n’étant pas médecin, il ne peut pas être conclu que la vente serait nulle pour défaut d’aléa, ont conclu les juges.
Il en aurait été différemment si « le proche » (cousin éloigné ou simple confident, de toute façon non successeur) avait pu pousser « Tatie » dans les escaliers, mais même pas : Elle était probablement alitée !
Car pour qu’une vente en viager soit nulle, sans discussion possible, du fait de la maladie du vendeur, il faut, selon le Code civil (Article 1975 du Cc dans sa version encore en vigueur depuis le 20 mars 1804 et dont la création remonte à la loi 1804-03-10 promulguée ce jour-là), que le vendeur meure de cette maladie dans le délai de vingt jours après la signature.
Point barre : Trois semaines à patienter avant de passer « aux actes »… criminels !
 
Conclusion hypocrite, quand on sait que le « très proche » cherchait peut-être et seulement à aider « Tatie » dans ses malheurs d’être prise en charge par quantité de personnes coûtatives en lui assurant des « facilités » pécuniaires sur ses vieux jours tout en « nantissant » la propriété dans laquelle elle vivait alors, c’est plutôt charitable…
Personnellement je note que les « déshérités-putatifs » auraient tout de même pu faire un geste pour leur « Tatie » au lieu de la pousser dans l’escalier… hors les délais imposés par « mon cousin » Napoléon !
 
Ceci dit, bon week-end à toutes et à tous,
Et pour mémoire (n’en déplaise à « Poux-tine ») : « LE PRÉSENT BILLET A ENCORE ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE PERSONNE « NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE », REMPLISSANT DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » !
 
I³