Limites des SCI

Conseil d’État, n° 395983 du vendredi 24 février 2017

 

Mentionné dans les tables du recueil Lebon

8^ème - 3^ème chambres réunies  

M. Jean-Marc Anton, rapporteur M. Benoît Bohnert, rapporteur public

SCP BARADUC, DUHAMEL, RAMEIX, avocats

 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 

 

Vu la procédure suivante :

 

Par une requête et un nouveau mémoire, enregistrés les 8 janvier et 15 avril 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d’État, M. et Mme B… A… demandent au Conseil d’État :

 

1°) d’annuler pour excès de pouvoir le paragraphe 160 de l’instruction fiscale BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912 publiée au bulletin officiel des finances publiques le 12 septembre 2012 et la décision implicite du ministre de l’économie et des finances rejetant leur demande d'abrogation de ce paragraphe ;

 

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 5.000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

 

Vu les autres pièces du dossier ;

 

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

 

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Jean-Marc Anton, maître des requêtes,

- les conclusions de M. Benoît Bohnert, rapporteur public.

 

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Baraduc, Duhamel, Rameix, avocat de M. et MmeA....

 

Considérant ce qui suit :

 

1. Aux termes du 1 de l’article 13 du code général des impôts : « Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu ». Aux termes de l’article 14 du même code : « (…) sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale : 1° Les revenus des propriétés bâties (…) ». Aux termes de l’article 28 du même code : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ». Aux termes de l'article 31 du code : « I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : (…) d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés (…) ». Il résulte de la combinaison de ces dispositions que, sauf disposition législative spécifique, seuls les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de biens ou droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier. 

 

2. En vertu de l’article 8 du code général des impôts, en cas de démembrement de la propriété de parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, seul l’usufruitier de ces parts est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société, le nu-propriétaire n’étant pas regardé comme disposant d’un revenu à ce titre. Par suite, les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts ne peuvent être regardés comme une charge exposée en vue de l’acquisition ou la conservation d’un revenu foncier. Dès lors, ces intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers que l’intéressé percevrait à raison d’autres biens ou droits immobiliers.

 

3. Il résulte de ce qui précède qu’en énonçant au paragraphe 160 de l’instruction fiscale publiée au bulletin officiel des finances publiques le 12 septembre 2012, intitulée « Revenus fonciers – Charges déductibles – Intérêts et frais d’emprunts », que « les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location », le ministre n’a ni incompétemment ajouté à la loi, ni méconnu les articles 8, 13, 28 et 31 du code général des impôts.

 

4. Les requérants ne peuvent en outre utilement se prévaloir, pour contester la légalité de l’interprétation donnée de la loi par le paragraphe 160 précité de l’instruction qu’ils attaquent, de ce qu’en vertu d’un rescrit n° 2007/53 (FP) du 11 décembre 2007, mentionné au paragraphe 170 de cette même instruction, il est admis que les intérêts d’emprunt effectivement versés par les nu-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés. 

 

5. Il résulte de ce qui précède que la requête de M. et Mme A… doit être rejetée, y compris leurs conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

 

D E C I D E :

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Article 1^er : La requête de M. et Mme A… est rejetée.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme B… A… et au ministre de l’économie et des finances.

 

Au premier abord, il s’agit donc de la confirmation par le Conseil d’État de la doctrine administrative selon laquelle le nu-propriétaire des parts d’une société détenant un immeuble loué nu ne peut déduire les intérêts des emprunts contractés pour acquérir cette nue-propriété.

Et de rappeler que lorsqu’un bien immobilier donné en location nue fait l’objet d’un démembrement de propriété, les loyers sont imposables, dans la catégorie des revenus fonciers, au nom du seul usufruitier, qui peut déduire de ces revenus les charges foncières effectivement supportées sur l’immeuble démembré.

Bien qu’il n’ait pas de revenus à déclarer au titre de l’immeuble démembré, le nu-propriétaire est, de son côté, autorisé à déduire des revenus fonciers provenant de ses autres propriétés les dépenses qu’il a, le cas échéant, lui-même supportées sur l’immeuble démembré (en ce sens, par exemple, CE 21-2-1979 n° 4896).

Il peut de même déduire les intérêts des emprunts qu’il a contractés pour financer l’acquisition de la nue-propriété des immeubles loués ou les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles (BOI-RFPI-BASE-20-80 no 170). 

 

Ces solutions sont logiques : Dès lors que le bien est productif de revenus fonciers, les charges de nature foncière exposées sur le bien doivent être admises en déduction ; le droit de propriété du bien étant démembré, ces charges sont déductibles par celui, usufruitier ou nu-propriétaire, qui les a effectivement payées.

Lorsque le démembrement porte, non pas sur l’immeuble loué, mais sur les parts de la société détenant l’immeuble, le revenu net foncier constaté par la société, déterminé par différence entre les loyers perçus et les charges de nature foncière exposées, est en principe imposable au nom de l’usufruitier des parts.

Celui-ci peut par ailleurs déduire du bénéfice foncier imposable en son nom les intérêts des emprunts ayant financé l’acquisition de l’usufruit des parts (BOI-RFPI-BASE-20-80 n° 150).

En revanche, pour l’administration, les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire des parts, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles « dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location » (BOI-RFPI-BASE-20-80 n° 160).

 

Saisi d’une demande d’annulation de ces dernières dispositions pour excès de pouvoir, le Conseil d’État confirme la doctrine administrative. Il relève que seul l’usufruitier des parts étant soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société, le nu-propriétaire ne peut être regardé comme disposant d’un revenu à ce titre.

Par suite, les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts ne peuvent être regardés comme une charge exposée en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu foncier.

Dès lors, ces intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers que l’intéressé percevrait à raison d’autres biens ou droits immobiliers.

 

L’usage d’une SCI en vue d’acquérir, de détenir, de gérer et/ou de vendre un bien immobilier permet bien des « optimisations ».

Une pleine propriété directe des personnes physiques est archi-balisée par le CGI.

Le code civil permet même de démembrer cette propriété entre usufruit et nue-propriété et la loi fiscale sait s’adapter.

Mais l’avantage que le même immeuble, démembré, indivis, en copropriété ou non, soit détenu par une SCI permet les mêmes effets mais dédoublés.

À savoir, la SCI vend son bien, le calcul des éventuelles plus-values et les exonérations conséquentes à la durée de détention du bien, sont réalisés au niveau de la SCI et répercuté ensuite aux associés chacun au prorata de ses parts dans le capital social.

Autrement dit, un bien acquis depuis plus de 30 ans par une SCI est exonéré de plus-value pour chacun des associés, fussent-ils dans le capital social que depuis 1 ou 2 ans…

Et inversement, un bien acquis l’année dernière par une SCI détenue par des associés « trentenaires », et dont ceux-là se séparent de leurs parts dans l’année, en supposant qu’ils fassent alors une plus-value conséquente, est elle-même exonérée.

Donc, double délai…

Idem pour les moins-values, mais c’est moins rigolo, qui s’imputent sur des plus-values de même nature dans les délais requis par le législateur !

 

En revanche, plus drôle encore, vous empruntez à votre banquier (qui vous le fait payer cher) pour acquérir des parts de SCI au capital disons élevé, et vous allez voir un second banquier au nom de ladite SCI en vue d’emprunter une somme conséquente pour acquérir un immeuble dont vous allez tirer des revenus fonciers, le fisc sera forcé d’admettre la déductibilité des intérêts des deux emprunts.

Et on peut même démultiplier le schéma avec des parts de SCI détenues par d’autres SCI, et ainsi de suite…

À vous de vous démerder pour les rembourser ensuite, là, c’est neutre fiscalement, sauf à payer l’IR sur les montants des loyers encaissés qui servent au remboursement du principal (l’emprunt).

Ce qui, soit-dit en passant permet d’affirmer que, économiquement, vous payez de l’impôt sur des remboursements, mais passons…

 

Là où le bât blesse, c’est que si vous passez par la case « démembrement », eh bien naturellement, n’ayant pas de revenus sur lesquels imputer le coûts des intérêts payés en cas d’emprunt, fume mon gars, le fisc ne veut rien savoir : Logique (comme on vient de le dire), et ce, immeuble par immeuble.

C’est une faculté réservée à l’usufruit.

Attention pareillement, la même manip, avec ou sans démembrement de propriété, avec ou sans SCI intermédiaire, ne fonctionne pas si vous vous réservez l’usage de l’immeuble, donc a priori sans revenu.

Même si c’est possible, par intermittence, parfois sous forme de crédit-d’impôt, en fonctions de lois fiscales successives, et surtout de la nature des travaux ainsi financés, dans cette hypothèse : Mais c’est un autre sujet.

 

Peut-être qu’un jour il en ira différemment, dès lors que des rigolos-politiques imaginent d’imposer aussi à l’IR l’usage personnel de son bien.

Vous savez, « taxer les loyers fictifs ».

Là, je serai « Gauloisien-de-Gauloisie-hérétique », bé je monte une SCI détenue par une autre société « exilée », et fort de moi-même, ma résidence principale, elle va te générer un « déficit-foncier » maximal, parce qu’évidemment, occupant de mon bien au titre d’un bail d’habitation consenti à moi-même, je vais pouvoir ne pas payer mon loyer sans risque d’expulsion de moi-même, et imputer les pertes ainsi créées sur d’autre revenus-fonciers jusque-là imposables sur le dos de locataire(s) « in bonis ».

Bref, le schéma est près, dès que « Pique-éty » devient ministre du logement ou de l’économie et de la phynance…

 

Bonne fin de week-end à vous toutes et tous !

 

I³