Droit d’échelle et voisins abusifs

Les choses sont pourtant claires depuis…
…quelques années, voir des décennies !
 
Et pourtant, il y en encore qui insistent lourdement.
Car le régime du tour d’échelle (nous l’avons déjà évoqué dans cette rubrique) ainsi établi provient d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation (par exemple, Civ. 1^re, 14 déc. 1955, Civ. 3^ème,15 avr. 1982, n° 80-17.108 P, Civ. 3^ème, 20 janv. 1999, n° 96-18.200. Ou encore pour un plus récent : Civ. 3e, 26 mars 2020, n° 18-25.996).
 
Si de prime abord vous êtes tenté de répondre non à votre voisin, eu égard aux nuisances que vous allez subir pendant toute la durée de son chantier, sachez que ce droit de passage réclamé peut être justifié lorsque certaines conditions sont réunies.
La loi ne prévoit pas explicitement de mécanisme juridique pour permettre au voisin empêché de faire des travaux chez lui de les réaliser en passant par le fonds d'à côté. Mais pour concilier droit de propriété et construction en limite de propriété, la jurisprudence a comblé ce vide juridique en façonnant une nouvelle servitude : La servitude de tour d’échelle.
 
C’est l’occasion d’un petit résumé des limites (on appelle ça « la portée ») du droit de propriété, des servitudes de passage, du droit d’échelle, à travers l’illustration de l’arrêt suivant :
 
Cour de cassation, civile, Troisième Chambre civile, 12 novembre 2020, pourvoi n° W 19-22.106
Décision attaquée : Cour d'appel de Metz, du 04 juin 2019
Président : M. Chauvin (président)
Avocat(s) : SARL Cabinet Briard, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin
 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
Arrêt n° 810 F-D
 
La société SC [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...], a formé le pourvoi n° W 19-22.106 contre l'arrêt rendu le 4 juin 2019 par la cour d'appel de Metz (1^ère chambre civile), dans le litige l'opposant à la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société SC [...], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Metz, 4 juin 2019), la société SC [...], propriétaire d'un terrain contigu à celui appartenant à la SCI [...], a obtenu un permis de construire l'autorisant à édifier un immeuble en limite de sa propriété.
2. Soutenant que la pose et l'isolation des fondations de l'immeuble impliquaient la réalisation de travaux de terrassement sur la parcelle voisine, elle a assigné la SCI [...] en autorisation de tour d'échelle afin de pénétrer sur son fonds pendant la durée des travaux.
 
Examen du moyen
Sur le moyen unique pris en ses troisième, quatrième et sixième branches, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique pris en ses première, deuxième et cinquième branches
 
Énoncé du moyen
4. La société SC [...] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :
« 1°/ que le propriétaire d'un fonds, qui justifie d'un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d'échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d'effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu'il s'agisse de travaux de réparations ou d'entretien sur un bâti déjà existant ou qu'il s'agisse de travaux d'édification d'une construction nouvelle ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande d'autorisation présentée par la société SC [...], que celle-ci revendique à son profit une servitude de tour d'échelle, non pas pour effectuer des travaux d'entretien ou de réparation, voire même des travaux de finition sur un ouvrage nouvellement construit, mais pour entreprendre purement et simplement la construction d'un bâtiment, et se situe par conséquent hors des hypothèses autorisant le passage sur le terrain voisin dans le cadre d'une servitude de tour d'échelle, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;
2°/ que le propriétaire d'un fonds, qui justifie d'un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d'échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d'effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu'il s'agisse de travaux de réparations ou d'entretien sur un bâti déjà existant ou qu'il s'agisse de travaux d'édification d'une construction nouvelle ; qu'en énonçant, pour débouter la société S.C. [...] de sa demande d'autorisation, qu'il apparaît que l'appelante est propriétaire d'un vaste terrain situé entre plusieurs maisons d'habitation agrémentées de jardins et ne peut se prévaloir de contraintes particulières à cet égard, les photos ne rendant nullement compte d'un environnement urbain dense et qu'il lui était donc entièrement loisible de faire des choix architecturaux permettant de conjuguer la place (vaste) dont elle disposait et les impératifs de construction (fondations, sous-sol) propres au projet qui était le sien, quand il résultait par ailleurs des constatations de l'arrêt que la société S.C. [...] avait obtenu un permis de construire en limite de propriété, la cour d'appel s'est fondée sur des motifs radicalement inopérants et a violé l'article 544 du code civil,
5°/ que le propriétaire d'un fonds, qui justifie d'un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d'échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d'effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu'il s'agisse de travaux de réparations ou d'entretien sur un bâti déjà existant ou qu'il s'agisse de travaux d'édification d'une construction nouvelle ; que du fait de l'autorisation ainsi accordée et de l'atteinte au droit de propriété pouvant en résulter, il appartient au juge saisi de procéder à l'évaluation du préjudice subi par le propriétaire du fonds voisin ; qu'en rejetant la demande d'autorisation présentée par la société SC [...] aux motifs que les travaux projetés impliquaient la destruction pure et simple du mur propriété de la SCI [...] puis le creusement dans sa propriété d'une fouille d'environ 3 mètre de large et 2,70 mètre de profondeur tout au long du chemin d'accès à l'arrière de l'immeuble, rendu impraticable pendant au moins six semaines quand, en l'absence de sujétion intolérable et excessive constatée par la cour d'appel, ces circonstances n'étaient pas de nature à faire obstacle au droit de la société SC [...] de se voir autoriser à pénétrer sur le terrain propriété de la SCI [...], situé [...] , afin de lui permettre de réaliser les travaux de construction de l'immeuble bâti en limite de propriété, tel que visé dans le permis de construire délivré le 24 décembre 2014 par la commune de [...], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil. »
 
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a souverainement retenu, d'une part, que, l'environnement urbain étant peu dense et la société SC [...] disposant d'un terrain étendu lui permettant de modifier l'implantation de son immeuble en retrait de la limite séparative, la réalisation de son projet ne rendait pas indispensable une intervention sur le terrain voisin et, d'autre part, que les travaux envisagés, qui impliquaient la démolition d'un mur, le creusement d'une tranchée de 2,70 mètres de profondeur et de 3 mètres de large tout le long du chemin d'accès à la parcelle voisine et la privation de l'usage de son parking pendant au moins six semaines, étaient de nature à porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété de la SCI [...].
6. Elle a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que la demande d'autorisation de tour d'échelle devait être rejetée.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SC [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société SC [...] et la condamne à payer à la SCI [...] la somme de 3.000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
 
En résumé, le droit de propriété, la servitude de passage et la servitude de droit d’échelle sont des notions juridiques très importantes pour jouir pleinement de son bien immobilier. Bien les comprendre permet d'éviter de lourds conflits de voisinage.
Le droit de propriété c’est la jouissance absolue de son bien. Une notion juridique fondamentale n’en déplaise à tout autre tenant de solution politique, dogmatique ou sociologique « déviante ».
Il autorise le propriétaire d’un bien mobilier ou immobilier à en jouir et à en disposer comme il l’entend, dans le respect de la loi (article 544 du Code civil).
Autrement dit, le propriétaire d’un bien immobilier est libre d’en disposer à sa guise. Par exemple, il peut décider de réaliser des travaux dedans ou il peut décider de qui peut pénétrer ou non sur son terrain.
 
Le droit de propriété s’applique à tous les biens immobiliers, tels que les maisons, les appartements et les garages.
Un paradoxe doit d’ailleurs être souligné entre le droit de propriété absolu consacré par le droit civil, qui justifie le refus de toute intrusion sur sa propriété, et la nécessité d’entretenir une construction édifiée en limite de propriété autorisée par le droit de la construction.
 
Comment régler cette opposition ? Des aménagements au droit de propriété absolu existent. C’est notamment le cas avec les servitudes.
La servitude est une contrainte pesant sur un bien immobilier au profit d’un autre bien immobilier : Elle suit le fond et n’a rien de « personnelle ».
La servitude de passage permet à un propriétaire d’accéder à sa propriété, lorsque son bien est enclavé, en passant par la propriété du voisin. Sans que ce dernier ne puisse s’y opposer. Cependant, il peut percevoir une indemnité proportionnelle aux dommages subis en échange de la servitude imposée.
La servitude de passage permet à un voisin de jouir pleinement de son droit de propriété tout en exigeant de l’autre une concession sur son propre droit de propriété.
La servitude de passage est fixée pour 30 ans. Elle peut s’éteindre plus tôt si le terrain est désenclavé.
 
La servitude de droit d’échelle : La jouissance limitée temporaire de son bien.
La jurisprudence a façonné une nouvelle servitude, appelée « droit d’échelle », « tour d’échelle » ou « servitude de droit d’échelle ». Mais elle n’existe dans aucun texte de loi : Une pure construction jurisprudentielle.
Elle est un droit de passage temporaire sur la propriété voisine. Elle permet notamment à un voisin d’utiliser le terrain voisin pour réaliser des travaux sur sa propriété, qu’il ne pourrait pas réaliser sans ce passage. Mais pour pouvoir être mise en place, de nombreuses conditions doivent être réunies.
Puis-je accepter un droit de passage temporaire à mon voisin ?
Oui, vous pouvez accepter le droit de passage temporaire de votre voisin chez vous pour lui permettre de faire des travaux sur sa propriété. Mais avant de lui donner cette autorisation, vous êtes en droit de vérifier que sa demande remplisse les conditions fixées par les tribunaux.
Dans le silence de la loi, la jurisprudence a façonné les contours du tour d’échelle, permettant ainsi à un voisin empêché de réaliser des travaux sur son bien immobilier.
 
Première condition à réunir pour que votre voisin sollicite valablement votre consentement à passer par votre terrain pour faire ses travaux : Les travaux doivent être indispensables.
C’est-à-dire, qu’ils doivent être imposés par :
Une décision administrative ; Une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable…) ; Ou bien encore, ils doivent être nécessaires en raison d’un danger de dégradation grave de la maison. Par exemple, une façade en ruine, une toiture abîmée, une cheminée menaçant de tomber…
Les travaux doivent concerner l’entretien ou la réparation du bien immobilier en question. Ils ne doivent pas concerner l’ornement ou la décoration de celui-ci.
Par exemple, repeindre des volets non abîmés d’une autre couleur ne peut pas justifier une servitude de droit d’échelle. Ce type de travaux n’est motivé que par des considérations esthétiques.
Et puis des volets, ça se dépose sans passer par chez le voisin.
Les travaux envisagés ne doivent pas non plus causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné.
 
Les travaux doivent concerner un bien déjà existant ou une construction nouvelle. Si initialement la jurisprudence réservait la servitude de droit d’échelle aux constructions anciennes, elle l’a récemment étendu aux constructions nouvelles (Cass. 3^ème civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.106).
 
Par ailleurs, la réalisation des travaux de chez soi doit être impossible.
Les travaux envisagés ne peuvent pas être faits du propre fonds de celui qui invoque la servitude. L’impossibilité doit être réelle. A contrario, le voisin ne peut pas demander à passer par le terrain de son voisin par simple commodité ou pour réaliser des économies. Quand bien même l’aménagement des travaux chez lui engendreraient de lourds investissements.
De plus, l’autorisation de « tour d’échelle » est forcément temporaire et provisoire. Elle s’éteint d’ailleurs avec la fin des travaux.
 
Des indemnités peuvent être versées pour indemniser le propriétaire voisin. Le propriétaire du terrain réquisitionné pour réaliser les travaux peut demander :
Des réparations au titre des détériorations éventuelles ; Des indemnités au titre du trouble de jouissance subi, inhérent au chantier.
Votre consentement à l’utilisation de votre terrain pour que votre voisin fasse ses travaux s’établit par voie contractuelle.
Le contrat que vous établirez avec le voisin demandeur pourra contenir, cette liste n’étant pas limitative : Les précautions nécessaires que vous jugerez utiles pour protéger votre bien ; La sécurisation de votre propriété ; La fréquence du passage ; a durée de la servitude de passage temporaire établie…
Et votre indemnisation en raison du trouble de jouissance subi et des dommages que vous pourrez subir.
(Précision du fiscaliste : L’indemnité reçue n’est pas imposable. Elle correspond à la réparation d’un préjudice qui s’analyse comme la perte d’une « substance » elle-même non-imposable…)
Ainsi, vous pouvez refuser l’intrusion de votre voisin chez vous pour qu’il réalise des travaux sur son bien immobilier, si vous jugez que sa demande n’est pas justifiée.
 
Si vous refusez le passage, votre voisin pourra solliciter une autorisation judiciaire devant le juge des référés. Ce dernier vérifiera si votre refus constitue un abus de droit, c’est-à-dire un refus injustifié eu égard à l’impossibilité réelle de votre voisin de réaliser ses travaux.
Si l’abus de droit est constitué, le juge autorisera le tour d’échelle et pourra aussi vous condamner au versement de dommages et intérêts.
Mieux vaut donc réfléchir à deux fois avant de refuser que votre voisin ne passe chez vous pour réaliser ses travaux.
 
Est-ce plus clair ainsi pour vous ?
 
Pour rappel, « LE PRÉSENT BILLET A ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE PERSONNE « NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE », REMPLISSANT DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » ! »
 
Bonne fin de semaine à toutes et à tous !
 
I³