Le droit de jouissance de parties communes

N’allez pas imaginer « des trucs »…

Bande « d’obsessassionnés » que vous pourriez être : Les parties communes dont à jouir n’ont rien à voir avec je ne sais quelle perversion « sensuelle ».

Quoique… à y réfléchir, il y en avait au moins un qui aura tenté d’en tirer « son coup » pour en revendiquer l’exclusivité au détriment d’autres.

Mais comme c’était « hors-mariage », ça n’a pas fonctionné.

Je vous explique ce cas pour le moins passionnant : Il y a un type qui rentre dans le lot à jouir par acquisition auprès de son ayant-droit.

Comme il s’agit d’une « affaire » parfaitement légale qui ne contrevient pas à aucune disposition d’ordre public, personne ne lui conteste sa jouissance.

Oui mais voilà, dans son empressement à jouir, le bonhomme déborde de ses platebandes pour aller se répandre sur le gazon voisin.

Bon, jusque-là, à la limite, avec un « Bling-bling » qui a fait des moutards à trois volontaires différentes, un « Tagada-à-la-fraise-des-bois » qui va, en « capitaine de pédalo » honorer de sa virilité trois femmes en désespérance sensuelle différentes, alors que « Mythe-errant » n’a fait des gamins qu’à deux, que le « Chi », promenait ses abattis dans tout-Paris-sur-la-plage et que « Gikard-A-la-Barre » était réputé pour rentrer « au Château » à potron-minet avec les éboueurs, il n’y a pas péril en la demeure : La V^ème « Res-Publica » en a vu d’autres, là ou d’autres République ne les comptaient même plus…

Passons.

Car là, il ne s’agit pas de demoiselle dont à jouir, même « commune », mais de parties.

Pas de vilain jeux de mots, SVP : Dans le cas présenté, l’acquéreur d’un lot de copropriété donnant sur un jardin – gazon en partie commune – assigne le syndicat des copropriétaires en revendication de l’acquisition par prescription du droit de jouissance privatif et exclusif dudit jardin.

Sachant tout ce qu’on vient de dire, la cour d’appel accueille cette demande avec une certaine mansuétude.

Au motif que d’une part, l’acquéreur peut joindre sa possession à celle de son vendeur pour prescrire la propriété de ce droit de jouissance privatif dès lors qu’il ne s’agit pas de prescrire sur des biens distincts, mais sur des parties communes dont une quote-part est attachée indissociablement aux parties privatives de chaque lot et, d’autre part, ladite cession du « petit-lot » incluait nécessairement le droit de jouissance sur les jardins attenants du revendiquant sur lesquels il dispose d’un accès privatif direct…

Que nenni rétorque la Cour de Cassation dans un arrêt du 18 janvier 2018 (requête n° 16-26.072).

Arrêt n° 5 du 18 janvier 2018 (16-26.072) – Cour de cassation – Troisième chambre civile

Président : M. Chauvin

Rapporteur : Mme Dagneaux

Avocat général : M. Debacq

Avocat(s) : SCP Boullez - SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Demandeur : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Boulogne-Billancourt, représenté par son syndic, la société civile immobilière Auteuil-Boulogne ; et autre

Défendeur : M. Lionel X… ; et autre

Sur le moyen unique :

Vu l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 13 juin 2016), que, par acte du 31 mai 1983, l’immeuble situé 12 rue Thiers à Boulogne-Billancourt, composé de deux lots, a été placé sous le régime de la copropriété ; que, par acte du 30 mai 1984, le lot n° 2 a été divisé et remplacé par les lots n° 3 à 12 ; qu’une assemblée générale du 21 juin 2011 a, en sa résolution n° 5, décidé de contester la légalité du modificatif de l’état descriptif de division du 30 mai 1984 ; que M. X…, propriétaire des lots n° 3, 8 et 9, a assigné le syndicat des copropriétaires et la SCI Auteuil-Boulogne, propriétaire du lot n° 1, en annulation de la résolution du 21 juin 2011 ; que le syndicat des copropriétaires a appelé la société groupe immobilier Europe à l’instance ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient que l’existence de “copropriétés verticales autonomes”, dont la création ne dépend pas de l’accord de la “copropriété horizontale”, mais de la seule volonté des propriétaires concernés, est consacrée par le règlement de copropriété du 31 mai 1983 et que l’acte du 30 mai 1984, qui est un modificatif de l’état descriptif de division, crée une copropriété verticale soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965, que la naissance de cette copropriété verticale implique nécessairement la mise en place d’un syndicat des copropriétaires autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale, improprement intitulé “secondaire”, alors que sa création ne relève pas des dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, et que la copropriété ainsi créée n’est pas une copropriété secondaire, mais une copropriété autonome et distincte ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 13 juin 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles...

Des empêcheurs de jouir en rond (autour du barbecue) ?

Et que non : Seulement des juristes pointus qui donnent une leçon de droit positif aux juristes non moins « pointus » de la Cour d’Appel de Versailles !

En effet, le droit de jouir de la jouissance privative sur une partie commune afférent à un lot implique l’exclusivité de l’usage de cette partie, ce qui le distingue du droit de jouir des parties communes afférent à tout lot de copropriété, qui est un droit s’exerçant collectivement.

L’arrêt (de) la jouissance des parties communes attachée à la qualité de copropriétaire est effectivement distincte du droit de jouissance exclusif attaché à un lot.

Ainsi le droit de jouissance privatif sur une partie commune, dérogatoire au principe de l’usage collectif des parties communes, résulte le plus souvent d’une clause du règlement de copropriété à défaut d’une décision d’assemblée générale prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (à l’unanimité s’il y a une atteinte à la destination de l’immeuble).

Ce droit peut également s’acquérir par prescription (Cass. 3^ème ch. civ. 24-10-2007 n° 06 19.260). Mais il appartient alors à celui qui le revendique d’établir la preuve du caractère privatif de la jouissance trentenaire de la partie commune en cause (Cass. 3^ème ch. civ. 9-7-2013 n° 12 21.390), mécanisme de l’usucapion correctement assimilé.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni une décision de l’assemblée générale n’avaient reconnu un droit de jouissance privatif sur le jardin. Ce droit ne pouvait exister qu’en justifiant que cela faisait 30 ans que le propriétaire du lot en bénéficiait, car il serait ainsi né par l’effet de la prescription acquisitive prévue par le code civil.

La difficulté dans cette affaire vient du fait que celui qui réclamait le droit de jouissance du gazon collectif venait juste d’acheter le bien. Or, le droit de jouissance privatif n'était pas mentionné dans l’acte de vente. Pour que l’acquéreur puisse ajouter sa possession à celle de son vendeur, il aurait fallu que le bien dont il revendiquait la possession soit le même que le bien vendu. Ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Dans la rigueur des principes, il ne pouvait donc pas ajouter sa possession à celle de son vendeur.

La cour d’appel a néanmoins considéré que le bien vendu était le même puisqu’à l’appartement était attaché la jouissance des parties communes. Ce faisant, elle a commis une erreur de raisonnement : Ces deux droits n’ont pas la même nature. Le droit de jouissance privatif sur une partie commune implique l’exclusivité de l’usage de cette partie, ce qui le distingue, par essence, du droit de jouir des parties communes afférent à tout lot de copropriété, qui est un droit s’exerçant collectivement.

La cour d’appel a fait à tort référence à l’accès privatif direct sur le jardin. Mais la Cour de cassation a considéré que cette particularité matérielle n’impliquait pas que ce lot bénéficiait d’un droit de jouissance privatif et l’arrêt a été cassé.

Ceci dit, l’acquéreur s’est donc fait roulé par son vendeur. Parce que s’il a cru pouvoir disposer du gazon des voisin.e.s pour y avoir seul l’accès – ce qui est un élément valorisant du lot acquis en rez-de-chaussée – alors que ce n’est pas à lui.

En conséquence, soit il invite ses voisins quand il fait griller ses sardines et autres morues sur son barbecue, soit il s’abstient et ne jouit que de la vue, mais fait procès à la copropriété pour que celle-ci tondent à ses frais sa jungle et ramasse les « jets de balcons » des étages supérieurs (mégots, capotes, canettes et autres restes de repas pour étant autant de « troubles de voisinage »).

Je ne vous raconte pas l’ambiance à venir dans ce coin reculé des « Hauts-de-la-Seine », à « deux-pas » de la porte Saint-Cloud des « parigots ».

Bon, de vous à moâ, je vous avoue que je ne me serai pas posé là : Outre les voisins qui sont manifestement des « mauvais-coucheurs », les soirs de match, c’est infernal pour circuler (se garer, je ne vous raconte même pas), y’a des « skinheads » partout (et autant de CRS) notamment les soirs de PSG/OM, en plus sa casbah est encaissée orientée ouest et je ne supporte ni le maire-local (petite-chose qui faisait coach de basket « dans le civil » avant de faire « politique »), et encore moins le député local, « Titi-Sol-Air », le « retourneur de veste » qui a en plus le fisc au kul…

Pas vraiment de « ma bande ».

Bonne fin de week-end à vous toutes et tous !

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