Vue chez votre voisin !

Ah les Corsi…

Si vous ne les aviez pas, il faudrait vous les inventer ! Une affaire toute récente vient de vous le rappeler, car traitée par la Cour de Cassation alors qu’elle nous vient directement de Calacuccia après être passée par le Cours d’appel de Bastia.

Calacuccia, vous ne connaissez pas nécessairement : Une large vallée au pied du Monte-Cinto (le plus haut sommet de l’île, que je voyais depuis mon village, enfin celui de mes ancêtres…, pour un versant et depuis la fenêtre de ma salle-à-manger calvaise pour l’autre versant).

Je vous te le jure, les levers de soleil d’un côté, les couchers de l’autre, sur les « neiges-éternelles » disparues depuis quelques années, c’est à couper le souffle.

On y accède soit par la côte occidentale, via le col de Vergio, ses pins arasés, torturés par les rafales et la route d’Évisa/Porto (elle-même une splendeur, quelle que soit l’heure et la saison) et ses légendes démoniaques, ou par la « Scala-de-la-Santa-Regina » et Francardo qui débouche sur le barrage d’EDF et sa retenue d’eau, une route toute en rocailles elle-même à couper le souffle (avec d’autres légendes toutes autant terrifiantes). Tous les charmes de la « Corsica-Bella-Tchi-Tchi » de l’intérieur, sa végétation et ses reliefs qui forment les caractères les mieux trempés.

Voilà donc l’histoire de ces deux voisins qui se crêpent le chignon à propos d’une ouverture dans le mur d’une de leur maison.

Juste un petit balconnet pour y poser quelques fleurs et quelques bouts de carreaux vitrés qui donnent un peu de lumière pour l’un, une nuisance insupportable pour l’autre qui ne peut plus baiser sa Germaine sans être sournoisement épié…

Hein, ousce-queue-ça-va-se-nicher-là-dites-donc ?

C’est que le Code Napoléon précise en son article 678 (créé par Loi N° 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804, modifié par Loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967 - art. 35 JORF 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier 1968) et toujours en vigueur que : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

19 centimètres, ce n’est même pas la moitié la longueur de ma godasse…

Je ne vous raconte même pas l’épaisseur du « droit de passage ».

Tout ça pour devoir se tordre le cou si on veut mater la chambre à coucher ou la douche du voisin. C’est probablement la raison originelle.

Ceci dit, la Cour d’appel de Bastia avait condamné le propriétaire incriminé à supprimer les ouvertures de sa maison donnant sur la propriété de son voisin, car ne respectant pas les distances prévues par le code civil, alors même qu’une bande de terrain ne leur appartenant pas séparait leurs biens.

Paf, l’arrêt est cassé !

Pour la Cour de cassation, les distances prescrites par le code civil ne s’appliquent que lorsque les propriétés sont contiguës (hors l’exception de l’hypothèse du « droit de passage »), ce qui n’était manifestement pas le cas dans cette affaire puisqu’il y avait bien une bande de terrain de 19 cm entre les deux bâtiments.

Et pour se faire, de préciser qu’il importe peu qu’il y ait ou non un usage commun de la bande de terrain.

« Arrêt n° 1301 du 23 novembre 2017 (15-26.240 ; 15-26.761) – Cour de cassation – Troisième chambre civile. 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Demandeur : Commune de Calacuccia, agissant en la personne de son maire en exercice ;

Défendeurs : M. M… X… ; et autres.

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bastia, 17 juin 2015), rendu sur renvoi après cassation (3^ème Civ., 3 octobre 2012, pourvoi n° 11-13.152), que les consorts Y… sont propriétaires d’une parcelle, voisine de celle de M. et Mme X…, dont la propriété leur a été reconnue par un jugement du 11 janvier 2005 auquel la commune de Calacuccia était intervenue volontairement ; que, soutenant que M. et Mme X… avaient construit leur balcon et ouvert des vues sur leur parcelle, les consorts Y… les ont assignés en démolition et remise en état ; que, sur tierce opposition de M. et Mme X… au jugement du 11 janvier 2005, les consorts Y… et la commune de Calacuccia ont été jugés non propriétaires d’une bande de terrain située en bordure du fonds de M. et Mme X… auxquels il a été enjoint de supprimer les vues ouvrant sur le fonds Y… ;

Sur le moyen unique du pourvoi de la commune de Calacuccia :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; »

Hein le maire, dégage, c’est pas ton problème, tu pollues avec tes odeurs de caprins…

« Mais sur le moyen relevé d’office, après avis donné aux parties en application de l’article 1015 du code de procédure civile :

Vu l’article 678 du code civil ;

Attendu que les distances prescrites par ce texte ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus ;

Attendu que, pour condamner M. et Mme X… à supprimer les vues ouvertes sur le fonds Y…, l’arrêt retient que ni les consorts Y… ni M. et Mme X ne sont propriétaires de la bande de terrain séparant leurs héritages ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ces motifs que les fonds Y… et X… n’étaient pas contigus, de sorte que peu importait l’usage commun de la bande de terrain, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Attendu que la cassation sur le moyen relevé d’office entraîne la cassation par voie de conséquence de la disposition rejetant la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme X… ;

Et vu l’article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l’article 1015 du même code ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il rejette la demande de dommages-intérêts formée par les consorts Y…, l’arrêt rendu le 17 juin 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Bastia ;

Président : M. Chauvin

Rapporteur : M. Echappé

Avocat général : M. Salvat, premier avocat général

Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret - SCP Spinosi et Sureau - SCP Waquet, Farge et Hazan »

Autrement dit, l’affaire des 19 cm ne vaut bien que quand les deux bâtiments sont contigus, à « touche-touche », pas quand je peux y placer la moitié de ma savate.

Et comme la réciproque est vraie, les « balconnets » (non pas de la dame) et autres « ouvertures » (toujours pas celles de la dame) doivent être espacés de 2 fois 19 cm (38 cm pour être franc).

Les juristes « Bac +++++ » qui font cassation dans le civil, à mon sens, ils devraient venir voir du côté de Calacuccia, ou même au village (celui de mes ancêtres…). Parce que plus jeune, j’ai souvent vu ma « Môman-à-moi-même » aller récupérer son chat chez les voisins en passant par les balcons… tellement ils étaient proches.

Elle l’a aussi fait sur son boulevard parigot depuis son 7^ème étage donnant sur le dôme qui protège le septuple cercueil de « mon cousin » (celui qui a réussi et dort entouré de ses maréchaux) : Impressionnante d’inconscience.

Pensez, on aurait pu m’accuser de l’avoir poussée pour hériter plus vite, si elle avait fait un faux-pas ! L’angoisse.

Depuis, son chat, il a un collier et une laisse…

Ce à quoi, les juges de Cassation m’aurait probablement répondu, et à juste titre, que les fonds parcourus inconsciemment par ma « Môman-à-moi-même » sont déjà grevés de servitudes diverses, notamment de voisinage et de « balconnage ».

C’est la création d’une construction ou d’une ouverture nouvelle qui est visée par le Code Napoléon !

L’intérêt de cet arrêt ne réside pas tant dans la décision elle-même qui reste de jurisprudence constante (mais rare), mais dans le moyen soulevé autour de l’article 1015 du Code de procédure civil (modifié par le décret n° 2017-396 du 24 mars 2017 – art. 1^er) :

« Lorsqu’il est envisagé de relever d’office un ou plusieurs moyens, de rejeter un moyen par substitution d’un motif de pur droit relevé d’office à un motif erroné ou de prononcer une cassation sans renvoi, le président de la formation ou le conseiller rapporteur en avise les parties et les invite à présenter leurs observations dans le délai qu’il fixe.

Il en est de même lorsqu’il est envisagé de statuer au fond après cassation. En ce cas, le président de la formation ou le conseiller rapporteur précise les chefs du dispositif de la décision attaquée susceptibles d’être atteints par la cassation et les points sur lesquels il pourrait être statué au fond. Le cas échéant, il peut demander aux parties de communiquer, dans le respect du principe de la contradiction et selon les modalités qu'il définit, toute pièce utile à la décision sur le fond envisagée. »

Autrement dit une façon comme une autre de dire aux parties et à leurs éminents avocats « au conseil » qu’ils se sont tous plantés quant à la portée de l’article 678 ci-avant reproduit : Il n’a de validité que quand les fonds sont contiguës. Or, dans l’espèce, ils ne l’étaient manifestement pas… puisqu’il y avait une bande de terrain, étroite et probablement d’écoulement d’eau pluviale, entre les deux maisons.

D’où la cassation sans renvoi (article 627 du Code des procédure civile).

Bref, Germaine devra s’acheter des rideaux de douche…

C’est vrai, quoi : À la longue, ça devenait vraiment indécent.

Bonne fin de week-end à toutes et à tous !

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