Qu’on se le dise une fois pour toute…
Une emphytéose, c’est une convention de location d’un bien un peu
particulière.
Le bail emphytéotique, aussi appelé emphytéose, c’est en effet un bail spécifique dont la durée est au minimum de 18 ans et peut aller jusqu’à 99 ans.
Au-delà, le droit positif « Gauloisien-olympique » ne sait pas faire…
L’emphytéose concerne principalement les terrains et les constructions. Il présente plusieurs avantages pour le bailleur, comme des revenus réguliers ou la valorisation de son bien.
Les avantages de l’emphytéose pour le preneur concernent notamment son droit à construction et le droit de cession du bail.
A contrario, il existe des inconvénients pour les deux parties telles que la perte de contrôle du propriétaire sur le bien durant toute la durée du bail ou la perte de la propriété des améliorations fournies par le preneur-locataire en fin de contrat.
Ce type de bail confère en effet au locataire (aussi appelé preneur ou
emphytéote) un droit réel sur la chose louée. Du coup, le locataire s’engage à
améliorer le bien contre le paiement d’un loyer (appelé redevance ou canon
emphytéotique) de plus faible montant.
À la fin du bail, le propriétaire récupère son bien et toutes les améliorations apportées par le locataire, sans indemnité.
L’emphytéose est particulièrement adaptée aux projets de mise en valeur d’un bien immobilier qui nécessitent des investissements importants.
Comme dit précédemment, la durée maximale de 99 ans, exceptionnellement longue, est un gage de stabilité pour les deux parties.
C’est aussi un engagement sur le long terme.
Le locataire est tenu de payer la redevance durant toute la durée du bail. Il doit donc évaluer sa capacité à s’engager sur cette période avant de conclure le contrat de location.
Et le bail emphytéotique confère à l’emphytéote (le preneur), un droit réel immobilier sur le bien contrairement aux baux classiques qui n’octroient qu’un droit d’usage.
Et ce droit se rapproche de celui d’un propriétaire.
Le preneur peut ainsi exploiter le bien comme bon lui semble, y réaliser des travaux d’amélioration, le sous-louer ou l’hypothéquer, l’exploiter et percevoir les revenus tirés de son activité,
construire sur le terrain loué, jouir des constructions réalisées jusqu’à la
fin du contrat de location et d’en percevoir les fruits, le cas échéant.
Par ailleurs, en vertu de l'article L.451-7 du Code rural et de la pêche maritime, le preneur n’a pas le droit de réaliser des changements qui diminuent la valeur du terrain ou du bâtiment.
Le contrat d’emphytéose prend la forme authentique pour être signé chez un notaire qui en fera publication au fichier immobilier pour être opposable aux tiers.
Les risques existent à côté des avantages procurés par ce type de bail.
Pour le bailleur, après la conclusion d’un bail emphytéotique, le bailleur perd la possession de son bien durant toute la durée du contrat. Il lui est impossible de récupérer le bien pour son usage personnel ou pour une autre location, il lui est difficile d’adapter les conditions du bail aux évolutions du marché immobilier et il perd le contrôle sur l’exploitation et la gestion de son bien.
Pour le preneur il doit s’acquitter de la redevance pendant toute la durée du contrat. Mais le cumul de ces versements peut représenter une charge financière importante.
Il perdra la propriété des améliorations qu’il aura apporté au bien loué, il prend donc un risque financier important.
En effet, les investissements réalisés pour améliorer le bien sont généralement importants. Il ne pourra pas les reprendre en cas de résiliation anticipée du bail (défaut de paiement, non-respect des conditions du contrat, etc.).
Au terme du contrat d’emphytéose, à défaut de reconduction, il perd le
bien et toutes les réalisations exécutées.
Car à l’expiration du bail emphytéotique, le bailleur récupère la propriété de son bien, mais aussi toutes les améliorations et les constructions réalisées par le preneur, quelle que soit la valeur des investissements.
Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire ni réclamer aucune indemnité à cet égard.
Par conséquent, le preneur doit évaluer les coûts et bénéfices potentiels avant de s’engager dans un bail emphytéotique, et d’investir dans des améliorations ou des constructions sur le bien loué.
J’ai déjà utilisé ce genre de bail pour contourner la volonté de préempter
un immeuble par un maire agaçant. N’étant pas une vente, il n’y a pas de
déclaration d’intention d’aliéner et donc pas de motivation à préempter.
Le bail monté par le notaire prévoyait un important « pas de porte » (de la valeur de l’immeuble à transmettre à l’acquéreur-preneur), avec un loyer annuel symbolique de 1 euro/an, pour 99 ans et une option d’achat parallèle pour une valeur également symbolique, en fin de bail ou à n’importe quel moment : Quel est le maire qui préempte pour un bien qui ne sera pas disponible pour sa commune pendant un siècle ?
D’autant qu’il est certain de ne pas pouvoir faire caguer le bailleur (parce qu’il s’agit souvent de ça en milieu rural ou périurbain…)
Oui, mais il peut engager une procédure d’expropriation pour « cause
d’utilité publique » sur le bien… selon
son bon vouloir (c’est plus long, plus aléatoire mais c’est toujours histoire
de faire caguer le propriétaire du bien).
Justement, quid du cas où le titulaire d’un bail emphytéotique (le locataire) sur une parcelle qui vient d’être expropriée et qui forme alors un pourvoi en cassation contre l’ordonnance rendue par le juge de l’expropriation départemental ?
C’est la question épineuse à laquelle la Présidente de la 3ème chambre civile vient de répondre, après avoir révisé ses cours de droit de la propriété…
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 mars 2024,
23-12.354, Inédit
N° de pourvoi : 23-12.354
Non publié au bulletin
Audience publique du jeudi 21 mars 2024
Décision attaquée : Tribunal judiciaire de Pontoise, du 10 novembre 2021
Président : Mme Teiller
Avocat(s) : SARL Cabinet François Pinet, SCP Boutet et Hourdeaux
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu
l'arrêt suivant :
Audience publique du 21 mars 2024
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 174 F-D
Pourvoi n° D 23-12.354
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU
21 MARS 2024
1°/ Mme [V] [Y], veuve [U], domiciliée [Adresse 2],
2°/ Mme [N] [U], domiciliée [Adresse 3],
3°/ Mme [E] [U], domiciliée Ccas [Adresse 1],
4°/ Mme [W] [U],
5°/ Mme [O] [U],
toutes deux domiciliées chez M. [H] [K] PHI avocats, [Adresse 8],
6°/ Mme [X] [U], domiciliée Ccas, [Adresse 4],
7°/ M. [M] [P],
8°/ M. [S] [P],
9°/ M. [F] [P],
10°/ M. [Z] [P],
11°/ M. [A] [P],
tous cinq domiciliés [Adresse 5],
ont formé le pourvoi n° D 23-12.354 contre l'ordonnance rendue le 10 novembre 2021 par le juge de l'expropriation du département du Val-d'Oise siégeant au tribunal judiciaire de Pontoise, dans le litige les opposant :
1°/ à l'établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF), dont le siège est [Adresse 6],
2°/ au préfet du Val-d'Oise, domicilié [Adresse 7],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de Mme [Y], de Mmes [N], [E], [W], [O] et [X] [U], de MM. [M], [S], [F], [Z] et [A] [P], de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de l'établissement public foncier d'Ile-de-France, après débats en l'audience publique du 6 février 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'ordonnance attaquée (juge de l'expropriation du département du Val-d'Oise, 10 novembre 2021) et les pièces de la procédure, par arrêté du 3 février 2012, prorogé le 20 janvier 2017, le préfet du département du Val-d'Oise a déclaré d'utilité publique l'acquisition des terrains nus ou bâtis dans le périmètre nécessaire à la constitution d'une réserve foncière dans [Adresse 9] puis, par arrêté du 10 août 2021, a déclaré cessibles immédiatement, au profit de l'établissement public foncier d'Ile-de-France (l'EPFIF), divers immeubles dont l'acquisition est nécessaire pour parvenir à l'exécution de l'acte déclaratif d'utilité publique, dont la parcelle appartenant à Mme [Y], veuve [U], Mmes [N], [E], [T], [W], [O] et [X] [U] (les consorts [U]), donnée à bail emphytéotique à MM. [M], [S], [F], [Z] et [A] [P] (les consorts [P]).
2. Après avoir saisi le juge de l'expropriation aux fins de transfert de propriété des immeubles, le préfet, par arrêté du 25 octobre 2021, a modifié le précédent arrêté de cessibilité, l'état parcellaire étant affecté d'une erreur de rédaction, et a adressé cet arrêté modificatif au juge.
3. Le juge de l'expropriation a visé, dans son ordonnance, les deux arrêtés de cessibilité.
Recevabilité du pourvoi en tant que formé par les consorts
[P], examinée d'office
4. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 220-1 et L. 221-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
5. Il résulte de ces textes que seuls les propriétaires, ou les titulaires d'un droit réel lorsque l'expropriation porte uniquement sur ce droit, ont qualité pour former un pourvoi en cassation contre une ordonnance d'expropriation (3ème Civ, 30 janvier 2008, pourvoi n° 06-19.731, Bull. 2008, III, n° 19).
6. Les consorts [P], titulaires d'un bail emphytéotique, ne sont pas propriétaires de la parcelle, objet du bail, et n'ont donc pas qualité pour former un pourvoi en cassation contre l'ordonnance portant transfert de propriété de cette parcelle, ordonnance qui éteint, par elle-même le droit réel de l'emphytéose.
7. En conséquence, le pourvoi n'est pas recevable.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
Énoncé du moyen
9. Les consorts [U] font grief à l'ordonnance de déclarer immédiatement expropriée pour cause d'utilité publique au profit de l'EPFIF la parcelle leur appartenant, alors « que l'ordonnance portant transfert de propriété est rendue par le juge au vu des pièces constatant que les formalités prescrites par le livre Ier ont été accomplies ; que, suivant l'article R 221-1, 6°, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le préfet transmet au greffe de la juridiction du ressort dans lequel sont situés les biens à exproprier un dossier qui comprend les copies de l'arrêté de cessibilité ou de l'acte en tenant lieu, pris depuis moins de six mois avant l'envoi du dossier au greffe ; qu'il ressort du dossier de procédure que, par un arrêté n° 2021-16586 du 25 octobre 2021, le préfet du Val-d'Oise a modifié son précédent arrêté de cessibilité n° 2021-16345 du 10 août 2021, l'état parcellaire étant affecté d'une « erreur de rédaction », ce dont il résultait qu'à supposer que le préfet ait transmis le dossier au greffe de la juridiction le 11 octobre 2021, date de sa requête visée par l'ordonnance attaquée, le délai de moins de six mois entre la date de l'arrêté de cessibilité et celle de l'envoi du dossier au greffe de la juridiction, n'était pas respecté ; que l'ordonnance est ainsi entachée d'un vice de forme, qui doit en faire prononcer la nullité par application des articles L. 221-1 et R. 221-1, 6°, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
Réponse de la Cour
10. L'ordonnance vise l'arrêté de cessibilité n° 2021-16345 du 10 août 2021, pris moins de six mois avant la date de transmission du dossier par le préfet au juge de l'expropriation le 11 octobre 2021 et l'arrêté modificatif n° 2021-16586 du 25 octobre 2021.
11. Il résulte du dossier de procédure que cet arrêté modificatif a été pris en raison d'une erreur de rédaction dans l'état parcellaire annexé à l'arrêté du 10 août 2021.
12. Il ne peut être reproché au juge d'avoir pris en compte, pour désigner les biens objets du transfert de propriété, l'arrêté de cessibilité modificatif postérieur à la date de sa saisine, dès lors qu'aucun des arrêtés n'était caduc, et qu'en application de l'article R. 221-4, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge tient compte des modifications survenues éventuellement depuis l'arrêté de cessibilité ou l'acte en tenant lieu en ce qui concerne la désignation des immeubles ou l'identité des parties.
13. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le moyen, pris en sa troisième branche
Énoncé du moyen
14. Les consorts [U] font le même grief à l'ordonnance, alors « qu'en cas d'annulation par une décision irrévocable du juge administratif de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge de l'expropriation que l'ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale ; que l'annulation à intervenir de l'arrêté de cessibilité du Préfet du Val-d'Oise n° 2021-16345 du 10 août 2021 et de l'arrêté modificatif n° 2021-16568 du 25 octobre 2021, poursuivie devant le tribunal administratif de Cergy par les expropriés exposants, entraînera par voie de conséquence l'annulation de l'ordonnance d'expropriation, par application des articles L. 1, L. 221-1 et L. 223-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article 625 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
15. Les consorts [U] sollicitent la cassation de l'ordonnance, par voie de conséquence de l'annulation, par la juridiction administrative, de l'arrêté de cessibilité du 10 août 2021 et de l'arrêté modificatif du 25 octobre 2021.
16. L'issue de ce recours commandant l'examen du pourvoi et aucune décision irrévocable en ce qui le concerne n'ayant été portée à la connaissance de la Cour de cassation, il y a lieu de surseoir à statuer et de radier l'affaire.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi de MM. [M], [S], [F], [Z] et [A] [P] ;
REJETTE les première et deuxième branches du moyen du pourvoi ;
SURSOIT à statuer sur la troisième branche du moyen du pourvoi ;
PRONONCE la radiation du pourvoi n° D 23-12.354 ;
DIT qu'il sera rétabli au rang des affaires à juger, à la requête, adressée au président de la troisième chambre civile, de la partie la plus diligente, notifiée par celle-ci aux autres parties et après production d'une décision irrévocable intervenue sur le recours formé devant la juridiction administrative ou de la décision constatant le désistement de l'instance dont a été saisie cette juridiction, dans le délai de deux mois de la notification de cette décision ;
Réserve les dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille vingt-quatre.
Le conseiller référendaire rapporteur le président
Le greffier de chambre.
En bref, la Cour de Cassation juge le pourvoi non recevable parce que seuls
les propriétaires, ou les titulaires d’un droit réel lorsque l’expropriation
porte uniquement sur ce droit, ont qualité pour former un pourvoi en cassation
contre une ordonnance d’expropriation.
Or, les titulaires d’un bail emphytéotique ne sont pas propriétaires de la parcelle, objet du bail, et n’ont donc pas qualité pour former un pourvoi en cassation contre l’ordonnance portant transfert de propriété de cette parcelle, ordonnance qui éteint par elle-même le droit réel de l’emphytéose.
Mais les parties sont invitées à revenir devant la Cour une fois que la décision de fond sera prise par le tribunal de Pontoise…
Parce que bon, personne ne règle jusque-là l’indemnisation de l’emphytéote, si le bail est « cassé » comme il appert qu’il est envisagé…
Un arrêt qui n’est jamais que la confirmation d’une jurisprudence antérieure
(cité dans le dispositif de l’arrêt : Cass. 3ème civ. 30-1-2008
n° 06-19.731) qui ne fait qu’appliquer la Loi.
Pour rappel, les fermiers, locataires, emphytéotes et autres titulaires de droits d’habitation ou d’usage doivent être « dénoncés » à l’expropriant par le propriétaire ou l’usufruitier du bien visé, dans le mois qui suit la notification de l’avis d’ouverture de l’enquête, de la déclaration d'utilité publique, de l’arrêté de cessibilité ou de l’ordonnance d’expropriation (C. expr. art. R 311-1).
En cas de négligence du propriétaire et à moins que l’expropriant n’ait eu connaissance de leur existence, ils seront privés d’indemnisation (Cass. 3ème civ. 2-7-2003 n° 02-70.102 FP-D).
Bref, on savait tout ça avant même de passer les épreuves de fin d’année
de la session des facultés de droit de « Gauloisie-olympique » :
Dans le cas contraire, on aurait probablement été recalé…
Le confirmer reste forcément appréciable (après les revirements de jurisprudence relevés dans cette rubrique les semaines passées…) !
Bonne continuation à toutes et tous de votre week-end !
I3
Pour mémoire (n’en déplaise à « Poux-tine ») : « LE PRÉSENT
BILLET A ENCORE ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE PERSONNE « NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR
UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE », REMPLISSANT DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT «
NON RUSSE » !
Post-scriptum : Alexeï Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
Постскриптум: Алексей Навальный умер в заключении за свои политические взгляды. Россияне обрекают себя на всю жизнь нести весь позор!
Parrainez Renommez la rue de l'ambassade de Russie à Paris en rue Alexeï Navalny (change.org)
Le bail emphytéotique, aussi appelé emphytéose, c’est en effet un bail spécifique dont la durée est au minimum de 18 ans et peut aller jusqu’à 99 ans.
Au-delà, le droit positif « Gauloisien-olympique » ne sait pas faire…
L’emphytéose concerne principalement les terrains et les constructions. Il présente plusieurs avantages pour le bailleur, comme des revenus réguliers ou la valorisation de son bien.
Les avantages de l’emphytéose pour le preneur concernent notamment son droit à construction et le droit de cession du bail.
A contrario, il existe des inconvénients pour les deux parties telles que la perte de contrôle du propriétaire sur le bien durant toute la durée du bail ou la perte de la propriété des améliorations fournies par le preneur-locataire en fin de contrat.
À la fin du bail, le propriétaire récupère son bien et toutes les améliorations apportées par le locataire, sans indemnité.
L’emphytéose est particulièrement adaptée aux projets de mise en valeur d’un bien immobilier qui nécessitent des investissements importants.
Comme dit précédemment, la durée maximale de 99 ans, exceptionnellement longue, est un gage de stabilité pour les deux parties.
C’est aussi un engagement sur le long terme.
Le locataire est tenu de payer la redevance durant toute la durée du bail. Il doit donc évaluer sa capacité à s’engager sur cette période avant de conclure le contrat de location.
Et le bail emphytéotique confère à l’emphytéote (le preneur), un droit réel immobilier sur le bien contrairement aux baux classiques qui n’octroient qu’un droit d’usage.
Et ce droit se rapproche de celui d’un propriétaire.
Par ailleurs, en vertu de l'article L.451-7 du Code rural et de la pêche maritime, le preneur n’a pas le droit de réaliser des changements qui diminuent la valeur du terrain ou du bâtiment.
Le contrat d’emphytéose prend la forme authentique pour être signé chez un notaire qui en fera publication au fichier immobilier pour être opposable aux tiers.
Pour le bailleur, après la conclusion d’un bail emphytéotique, le bailleur perd la possession de son bien durant toute la durée du contrat. Il lui est impossible de récupérer le bien pour son usage personnel ou pour une autre location, il lui est difficile d’adapter les conditions du bail aux évolutions du marché immobilier et il perd le contrôle sur l’exploitation et la gestion de son bien.
Pour le preneur il doit s’acquitter de la redevance pendant toute la durée du contrat. Mais le cumul de ces versements peut représenter une charge financière importante.
Il perdra la propriété des améliorations qu’il aura apporté au bien loué, il prend donc un risque financier important.
En effet, les investissements réalisés pour améliorer le bien sont généralement importants. Il ne pourra pas les reprendre en cas de résiliation anticipée du bail (défaut de paiement, non-respect des conditions du contrat, etc.).
Car à l’expiration du bail emphytéotique, le bailleur récupère la propriété de son bien, mais aussi toutes les améliorations et les constructions réalisées par le preneur, quelle que soit la valeur des investissements.
Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire ni réclamer aucune indemnité à cet égard.
Par conséquent, le preneur doit évaluer les coûts et bénéfices potentiels avant de s’engager dans un bail emphytéotique, et d’investir dans des améliorations ou des constructions sur le bien loué.
Le bail monté par le notaire prévoyait un important « pas de porte » (de la valeur de l’immeuble à transmettre à l’acquéreur-preneur), avec un loyer annuel symbolique de 1 euro/an, pour 99 ans et une option d’achat parallèle pour une valeur également symbolique, en fin de bail ou à n’importe quel moment : Quel est le maire qui préempte pour un bien qui ne sera pas disponible pour sa commune pendant un siècle ?
D’autant qu’il est certain de ne pas pouvoir faire caguer le bailleur (parce qu’il s’agit souvent de ça en milieu rural ou périurbain…)
Justement, quid du cas où le titulaire d’un bail emphytéotique (le locataire) sur une parcelle qui vient d’être expropriée et qui forme alors un pourvoi en cassation contre l’ordonnance rendue par le juge de l’expropriation départemental ?
C’est la question épineuse à laquelle la Présidente de la 3ème chambre civile vient de répondre, après avoir révisé ses cours de droit de la propriété…
N° de pourvoi : 23-12.354
Non publié au bulletin
Audience publique du jeudi 21 mars 2024
Décision attaquée : Tribunal judiciaire de Pontoise, du 10 novembre 2021
Président : Mme Teiller
Avocat(s) : SARL Cabinet François Pinet, SCP Boutet et Hourdeaux
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR DE CASSATION
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 174 F-D
Pourvoi n° D 23-12.354
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
2°/ Mme [N] [U], domiciliée [Adresse 3],
3°/ Mme [E] [U], domiciliée Ccas [Adresse 1],
4°/ Mme [W] [U],
5°/ Mme [O] [U],
toutes deux domiciliées chez M. [H] [K] PHI avocats, [Adresse 8],
6°/ Mme [X] [U], domiciliée Ccas, [Adresse 4],
7°/ M. [M] [P],
8°/ M. [S] [P],
9°/ M. [F] [P],
10°/ M. [Z] [P],
11°/ M. [A] [P],
tous cinq domiciliés [Adresse 5],
ont formé le pourvoi n° D 23-12.354 contre l'ordonnance rendue le 10 novembre 2021 par le juge de l'expropriation du département du Val-d'Oise siégeant au tribunal judiciaire de Pontoise, dans le litige les opposant :
1°/ à l'établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF), dont le siège est [Adresse 6],
2°/ au préfet du Val-d'Oise, domicilié [Adresse 7],
défendeurs à la cassation.
Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de Mme [Y], de Mmes [N], [E], [W], [O] et [X] [U], de MM. [M], [S], [F], [Z] et [A] [P], de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de l'établissement public foncier d'Ile-de-France, après débats en l'audience publique du 6 février 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
1. Selon l'ordonnance attaquée (juge de l'expropriation du département du Val-d'Oise, 10 novembre 2021) et les pièces de la procédure, par arrêté du 3 février 2012, prorogé le 20 janvier 2017, le préfet du département du Val-d'Oise a déclaré d'utilité publique l'acquisition des terrains nus ou bâtis dans le périmètre nécessaire à la constitution d'une réserve foncière dans [Adresse 9] puis, par arrêté du 10 août 2021, a déclaré cessibles immédiatement, au profit de l'établissement public foncier d'Ile-de-France (l'EPFIF), divers immeubles dont l'acquisition est nécessaire pour parvenir à l'exécution de l'acte déclaratif d'utilité publique, dont la parcelle appartenant à Mme [Y], veuve [U], Mmes [N], [E], [T], [W], [O] et [X] [U] (les consorts [U]), donnée à bail emphytéotique à MM. [M], [S], [F], [Z] et [A] [P] (les consorts [P]).
2. Après avoir saisi le juge de l'expropriation aux fins de transfert de propriété des immeubles, le préfet, par arrêté du 25 octobre 2021, a modifié le précédent arrêté de cessibilité, l'état parcellaire étant affecté d'une erreur de rédaction, et a adressé cet arrêté modificatif au juge.
3. Le juge de l'expropriation a visé, dans son ordonnance, les deux arrêtés de cessibilité.
4. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 220-1 et L. 221-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
5. Il résulte de ces textes que seuls les propriétaires, ou les titulaires d'un droit réel lorsque l'expropriation porte uniquement sur ce droit, ont qualité pour former un pourvoi en cassation contre une ordonnance d'expropriation (3ème Civ, 30 janvier 2008, pourvoi n° 06-19.731, Bull. 2008, III, n° 19).
6. Les consorts [P], titulaires d'un bail emphytéotique, ne sont pas propriétaires de la parcelle, objet du bail, et n'ont donc pas qualité pour former un pourvoi en cassation contre l'ordonnance portant transfert de propriété de cette parcelle, ordonnance qui éteint, par elle-même le droit réel de l'emphytéose.
7. En conséquence, le pourvoi n'est pas recevable.
Sur le moyen, pris en sa première branche
8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Énoncé du moyen
9. Les consorts [U] font grief à l'ordonnance de déclarer immédiatement expropriée pour cause d'utilité publique au profit de l'EPFIF la parcelle leur appartenant, alors « que l'ordonnance portant transfert de propriété est rendue par le juge au vu des pièces constatant que les formalités prescrites par le livre Ier ont été accomplies ; que, suivant l'article R 221-1, 6°, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le préfet transmet au greffe de la juridiction du ressort dans lequel sont situés les biens à exproprier un dossier qui comprend les copies de l'arrêté de cessibilité ou de l'acte en tenant lieu, pris depuis moins de six mois avant l'envoi du dossier au greffe ; qu'il ressort du dossier de procédure que, par un arrêté n° 2021-16586 du 25 octobre 2021, le préfet du Val-d'Oise a modifié son précédent arrêté de cessibilité n° 2021-16345 du 10 août 2021, l'état parcellaire étant affecté d'une « erreur de rédaction », ce dont il résultait qu'à supposer que le préfet ait transmis le dossier au greffe de la juridiction le 11 octobre 2021, date de sa requête visée par l'ordonnance attaquée, le délai de moins de six mois entre la date de l'arrêté de cessibilité et celle de l'envoi du dossier au greffe de la juridiction, n'était pas respecté ; que l'ordonnance est ainsi entachée d'un vice de forme, qui doit en faire prononcer la nullité par application des articles L. 221-1 et R. 221-1, 6°, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
10. L'ordonnance vise l'arrêté de cessibilité n° 2021-16345 du 10 août 2021, pris moins de six mois avant la date de transmission du dossier par le préfet au juge de l'expropriation le 11 octobre 2021 et l'arrêté modificatif n° 2021-16586 du 25 octobre 2021.
11. Il résulte du dossier de procédure que cet arrêté modificatif a été pris en raison d'une erreur de rédaction dans l'état parcellaire annexé à l'arrêté du 10 août 2021.
12. Il ne peut être reproché au juge d'avoir pris en compte, pour désigner les biens objets du transfert de propriété, l'arrêté de cessibilité modificatif postérieur à la date de sa saisine, dès lors qu'aucun des arrêtés n'était caduc, et qu'en application de l'article R. 221-4, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge tient compte des modifications survenues éventuellement depuis l'arrêté de cessibilité ou l'acte en tenant lieu en ce qui concerne la désignation des immeubles ou l'identité des parties.
13. Le moyen n'est donc pas fondé.
Énoncé du moyen
14. Les consorts [U] font le même grief à l'ordonnance, alors « qu'en cas d'annulation par une décision irrévocable du juge administratif de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge de l'expropriation que l'ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale ; que l'annulation à intervenir de l'arrêté de cessibilité du Préfet du Val-d'Oise n° 2021-16345 du 10 août 2021 et de l'arrêté modificatif n° 2021-16568 du 25 octobre 2021, poursuivie devant le tribunal administratif de Cergy par les expropriés exposants, entraînera par voie de conséquence l'annulation de l'ordonnance d'expropriation, par application des articles L. 1, L. 221-1 et L. 223-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article 625 du code de procédure civile. »
15. Les consorts [U] sollicitent la cassation de l'ordonnance, par voie de conséquence de l'annulation, par la juridiction administrative, de l'arrêté de cessibilité du 10 août 2021 et de l'arrêté modificatif du 25 octobre 2021.
16. L'issue de ce recours commandant l'examen du pourvoi et aucune décision irrévocable en ce qui le concerne n'ayant été portée à la connaissance de la Cour de cassation, il y a lieu de surseoir à statuer et de radier l'affaire.
DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi de MM. [M], [S], [F], [Z] et [A] [P] ;
REJETTE les première et deuxième branches du moyen du pourvoi ;
SURSOIT à statuer sur la troisième branche du moyen du pourvoi ;
PRONONCE la radiation du pourvoi n° D 23-12.354 ;
DIT qu'il sera rétabli au rang des affaires à juger, à la requête, adressée au président de la troisième chambre civile, de la partie la plus diligente, notifiée par celle-ci aux autres parties et après production d'une décision irrévocable intervenue sur le recours formé devant la juridiction administrative ou de la décision constatant le désistement de l'instance dont a été saisie cette juridiction, dans le délai de deux mois de la notification de cette décision ;
Réserve les dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille vingt-quatre.
Le greffier de chambre.
Or, les titulaires d’un bail emphytéotique ne sont pas propriétaires de la parcelle, objet du bail, et n’ont donc pas qualité pour former un pourvoi en cassation contre l’ordonnance portant transfert de propriété de cette parcelle, ordonnance qui éteint par elle-même le droit réel de l’emphytéose.
Mais les parties sont invitées à revenir devant la Cour une fois que la décision de fond sera prise par le tribunal de Pontoise…
Parce que bon, personne ne règle jusque-là l’indemnisation de l’emphytéote, si le bail est « cassé » comme il appert qu’il est envisagé…
Pour rappel, les fermiers, locataires, emphytéotes et autres titulaires de droits d’habitation ou d’usage doivent être « dénoncés » à l’expropriant par le propriétaire ou l’usufruitier du bien visé, dans le mois qui suit la notification de l’avis d’ouverture de l’enquête, de la déclaration d'utilité publique, de l’arrêté de cessibilité ou de l’ordonnance d’expropriation (C. expr. art. R 311-1).
En cas de négligence du propriétaire et à moins que l’expropriant n’ait eu connaissance de leur existence, ils seront privés d’indemnisation (Cass. 3ème civ. 2-7-2003 n° 02-70.102 FP-D).
Le confirmer reste forcément appréciable (après les revirements de jurisprudence relevés dans cette rubrique les semaines passées…) !
Post-scriptum : Alexeï Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
Постскриптум: Алексей Навальный умер в заключении за свои политические взгляды. Россияне обрекают себя на всю жизнь нести весь позор!
Parrainez Renommez la rue de l'ambassade de Russie à Paris en rue Alexeï Navalny (change.org)
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