La servitude suppose aussi un usage
normal du fonds
On aurait pu s’en douter, mais je l’ignorais
jusque-là : Désolé !
Et cette « utilisation normale du fonds bénéficiaire » est souverainement appréciée par le juge du fonds…
C’est en tout cas ce qu’affirme les juges du droit dans un arrêt du début du mois précédant… (5 mars 2026).
Et cette décision intervient dans une
histoire où une société civile immobilière sollicite, dans le mur séparatif
avec l’immeuble voisin, la création d’une ouverture, à usage exclusif de sortie
de secours, permettant d’assurer l’évacuation des occupants de l’immeuble en
cas de sinistre incendie !
C’est que la société exploitant commercialement l’immeuble a pour projet d’augmenter ses effectifs de 50 personnes à 190 personnes !
Or, la sortie actuelle constituée d’un corridor s’avère insuffisante pour les autorités de contrôle et le projet nécessite donc la création d’un dégagement supplémentaire avec un débouché hors de la cour de l’immeuble.
Mais les voisins refusent.
La SCI assigne alors le syndicat des
copropriétaires voisins pour voir reconnaître l’état d’enclave de son immeuble
et le bénéfice d’une servitude de passage sur le fonds voisin.
La Cour d’appel rejette sa demande, tout en reconnaissant l’état d’enclave de l’immeuble de la société en raison du caractère insuffisant de l’issue de sortie constituée par le seul corridor. Elle retient que le projet d’aménagement de l’établissement avec un effectif de 190 personnes est la cause de l’enclave, lui reprochant ainsi d’être à l’origine de cet enclavement !
Elle lui refuse donc le bénéfice d’une servitude de passage pour un état d’enclave qu’elle a elle-même provoqué…
Arrêt du 5 mars 2026
Cassation partielle
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 141 F-D
Pourvoi n° H 24-20.434
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME
CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2026
Le syndicat des copropriétaires du
[Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société Artcop-CMB,
dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° H
24-20.434 contre l’arrêt rendu le 28 juin 2024 par la cour
d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant au syndicat des
copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic la
société KGS prestige, dont le siège est [Adresse 4], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l’appui de son
pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Baraké,
conseiller référendaire, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet,
avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], de la SCP
Célice, Texidor, Périer, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]
à [Localité 1], après débats en l’audience publique du
13 janvier 2026 où étaient présents Mme Teiller,
présidente, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur,
Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de
chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2024), l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété, est implanté sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1], qui n’a pas d’accès direct à la voie publique, et borde sur un côté la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 2] sur laquelle est édifié l’immeuble situé [Adresse 5] et, sur un autre côté, la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 3] sur laquelle est édifié l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.
2. La parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] bénéficie d’un droit de passage sur la parcelle AI n° [Cadastre 2] pour rejoindre la [Adresse 6].
3. Faisant valoir que l’activité commerciale exercée dans les lots propriété de la société civile immobilière Shiva nécessitait une seconde issue sur la voie publique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires du 13) aux fins de voir juger son fonds enclavé et obtenir la reconnaissance d’une servitude de passage, à usage exclusif de sortie de secours incendie, grevant la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 3].
Examen du moyen
Énoncé du moyen
4. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes tendant à faire reconnaître l’état d’enclave de son immeuble et le bénéfice d’une servitude de passage par le fonds appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et ses demandes subséquentes, alors « que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de constructions ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds ; que l’état d’enclave, qui justifie la reconnaissance d’une servitude de passage, doit être provoqué par l’utilisation normale du fonds ; qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] avait sollicité la création d’une ouverture (dans le mur séparatif avec l’immeuble du [Adresse 3]) à usage exclusif de sortie de secours incendie permettant d’assurer l’évacuation en cas de sinistre incendie des occupants de l’immeuble, en raison du projet d’aménagement d’un des deux copropriétaires avec un effectif de 190 personnes au lieu de 50 personnes, qui rendait nécessaire la création d’un dégagement supplémentaire avec un débouché hors de la cour de l’immeuble, l’issue de sortie constituée par le corridor existant s’avérant de ce fait insuffisante ; que, pour rejeter cette demande, la cour d’appel, après avoir reconnu l’état d’enclave du fonds en raison du caractère insuffisant de l’issue de sortie constituée par le seul corridor, retient que le projet en question de l’un des copropriétaires, la société Shiva, d’aménagement de son établissement de type W de 5ème catégorie, avec un effectif de 190 personnes, était la cause de l’enclave, reprochant ainsi au syndicat des copropriétaires d’être à l’origine de cet état d’enclavement ; qu’en statuant ainsi, elle s’est abstenue de rechercher, comme elle y avait été régulièrement invitée, si l’opération ainsi projetée par le propriétaire constituait une utilisation normale de son fonds ; qu’elle a donc privé son arrêt de base légale au regard de l’article 682 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l’article 682 du code civil :
5. Aux termes de ce texte, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
6. Pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], l’arrêt retient que le propriétaire qui cause lui-même l’enclave ne peut réclamer un passage sur le fonds voisin, puis relève que la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] dispose, par la servitude de passage dont elle bénéficie d’ores et déjà, d’un accès à la voie publique, que seul le projet d’aménagement de l’établissement exploité dans les lots propriété de la société civile immobilière Shiva, pour recevoir un effectif de 190 personnes, alors que jusqu’alors, il ne recevait qu’environ 50 personnes, rend l’accès existant insuffisant au regard des exigences de la commission de sécurité et que l’état d’enclave n’est ainsi causé que par ce projet d’aménagement porté par l’un des copropriétaires.
7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le projet d’aménagement des lots de copropriété de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] correspondait à un usage normal du fonds, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] et rejette la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée par le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 2 juillet 2015 invoquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1], l’arrêt rendu le 28 juin 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;
Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] aux dépens ;
En application de l’article 700 du
code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des
copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] et le condamne à
payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité
1] la somme de 3.000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur
général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être
transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de
cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq mars deux
mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les
parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième
alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Ainsi, la Haute Juridiction rappelle que, aux
termes de l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont
enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue
insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de
sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de
lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage
suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une
indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
Elle précise même que pour rejeter la demande de la SCI de bénéficier d’une servitude de passage pour cause d’enclave, les juges du fond ne peuvent pas se contenter de relever que l’enclavement est dû au projet d’aménagement mais ils auraient dû rechercher, comme il leur était demandé, si le projet d’aménagement des lots de copropriété de l’immeuble situé sur la parcelle correspondait à un usage normal du fonds.
Ainsi, si la servitude de passage pour cause
d’enclave est un droit légalement accordé à tout propriétaire dont le fonds n’a
aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique, elle lui permet de
réclamer le droit de passer sur les fonds voisins pour obtenir la desserte
complète de sa propriété (C. civ. art. 682).
Tout le monde le savait puisque nul n’ignore la Loi…
Mais cette servitude légale obéit à un régime
propre qui, sur de nombreux points, diffère de celui prévu pour les servitudes
de passage conventionnellement accordées pour des raisons de convenance.
Les tribunaux admettent en effet l’applicabilité de la servitude de passage pour cause d’enclave au profit de tout immeuble, quelle qu’en soit la destination, bâti ou non.
En revanche, la notion « d’issue suffisante » sur la voie publique (et donc l’état d’enclave) peut être manifestement appréciée différemment en fonction de la destination de l’immeuble. Une utilisation non conforme du bien peut ainsi aboutir au rejet de la demande de création d’un nouveau passage ou d’élargissement de l’existant.
Les juges ne peuvent en revanche pas rejeter
l’application de cette servitude en constatant simplement l’existence d’un
chemin d’accès, sans rechercher s’il permet de satisfaire à une utilisation
normale, d’après la configuration des lieux et les besoins actuels de
l’immeuble.
Mais cette notion « d’utilisation normale » est appréciée par le juge, et peut donner lieu à une expertise.
Elle ne se confond pas avec de simples raisons de commodité ou de confort.
Les juges se réfèrent ainsi à un standard d’utilisation toujours susceptible d’évolution (progrès techniques, changement des modes de vie, etc.) et souverainement apprécié.
Lorsque le projet d’aménagement de l’immeuble entraîne une augmentation de sa capacité d’accueil (comme c’est le cas en l’espèce), les juges doivent apprécier si cette évolution relève d’une utilisation normale de l’immeuble.
Et il se trouve que les juges ont déjà admis qu’un élargissement de l’assiette initiale du droit légal de passage peut être judiciairement ordonné chaque fois que ses dimensions sont devenues insuffisantes pour assurer l’exploitation normale du fonds, notamment pour assurer un secours rapide en cas d’incendie ou de danger quelconque.
Le cas échéant, les juges peuvent également opter pour l’aménagement d’un nouvel accès, comme c’était la demande en l’espèce.
Une précision qu’elle est bonne à savoir :
Vous pourrez exploiter votre immeuble en salle de spectacle recevant du public
en créant une seconde sortie de secours chez votre voisin, comme ça aura été le
cas dans bien des théâtres parigots, y compris au Bataclan et au « Théâtre de poche »…
Bonne poursuite de votre week-end à toutes et
à tous !
I3
Pour mémoire (n’en
déplaise à « Pal-Poux-tine ») : « LE PRÉSENT BILLET A ENCORE
ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE PERSONNE « NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE », REMPLISSANT DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » !
Post-scriptum : Alexeï Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
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Et cette « utilisation normale du fonds bénéficiaire » est souverainement appréciée par le juge du fonds…
C’est en tout cas ce qu’affirme les juges du droit dans un arrêt du début du mois précédant… (5 mars 2026).
C’est que la société exploitant commercialement l’immeuble a pour projet d’augmenter ses effectifs de 50 personnes à 190 personnes !
Or, la sortie actuelle constituée d’un corridor s’avère insuffisante pour les autorités de contrôle et le projet nécessite donc la création d’un dégagement supplémentaire avec un débouché hors de la cour de l’immeuble.
Mais les voisins refusent.
La Cour d’appel rejette sa demande, tout en reconnaissant l’état d’enclave de l’immeuble de la société en raison du caractère insuffisant de l’issue de sortie constituée par le seul corridor. Elle retient que le projet d’aménagement de l’établissement avec un effectif de 190 personnes est la cause de l’enclave, lui reprochant ainsi d’être à l’origine de cet enclavement !
Elle lui refuse donc le bénéfice d’une servitude de passage pour un état d’enclave qu’elle a elle-même provoqué…
COUR DE CASSATION
Cassation partielle
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 141 F-D
Pourvoi n° H 24-20.434
R É P U B L I Q U
E F R A N Ç A I S E
AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS
Le dossier a été communiqué au procureur général.
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2024), l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété, est implanté sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1], qui n’a pas d’accès direct à la voie publique, et borde sur un côté la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 2] sur laquelle est édifié l’immeuble situé [Adresse 5] et, sur un autre côté, la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 3] sur laquelle est édifié l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.
2. La parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] bénéficie d’un droit de passage sur la parcelle AI n° [Cadastre 2] pour rejoindre la [Adresse 6].
3. Faisant valoir que l’activité commerciale exercée dans les lots propriété de la société civile immobilière Shiva nécessitait une seconde issue sur la voie publique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires du 13) aux fins de voir juger son fonds enclavé et obtenir la reconnaissance d’une servitude de passage, à usage exclusif de sortie de secours incendie, grevant la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 3].
Énoncé du moyen
4. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes tendant à faire reconnaître l’état d’enclave de son immeuble et le bénéfice d’une servitude de passage par le fonds appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et ses demandes subséquentes, alors « que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de constructions ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds ; que l’état d’enclave, qui justifie la reconnaissance d’une servitude de passage, doit être provoqué par l’utilisation normale du fonds ; qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] avait sollicité la création d’une ouverture (dans le mur séparatif avec l’immeuble du [Adresse 3]) à usage exclusif de sortie de secours incendie permettant d’assurer l’évacuation en cas de sinistre incendie des occupants de l’immeuble, en raison du projet d’aménagement d’un des deux copropriétaires avec un effectif de 190 personnes au lieu de 50 personnes, qui rendait nécessaire la création d’un dégagement supplémentaire avec un débouché hors de la cour de l’immeuble, l’issue de sortie constituée par le corridor existant s’avérant de ce fait insuffisante ; que, pour rejeter cette demande, la cour d’appel, après avoir reconnu l’état d’enclave du fonds en raison du caractère insuffisant de l’issue de sortie constituée par le seul corridor, retient que le projet en question de l’un des copropriétaires, la société Shiva, d’aménagement de son établissement de type W de 5ème catégorie, avec un effectif de 190 personnes, était la cause de l’enclave, reprochant ainsi au syndicat des copropriétaires d’être à l’origine de cet état d’enclavement ; qu’en statuant ainsi, elle s’est abstenue de rechercher, comme elle y avait été régulièrement invitée, si l’opération ainsi projetée par le propriétaire constituait une utilisation normale de son fonds ; qu’elle a donc privé son arrêt de base légale au regard de l’article 682 du code civil. »
Vu l’article 682 du code civil :
5. Aux termes de ce texte, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
6. Pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], l’arrêt retient que le propriétaire qui cause lui-même l’enclave ne peut réclamer un passage sur le fonds voisin, puis relève que la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] dispose, par la servitude de passage dont elle bénéficie d’ores et déjà, d’un accès à la voie publique, que seul le projet d’aménagement de l’établissement exploité dans les lots propriété de la société civile immobilière Shiva, pour recevoir un effectif de 190 personnes, alors que jusqu’alors, il ne recevait qu’environ 50 personnes, rend l’accès existant insuffisant au regard des exigences de la commission de sécurité et que l’état d’enclave n’est ainsi causé que par ce projet d’aménagement porté par l’un des copropriétaires.
7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le projet d’aménagement des lots de copropriété de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] correspondait à un usage normal du fonds, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] et rejette la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée par le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 2 juillet 2015 invoquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1], l’arrêt rendu le 28 juin 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;
Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] aux dépens ;
Elle précise même que pour rejeter la demande de la SCI de bénéficier d’une servitude de passage pour cause d’enclave, les juges du fond ne peuvent pas se contenter de relever que l’enclavement est dû au projet d’aménagement mais ils auraient dû rechercher, comme il leur était demandé, si le projet d’aménagement des lots de copropriété de l’immeuble situé sur la parcelle correspondait à un usage normal du fonds.
Tout le monde le savait puisque nul n’ignore la Loi…
Les tribunaux admettent en effet l’applicabilité de la servitude de passage pour cause d’enclave au profit de tout immeuble, quelle qu’en soit la destination, bâti ou non.
En revanche, la notion « d’issue suffisante » sur la voie publique (et donc l’état d’enclave) peut être manifestement appréciée différemment en fonction de la destination de l’immeuble. Une utilisation non conforme du bien peut ainsi aboutir au rejet de la demande de création d’un nouveau passage ou d’élargissement de l’existant.
Mais cette notion « d’utilisation normale » est appréciée par le juge, et peut donner lieu à une expertise.
Elle ne se confond pas avec de simples raisons de commodité ou de confort.
Les juges se réfèrent ainsi à un standard d’utilisation toujours susceptible d’évolution (progrès techniques, changement des modes de vie, etc.) et souverainement apprécié.
Lorsque le projet d’aménagement de l’immeuble entraîne une augmentation de sa capacité d’accueil (comme c’est le cas en l’espèce), les juges doivent apprécier si cette évolution relève d’une utilisation normale de l’immeuble.
Et il se trouve que les juges ont déjà admis qu’un élargissement de l’assiette initiale du droit légal de passage peut être judiciairement ordonné chaque fois que ses dimensions sont devenues insuffisantes pour assurer l’exploitation normale du fonds, notamment pour assurer un secours rapide en cas d’incendie ou de danger quelconque.
Le cas échéant, les juges peuvent également opter pour l’aménagement d’un nouvel accès, comme c’était la demande en l’espèce.
ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE PERSONNE « NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE », REMPLISSANT DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » !
Post-scriptum : Alexeï Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
Постскриптум: Алексей Навальный умер в заключении за свои политические взгляды. Россияне обрекают себя на всю жизнь нести весь позор!
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