À l’approche des JO de Paris-olympique…

La location meublée : Activité civile ou commerciale ?
 
Le Code général des impôts distingue bien la location de locaux « nus » de la location de locaux « meublés ». Les premiers sont des « revenus fonciers », les seconds s’apparentent à des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) avec une série de régimes spéciaux en fonction des seuils de recettes procurées par cette activité et les conditions d’exercice de celle-ci.
En droit civil, on sait également distinguer les deux natures d’activité, puisque les premiers sont encadrés par la loi quand il s’agit d’habitation voire de locaux d’activité (durée du bail, droit au renouvellement, niveau de loyer, récupération des charges locatives, etc.) alors que les seconds obéissent seulement à la convention entre les parties…
 
Oui, mais où se situe la location saisonnière de meublé : Civile ou commerciale ?
Tout est dans le détail relevé par le juge du fond…
 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 
Audience publique du 25 janvier 2024
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 44 F-D
Pourvoi n° A 22-21.455
 

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JANVIER
2024
La société Blandin, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 14], [Adresse 3], [Localité 7], a formé le pourvoi n° A 22-21.455 contre l'arrêt rendu le 5 juillet 2022 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1^ère section), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [N] [U], épouse [W], domiciliée 7 The Drive, NN14R, Northampton (Royaume-Uni),
2°/ à Mme [A] [U], épouse [J], domiciliée [Adresse 15], [Localité 11] (Royaume-Uni),
3°/ à M. [S] [P], domicilié [Adresse 2], [Localité 13] (Royaume-Uni),
4°/ à M. [K] [E], domicilié [Adresse 4], [Localité 16] (Royaume-Uni),
5°/ à M. [L] [Z],
6°/ à Mme [F] [U], épouse [Z], domiciliés tous deux [Adresse 1], [Localité 9] (Royaume-Uni),
7°/ à Mme [Y] [I], domiciliée [Adresse 6], [Localité 8] (Royaume-Uni),
8°/ à la société Morzine ski chalets Promotions Limited (MSC), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 12], [Localité 10] (Royaume-Uni),
9°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], dont le siège est [Adresse 3], [Localité 7], représenté par son syndic la société Agence Olivier, domicilié [Adresse 5], [Localité 7], défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de Me Carbonnier, avocat de la société Blandin, de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de Mmes [N] et [A] [U], de MM. [D] et [E], de M. et Mme [Z] et de Mme [I], après débats en l'audience publique du 5 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Échappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 5 juillet 2022), la société civile immobilière Blandin (la SCI) est propriétaire de lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 14], soumis au statut de la copropriété, et Mmes [U] épouse [W], [U] épouse [J], [I], MM. [P], [E] et M. et Mme [Z], (les copropriétaires) sont propriétaires de lots à usage d'habitation situés en étages, gérés par la société Morzine ski chalets Promotions Limited (la société MSC) et donnés en location meublée par celle-ci.
2. La SCI a assigné les copropriétaires, la société MSC et le syndicat des copropriétaires pour faire juger que cette activité est une activité commerciale contraire au règlement de copropriété.
 
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses troisième et quatrième branches
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par ne décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches
Énoncé du moyen
4. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes relatives à l'activité de la société MSC au sein de la copropriété, alors :
« 1°/ que l'activité de location meublée est une activité commerciale, qu'elle soit exercée ou non à titre professionnel ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que l'article 15 du règlement de copropriété prohibait l'exercice d'une activité commerciale ailleurs que dans les lots du rez-de-chaussée, la cour d'appel a considéré que la SCI ne démontrait pas que la société cumulerait trois des quatre critères prévus à l'article 261 D du code général des impôts et qu'elle exercerait donc l'activité de loueur en meublé professionnel, motifs pourtant impropres à exclure une violation du règlement de copropriété par la société ainsi que par les copropriétaires ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°/ que l'exonération de la taxe sur la valeur ajoutée ne s'applique pas aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que l'article 15 du règlement de copropriété prohibait l'exercice d'une activité commerciale ailleurs que dans les lots du rez-de-chaussée, la cour d'appel a considéré que si la location en meublé est gérée par la société pour les appartements situés au sein de la copropriété [Adresse 14] et s'exerce pour des locations de courte durée, la fourniture de services annexes tels que le ménage, les transferts vers l'aéroport, la fourniture de petits-déjeuners sont optionnels et ne permettent pas d'apparenter cette exploitation à une activité commerciale, quand le caractère optionnel de ces services ne disqualifiait pas l'activité de loueur en meublé exercée par la société en activité civile non professionnelle ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 261 D du code général des impôts. »
 
Réponse de la Cour
5. Ayant souverainement relevé que l'activité exercée par la société MSC dans l'immeuble n'était accompagnée d'aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d'un service para-hôtelier, la cour d'appel en a exactement déduit que cette activité n'était pas de nature commerciale.
6. Elle a ainsi, abstraction faite de motifs surabondants relatifs au régime fiscal applicable aux revenus dégagés par cette activité, légalement justifié sa décision.
 
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Blandin aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Blandin et la condamne à payer à Mmes [U] épouse [W], [U] épouse [J], [I], M. et Mme [Z] pris ensemble, et M. [E] la somme de 500 euros chacun ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-quatre.
 
Ils sont chiés, les voisins du rez-de-chaussée !
Mais l’intérêt de cet arrêt réside dans la confirmation de ce qu’on savait déjà de l’activité de loueur en meublé à savoir la tendance récente de sa jurisprudence quant à la qualification de l’activité de location saisonnière touristique.
Par principe, elle est de nature civile, sauf si elle s’accompagne de prestations de services accessoires.
S’il y a ici litige en station de ski hivernal, c’est que la détermination de la nature de l’activité de la location saisonnière, civile ou commerciale, est en effet primordiale en droit de la copropriété et pas seulement en matière fiscale.
 
Or, dans cette espèce, ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société gérante de lots à usage d’habitation situés en étages dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la Cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale.
Ce qui n’a pas plu au syndicat des copropriétaires… qui s’est pourvu en cassation.
 
Si ces locations avaient été commerciales, alors elles pouvaient être interdites dans les immeubles dont la destination est l’habitation exclusive ou même simplement d’habitation (bourgeoise).
Si, en revanche, elle est de nature civile, alors la destination bourgeoise, et même exclusivement bourgeoise de l’immeuble ne suffira pas à l’interdire sans l’appui de clauses restreignant, conformément à cette destination, les conditions de jouissance des parties privatives.
 
C’est d’ailleurs la solution pour les activités professionnelles « réputées civiles », telles que les professions libérales (avancées ou non), comme toubib, para-toubib, avocat, dentiste, architecte, artiste de variété, peintre, ou même péripatéticienne.
En revanche, proxénète, c’est commercial, puisqu’il s’agit d’exploiter les talents d’un meuble mobile et pas forcément meublant…
Mais c’est une autre histoire.
De plus, mais ce n’était pas évoqué dans les attendus du syndicat puisque c’était sans objet, si les sujets britanniques attaqués par le mauvais coucheur propriétaire du rez-de-chaussée avait acquis leurs biens à travers des SCI, celles-ci auraient été soumises à l’IS si la commercialité des locations de lots de chacun avait été reconnue.
Ce qui change bien des choses…
 
L’enjeu, sans en avoir l’air, était donc majeur, particulièrement du fait des lacunes trop fréquentes des règlements de copropriété à qualifier correctement tant la destination de l’immeuble, que les conditions de jouissance des parties communes et privatives de l’immeuble.
Et c’était justement tout l’enjeu du cas d’espèce de cet arrêt soumis au contrôle de la Cour de cassation, puisqu’un copropriétaire entendait par voie de justice faire cesser une activité de location touristique dans ces lots de l’immeuble en raison d’une clause du règlement de copropriété prohibant l’exercice d’une activité commerciale ailleurs que dans les lots du rez-de-chaussée.
Et que ça devait l’enquiquiner pour une raison laissée méconnue, ou pour le simple plaisir de faire caguer son voisinage immédiat : Ce qu’on peut éventuellement tenter de comprendre quand il s’agit de « brexiter »…
 
La Cour d’appel saisie du litige avait alors considéré, que malgré la clause, l’activité n’était pas interdite car elle ne pouvait être qualifiée de commerciale, faute pour le demandeur de démontrer que le bailleur fournissait à ses locataires de passage trois des quatre services retenus par l’article 261 D du Code général des impôts (toujours lui…) pour en permettre la qualification de para-hôtelière et, par conséquent, de commerciale.
 
Le pourvoi en cassation était fondé sur la violation de l’article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016), du fait de la violation du règlement de copropriété, et de la fausse interprétation de l’article 261 D du code général des impôts.
Sur ce pourvoi, la Cour de cassation, confirme la solution retenue par la Cour d’appel, qui avait pu « exactement déduire » des faits qu’elle avait souverainement relevés, que l’activité n’était pas de nature commerciale :
« 5. Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale. »
 
La solution est ainsi clairement confirmée : L’activité qui n’a pas la nature de para-hôtelière n’est pas commerciale. Et l’activité de location touristique sans prestation de service, ou de prestations de services mineures, est définitivement devenue une activité civile !
Force reste à la loi…
Applicable, bien naturellement à vos logements réquisitionnés pour accueillir les « touristico » qui viennent jusqu’à « Paris-Olympique » (et autres sites polynésiens) assister à la « fête universelle du muscle » des années « bi-sexe-tilles ».
 
Sur ce, bon week-end à toutes et à tous !
 
I³
 
Pour mémoire (n’en déplaise à « Poux-tine ») : « LE PRÉSENT BILLET A ENCORE ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE PERSONNE « NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE », REMPLISSANT DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » !
Post-scriptum : Alexeï Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
Постскриптум: Алексей Навальный умер в заключении за свои политические взгляды. Россияне обрекают себя на всю жизнь нести весь позор!
Parrainez Renommez la rue de l'ambassade de Russie à Paris en rue Alexeï Navalny (change.org)