Jusque-là, on pouvait douter !
Mais c’est ce qu’en aura décidé la troisième chambre
civile ce 23 janvier dernier (2025).
Ça existait comme ça chez ma « Môman-à-moâ-même » : La chaudière de son immeuble, au CPCU (Chauffage urbain des « parigots-sur-la-Seine ») chauffait aussi et fournissait l’eau chaude sanitaire de l’immeuble voisin. Pourtant leur construction n’était pas de la même époque. L’un « avant-guerre », l’autre dans les années 70.
Mais bon, ça se passait bien et les syndics s’entendaient bien.
Par conséquent et depuis désormais, l’installation d’une chaudière dans le sous-sol d’une copropriété qui chauffe également la copropriété voisine ne suffit pas à établir l’existence d’une servitude faisant obstacle à la demande de découplage, même si les frais sont répartis entre les deux syndicats.
Et ça ne se passe pas tout le temps de façon courtoise !
La preuve :
Audience publique du 23 janvier 2025
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 43 F-D
Pourvoi n° S 23-11.653
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE
CIVILE, DU 23 JANVIER 2025
Le syndicat des copropriétaires de la résidence
[Adresse 4], dont le siège est [Adresse 6], représenté par son syndic, le
cabinet Demougin, domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° S
23-11.653 contre l’arrêt rendu le 11 octobre 2022 par la
cour d’appel de Poitiers (1ère chambre civile), dans le litige
l’opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], dont le
siège est [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Foncia
Charente-Maritime, domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Baraké, conseiller
référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat
des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], de la SCP Doumic-Seiller,
avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], après
débats en l’audience publique du 10 décembre 2024 où étaient
présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire
rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier
de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 11 octobre 2022), les résidences [Adresse 4] et [Adresse 5], toutes deux soumises au statut de la copropriété, ont été édifiées sur deux parcelles contiguës par un même promoteur. Une chaudière desservant les deux résidences a été installée dans le sous-sol de la résidence [Adresse 4].
2. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (le syndicat de la résidence [Adresse 4]) a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (le syndicat de la résidence [Adresse 5]) aux fins, notamment, d’être autorisé à découpler le système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire existant entre les deux copropriétés.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
Énoncé du moyen
3. Le syndicat de la résidence [Adresse 4] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de découplage du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire et de constater que le syndicat de la résidence [Adresse 5] est bénéficiaire d’une servitude lui permettant d’utiliser sa chaufferie, alors « que si un acte constitutif de servitude peut résulter d’une délibération d’assemblée générale de copropriété, c’est à la condition que cette dernière témoigne de la volonté de l’assemblée de grever le fonds de la copropriété d’une charge perpétuelle ; qu’en retenant l’existence d’une servitude d’origine conventionnelle, sur la base de délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] se bornant à faire état d’un système de chauffage commun aux deux résidences et de sa gestion, sans jamais indiquer que cette situation serait perpétuelle, les juges du fond, qui ont statué par des motifs impropres à caractériser la volonté de la résidence [Adresse 4] de grever son fonds d’une charge perpétuelle, ont violé les articles 690, 691 et 1134 devenu 1103 du code civil. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
4. Le syndicat de la résidence [Adresse 5] conteste la recevabilité du moyen. Il expose que le demandeur au pourvoi s’étant borné à soutenir, dans ses écritures d’appel, qu’une servitude perpétuelle ne pouvait se déduire de la décision de souscrire un contrat d’entretien dont la durée est déterminée, le moyen, nouveau et mélangé de fait et de droit, est irrecevable.
5. Cependant, dans ses conclusions d’appel, le syndicat de la résidence [Adresse 4] soutenait qu’aucune assemblée générale n’avait régulièrement voté la constitution d’une servitude d’usage.
6. Le moyen, qui n’est donc pas nouveau, est recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu les articles 690, 691, alinéa 1er, et 1134, devenu 1103, du code civil :
7. Aux termes du premier de ces textes, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.
8. Aux termes du deuxième, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.
9. Selon le troisième, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
10. Pour retenir l’existence d’une servitude conventionnelle et rejeter la demande de découplage du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire, l’arrêt relève, d’une part, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 août 1989 mentionne que la chaufferie est située dans le local technique de la résidence [Adresse 4] et que son entretien et sa consommation de gaz sont à répartir entre les deux immeubles en proportion des surfaces habitables de chaque immeuble, et, d’autre part, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mai 2007 fait état de la chaudière et de la souscription d’un contrat d’entretien communément aux deux résidences.
11. Il en déduit qu’est ainsi caractérisée une « démarche active » du syndicat de la résidence [Adresse 4] d’accorder au syndicat de la résidence [Adresse 5] une servitude d’utilisation de son local de chaufferie.
12. En statuant ainsi, alors que ces deux procès-verbaux se bornaient à préciser l’emplacement de la chaudière et à prévoir une répartition des charges d’entretien et de consommation de gaz entre les deux résidences, ainsi que la souscription commune d’un contrat d’entretien, la cour d’appel, qui n’a pas constaté une volonté claire et non équivoque du syndicat de la résidence [Adresse 4] de créer une servitude d’usage grevant son fonds au profit de celui du syndicat de la résidence [Adresse 5], a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer
sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute le
syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande de
découplage du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire et constate que le
syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] bénéficie d’une
servitude lui permettant d’utiliser la chaufferie de la résidence [Adresse 4]
et en ce qu’il statue sur les dépens et l’article 700 du code de procédure
civile, l’arrêt rendu le 11 octobre 2022, entre les parties, par la
cour d’appel de Poitiers ;
Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 3.000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième
chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du
vingt-trois janvier deux mille vingt-cinq.
Voilà donc deux résidences soumises chacune au statut
de la copropriété se partagent une même chaudière, localisée dans le sous-sol
de l’une d’elles, et qui alimente chacun des syndicats en chauffage et en eau
chaude.
Ce partage entraîne, d’une part, une surconsommation de combustible et, d’autre part, une température brûlante de sortie de l’eau chaude sanitaire et/ou de chauffage pour l’une des deux résidences afin de permettre que cette température soit suffisante une fois le fluide envoyé à l’autre ensemble immobilier qui attend de recevoir 60° dans ses robinets et environ 19 à 20° dans ses radiateurs.
Inutile de vous dire que les ingénieurs thermiciens ne sont pas très doués, parce que ce rajoute les problèmes des étages en hauteur qui n’ont pas forcément les débits attendus pour être convenablement chauffés…
Passons et pour remédier à toutes ces difficultés et
problèmes, le syndicat de la résidence accueillant la chaudière assigne l’autre
afin d’être autorisé à découpler l’installation.
En réponse, le syndicat voisin se prévaut de l’existence d’une servitude conventionnelle sur le local à usage de chaufferie.
Ainsi, se fondant sur les articles 690 et 691 du Code
civil, qui disposent que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent
par titre, ou par la possession de 30 ans et que les servitudes continues non
apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne
peuvent s’établir que par titres, la Cour d’appel reconnaît l’existence de la
servitude conventionnelle et rejette la demande de découplage.
Elle relève aussi que les procès-verbaux d’assemblées font mention de la localisation de la chaufferie, de la répartition des frais et de la souscription d’un contrat d’entretien commun aux deux résidences. Elle retient donc une démarche active du syndicat de la résidence d’implantation de la chaufferie d’accorder au syndicat de l’autre résidence une servitude d’utilisation de son local de chaufferie.
Ce qui pouvait apparaître logique.
Sauf que la Cour de cassation censure cet arrêt !
En effet, aucun procès-verbal d’assemblée pris en considération ne caractérise une volonté claire et non équivoque du syndicat de la résidence dans laquelle se situe la chaufferie de créer une servitude d’usage grevant son fonds au profit de celui du syndicat de la résidence voisine !
Très logiquement, une fois l’existence d’une servitude écartée, la demande de découplage ne pouvait donc pas être rejetée sur ce fondement.
Et les gusses de devoir se payer une nouvelle chaudière (toute neuve) dans un sous-sol qu’il faudra piquer au propriétaire d’une cave et d’envisager des raccordements fastidieux de tuyauterie.
Si c’est comme chez moâ, je ne te vous raconte pas le délire : J’ai 3 arrivées de chauffage, 5 d’eau de la Ville, 4 d’eau usées, plus 3 descentes d’eau pluviales, que ça fuit à intervalles irréguliers et dans le désordre, mais je n’ai que deux boucles d’eau chaude sanitaire…
Heureusement, mon voisin immédiat, ce sont les catacombes : Pas trop bruyants…
Ceci dit, le promoteur poitevin des deux résidences
aurait pu être plus sérieux ou se faire entourer par un notaire un peu moins
kon, puisque même Napoléon avait prévu le coup dès 1804 au moment de la promulgation
du Code civil.
Techniquement tout d’abord, ce n’est pas le meilleur système. La chaudière partagée retenue n’apportait pas un confort similaire aux deux ensembles et consommait beaucoup trop, source de mécontentement permanent des copropriétaires, ce qui explique aussi l’assignation d’un des deux syndicats.
Juridiquement ensuite, car l’existence d’une servitude aurait dû être établie dans le règlement de copropriété, par une clause dépourvue d’ambiguïté.
Mais ça n’a pas été fait…
Le Code civil prévoit, en effet, que les servitudes continues mais non apparentes, ainsi que les servitudes discontinues, apparentes ou non, ne peuvent s’établir que par titres. Et c’était assez facile à faire lors de la rédaction desdits règlements de copropriété (probablement à l’issue de la dissolution de la société civile de construction-vente).
Car leur acquisition par prescription est de toute façon exclue.
La possession, même immémoriale, ne suffit logiquement pas pour les établir : C’est ce que vient de confirmer la Cour de cass…
Bonne poursuite de votre week-end à toutes et à tous !
I3
Pour mémoire (n’en déplaise
à « Poux-tine ») : « LE PRÉSENT BILLET A ENCORE ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE PERSONNE «
NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE », REMPLISSANT
DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » !
Post-scriptum : Alexeï Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
Постскриптум: Алексей Навальный умер в заключении за свои политические взгляды. Россияне обрекают себя на всю жизнь нести весь позор!
Parrainez Renommez la rue de l'ambassade de Russie à Paris en rue Alexeï Navalny (change.org)
Ça existait comme ça chez ma « Môman-à-moâ-même » : La chaudière de son immeuble, au CPCU (Chauffage urbain des « parigots-sur-la-Seine ») chauffait aussi et fournissait l’eau chaude sanitaire de l’immeuble voisin. Pourtant leur construction n’était pas de la même époque. L’un « avant-guerre », l’autre dans les années 70.
Mais bon, ça se passait bien et les syndics s’entendaient bien.
Par conséquent et depuis désormais, l’installation d’une chaudière dans le sous-sol d’une copropriété qui chauffe également la copropriété voisine ne suffit pas à établir l’existence d’une servitude faisant obstacle à la demande de découplage, même si les frais sont répartis entre les deux syndicats.
Et ça ne se passe pas tout le temps de façon courtoise !
La preuve :
COUR DE
CASSATION
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 43 F-D
Pourvoi n° S 23-11.653
R É P U B L I
Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU
PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
1. Selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 11 octobre 2022), les résidences [Adresse 4] et [Adresse 5], toutes deux soumises au statut de la copropriété, ont été édifiées sur deux parcelles contiguës par un même promoteur. Une chaudière desservant les deux résidences a été installée dans le sous-sol de la résidence [Adresse 4].
2. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (le syndicat de la résidence [Adresse 4]) a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (le syndicat de la résidence [Adresse 5]) aux fins, notamment, d’être autorisé à découpler le système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire existant entre les deux copropriétés.
Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
Énoncé du moyen
3. Le syndicat de la résidence [Adresse 4] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de découplage du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire et de constater que le syndicat de la résidence [Adresse 5] est bénéficiaire d’une servitude lui permettant d’utiliser sa chaufferie, alors « que si un acte constitutif de servitude peut résulter d’une délibération d’assemblée générale de copropriété, c’est à la condition que cette dernière témoigne de la volonté de l’assemblée de grever le fonds de la copropriété d’une charge perpétuelle ; qu’en retenant l’existence d’une servitude d’origine conventionnelle, sur la base de délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] se bornant à faire état d’un système de chauffage commun aux deux résidences et de sa gestion, sans jamais indiquer que cette situation serait perpétuelle, les juges du fond, qui ont statué par des motifs impropres à caractériser la volonté de la résidence [Adresse 4] de grever son fonds d’une charge perpétuelle, ont violé les articles 690, 691 et 1134 devenu 1103 du code civil. »
Recevabilité du moyen
4. Le syndicat de la résidence [Adresse 5] conteste la recevabilité du moyen. Il expose que le demandeur au pourvoi s’étant borné à soutenir, dans ses écritures d’appel, qu’une servitude perpétuelle ne pouvait se déduire de la décision de souscrire un contrat d’entretien dont la durée est déterminée, le moyen, nouveau et mélangé de fait et de droit, est irrecevable.
5. Cependant, dans ses conclusions d’appel, le syndicat de la résidence [Adresse 4] soutenait qu’aucune assemblée générale n’avait régulièrement voté la constitution d’une servitude d’usage.
6. Le moyen, qui n’est donc pas nouveau, est recevable.
Vu les articles 690, 691, alinéa 1er, et 1134, devenu 1103, du code civil :
7. Aux termes du premier de ces textes, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.
8. Aux termes du deuxième, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.
9. Selon le troisième, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
10. Pour retenir l’existence d’une servitude conventionnelle et rejeter la demande de découplage du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire, l’arrêt relève, d’une part, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 août 1989 mentionne que la chaufferie est située dans le local technique de la résidence [Adresse 4] et que son entretien et sa consommation de gaz sont à répartir entre les deux immeubles en proportion des surfaces habitables de chaque immeuble, et, d’autre part, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mai 2007 fait état de la chaudière et de la souscription d’un contrat d’entretien communément aux deux résidences.
11. Il en déduit qu’est ainsi caractérisée une « démarche active » du syndicat de la résidence [Adresse 4] d’accorder au syndicat de la résidence [Adresse 5] une servitude d’utilisation de son local de chaufferie.
12. En statuant ainsi, alors que ces deux procès-verbaux se bornaient à préciser l’emplacement de la chaudière et à prévoir une répartition des charges d’entretien et de consommation de gaz entre les deux résidences, ainsi que la souscription commune d’un contrat d’entretien, la cour d’appel, qui n’a pas constaté une volonté claire et non équivoque du syndicat de la résidence [Adresse 4] de créer une servitude d’usage grevant son fonds au profit de celui du syndicat de la résidence [Adresse 5], a violé les textes susvisés.
Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 3.000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ce partage entraîne, d’une part, une surconsommation de combustible et, d’autre part, une température brûlante de sortie de l’eau chaude sanitaire et/ou de chauffage pour l’une des deux résidences afin de permettre que cette température soit suffisante une fois le fluide envoyé à l’autre ensemble immobilier qui attend de recevoir 60° dans ses robinets et environ 19 à 20° dans ses radiateurs.
Inutile de vous dire que les ingénieurs thermiciens ne sont pas très doués, parce que ce rajoute les problèmes des étages en hauteur qui n’ont pas forcément les débits attendus pour être convenablement chauffés…
En réponse, le syndicat voisin se prévaut de l’existence d’une servitude conventionnelle sur le local à usage de chaufferie.
Elle relève aussi que les procès-verbaux d’assemblées font mention de la localisation de la chaufferie, de la répartition des frais et de la souscription d’un contrat d’entretien commun aux deux résidences. Elle retient donc une démarche active du syndicat de la résidence d’implantation de la chaufferie d’accorder au syndicat de l’autre résidence une servitude d’utilisation de son local de chaufferie.
Ce qui pouvait apparaître logique.
En effet, aucun procès-verbal d’assemblée pris en considération ne caractérise une volonté claire et non équivoque du syndicat de la résidence dans laquelle se situe la chaufferie de créer une servitude d’usage grevant son fonds au profit de celui du syndicat de la résidence voisine !
Très logiquement, une fois l’existence d’une servitude écartée, la demande de découplage ne pouvait donc pas être rejetée sur ce fondement.
Et les gusses de devoir se payer une nouvelle chaudière (toute neuve) dans un sous-sol qu’il faudra piquer au propriétaire d’une cave et d’envisager des raccordements fastidieux de tuyauterie.
Si c’est comme chez moâ, je ne te vous raconte pas le délire : J’ai 3 arrivées de chauffage, 5 d’eau de la Ville, 4 d’eau usées, plus 3 descentes d’eau pluviales, que ça fuit à intervalles irréguliers et dans le désordre, mais je n’ai que deux boucles d’eau chaude sanitaire…
Heureusement, mon voisin immédiat, ce sont les catacombes : Pas trop bruyants…
Techniquement tout d’abord, ce n’est pas le meilleur système. La chaudière partagée retenue n’apportait pas un confort similaire aux deux ensembles et consommait beaucoup trop, source de mécontentement permanent des copropriétaires, ce qui explique aussi l’assignation d’un des deux syndicats.
Juridiquement ensuite, car l’existence d’une servitude aurait dû être établie dans le règlement de copropriété, par une clause dépourvue d’ambiguïté.
Mais ça n’a pas été fait…
Le Code civil prévoit, en effet, que les servitudes continues mais non apparentes, ainsi que les servitudes discontinues, apparentes ou non, ne peuvent s’établir que par titres. Et c’était assez facile à faire lors de la rédaction desdits règlements de copropriété (probablement à l’issue de la dissolution de la société civile de construction-vente).
Car leur acquisition par prescription est de toute façon exclue.
La possession, même immémoriale, ne suffit logiquement pas pour les établir : C’est ce que vient de confirmer la Cour de cass…
Post-scriptum : Alexeï Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
Постскриптум: Алексей Навальный умер в заключении за свои политические взгляды. Россияне обрекают себя на всю жизнь нести весь позор!
Parrainez Renommez la rue de l'ambassade de Russie à Paris en rue Alexeï Navalny (change.org)
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