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Oui, entrez, entrez, dans le « Blog » de « l’Incroyable Ignoble Infreequentable » ! Vous y découvrirez un univers parfaitement irréel, décrit par petites touches quotidiennes d’un nouvel art : le « pointillisme littéraire » sur Internet. Certes, pour être « I-Cube », il écrit dans un style vague, maîtrisant mal l’orthographe et les règles grammaticales. Son vocabulaire y est pauvre et ses pointes « d’esprit » parfaitement quelconques. Ses « convictions » y sont tout autant approximatives, changeantes… et sans intérêt : Il ne concoure à aucun prix littéraire, aucun éloge, aucune reconnaissance ! Soyez sûr que le monde qu’il évoque au fil des jours n’est que purement imaginaire. Les noms de lieu ou de bipède et autres « sobriquets éventuels » ne désignent absolument personne en particulier. Toute ressemblance avec des personnages, des lieux, des actions, des situations ayant existé ou existant par ailleurs dans la voie lactée (et autres galaxies) y est donc purement et totalement fortuite ! En guise d’avertissement à tous « les mauvais esprits » et autres grincheux, on peut affirmer, sans pouvoir se tromper aucunement, que tout rapprochement des personnages qui sont dépeints dans ce « blog », avec tel ou tel personnage réel ou ayant existé sur la planète « Terre », par exemple, ne peut qu’être hasardeux et ne saurait que dénoncer et démontrer la véritable intention de nuire de l’auteur de ce rapprochement ou mise en parallèle ! Ces « grincheux » là seront SEULS à en assumer l’éventuelle responsabilité devant leurs contemporains…

mercredi 4 mars 2015

HLM : Un modèle décidément à bout de souffle…

Les scandales du logement social ?

Non, rien que de très normal, puisque nous avons un président « normal »…
Pourtant aux derniers pointages, 1,2 million de familles – dont au moins 500.000 en très grande difficulté, selon l'Insee – faisaient la queue pour obtenir une habitation à loyer modéré, et elles n'étaient pas près d'être servies.
En Île-de-France et dans les grandes métropoles, où se concentre l'essentiel des demandes, le temps d'attente avoisine les 2 ans et il culmine à 8 ans dans la capitale !
Terrible constat d'échec.
Vraiment terrible, d’autant que…
 
Bien sûr, les responsables des 755 organismes qui gèrent notre parc de 4,3 millions de toits à loyer réduit peuvent incriminer la crise. Avec l'envolée du chômage et l'explosion des familles recomposées, des pans entiers de la population sont aujourd'hui incapables de faire face à la hausse des loyers dans le privé. Si bien que les barres édifiées à partir des années 1960, conçues à l'origine comme des refuges temporaires, ont fini par devenir des lieux d'habitation définitifs : Cette année, leur « taux de rotation », autrement dit la proportion d'appartements libérés par leurs locataires, est tombé au-dessous de 10 %, un chiffre bien insuffisant pour permettre d'absorber la cohue des nouveaux demandeurs. 
 
« Pour régler la question, il faudrait construire chaque année au moins 150.000 nouveaux logements », martèle le délégué général de la fondation Abbé Pierre.
Il faut croire que « François III » a fait le même calcul, car il s'est engagé pendant sa campagne à tenir cet objectif.
Eh bien, on en est loin !
L'an dernier, les organismes HLM ont fait sortir de terre environ 85.000 logements. Et comme ils en ont détruit près de 17.000, vétustes ou mal situés, et vendu 8.000 autres, leur stock de toits disponibles a crû au mieux de 60.000…
Même en incluant la production des sociétés d'économie mixtes, qui, elles aussi, participent à l'effort, l'apport ne dépasse sans doute pas les 75.000 au total.
Et encore, à peine un tiers de ce maigre total étaient des PLAI, la catégorie la plus « sociale », où les loyers y sont plafonnés à 5,58 euros/mois le mètre carré, la seule à laquelle puissent accéder les ménages très modestes.
 
Et pour cause : Bien qu'ils soient tous à but non lucratif, les organismes HLM, publics comme privés, doivent équilibrer leurs comptes et rentabiliser à long terme leurs nouvelles constructions, autrement, c'est la faillite assurée.
Les loyers qu'ils en tireront étant par définition modérés, ils ont impérativement besoin pour cela d'être biberonnés aux aides publiques…
En plus des crédits à taux réduits octroyés par la Caisse des dépôts à partir du Livret A et de toute une série d'exonérations fiscales, ils perçoivent donc des aides directes des collectivités locales et des subventions de l'État.
Problème : Elles sont passées de 800 millions d'euros en 2008 à moins de 450 l'an dernier !
Et les coups de pouce des communes et des départements, étranglés par la baisse des dotations de l'État, ne devraient pas tarder à suivre le même chemin.
Du coup, pour pouvoir boucler leurs opérations, les offices sont obligés de compléter la mise avec leurs ressources propres. En 2013, cet apport a représenté en moyenne 20.700 euros par logement (15 % du coût de construction), contre 4.100 euros (5 % du coût) il y a quinze ans.
En tout et pour tout, les organismes HLM ne disposent que de 6 milliards d'euros de fonds propres. Et comme ils doivent en mobiliser une grande partie pour les opérations de rénovation, il ne leur en reste pas même le tiers pour financer leurs constructions nouvelles.
N’en déplaise à « Sicile-Du-Flot-vert » qui aura totalement grippé la « machine à bâtir » du pays avec ses propres délires d’Ayatollah…
 
Ajoutons que ces ressources sont extrêmement mal réparties. Alors que les offices publics des grandes villes manquent cruellement de moyens pour faire face à leurs énormes besoins, les organismes des zones moins tendues, qui se contentent d'encaisser leurs loyers en se limant les ongles, roulent souvent sur l'or. « Certains engrangent 20 % de profit », grogne-t-on à l'UNPI, l'association des propriétaires privés, outrée de cette concurrence déloyale.
Certains, pas tous loin de là…
Peut-être une paire ou un trio, sur les trois-quarts de milliers.
En bonne logique, les dirigeants de ces tirelires, qui n'ont que le mot  « solidarité » à la bouche, auraient dû depuis longtemps transférer leurs avoirs vers leurs camarades démunis. Au lieu de quoi, ils les ont jalousement cadenassés pendant des années quand ils n'ont pas puisé dedans à pleines mains pour construire des immeubles là où l'on n'avait nul besoin.
Il a fallu que l'État les menace de saisir lui-même leur magot pour qu'ils se décident à en mutualiser une partie.
L'an prochain, pour la première fois, environ 300 millions d'euros devraient ainsi être répartis.
D’autres fusionnent, comme en Haute-Corse ou l’office de Bastia construit aussi en Balagne, du côté de Calvi. 
 
On sait déjà que cela ne suffira pas. Car en plus de la crise économique et de la radinerie de l'État, les dirigeants des HLM doivent affronter un troisième fléau, tout aussi terrifiant : Les normes !
Entre les dispositions obligatoires pour les handicapés, les nouvelles réglementations thermiques, les obligations sismiques, acoustiques, archéologiques, les règles d'assainissement, les seuils de vibration et les escaliers de sécurité, elles ont fait exploser le prix de la construction de près de 40 % depuis dix ans !
Au moins, les allemands sont moins kons : Quand ils ont 17 % de PAMR (Personne à mobilité réduite), ils construisent 17 % de logements accessibles.
Chez nous, même les casernes de pompier, de militaire ou de policier devront toutes être aux normes.
Et vous, vous avez souvent vu des PAMR pompier ou flic ?
D’abord, pour réussir le concours d’embauche, il faut être en « pleine forme ».
Ensuite, chez les pompiers, si tu ne fais pas « la planche » le matin (et petit jeu très drôle où il faut se hisser à la seule force des bras et sans élan sur une planche située à 2,5 m de haut), tu ne fais pas le camion de la journée. 
 
Et ce n'est rien à côté de la folie du désamiantage. Dans leur douillet bureau du ministère du Travail, d’autres ayatollahs du « principe de précaution » ont en effet décidé en 2012 que notre pays serait le seul au monde à ne plus faire de différence entre amiante friable et non friable. Et qu'il faudrait par conséquent prendre exactement les mêmes précautions pour retirer les matières qui inondent l'atmosphère de poussières mortelles et celles qui n'en rejettent pas, comme la colle à carrelage ou les joints dans les murs.
Résultat, dans les 3 millions d’HLM qui recèlent ce genre de matériaux amiantés, il faut désormais faire intervenir des équipes complètes en combinaison de cosmonaute et évacuer tout l'étage pour changer un lino ou déplacer un placard ou une baignoire.
Et les choses ne vont pas s'arranger car, en juillet prochain, une nouvelle réglementation encore plus drastique va s'appliquer. Entre autres joyeusetés, elle imposera d'effectuer des dizaines de prélèvements à chaque changement de locataire. « Cela va nous coûter une fortune », soupire un DG d’HLM.
Selon les calculs du directeur des politiques patrimoniales à l'USH, le traitement de l'amiante pourrait pomper à lui tout seul 2,3 milliards d'euros par an pendant des décennies dans les caisses des organismes HLM.
Autant dire qu'il ne leur restera plus un centime de fonds propres pour construire le moindre appartement…
 
Pour dégager des ressources supplémentaires, certains suggèrent de vendre une partie du parc social à ses occupants. « Si les organismes cédaient 40.000 appartements par an, ils pourraient récupérer assez d'argent pour en construire 120.000 autres », assure l'ancien ministre du Logement de « Bling-bling ».
Sauf que les locataires n’ont pas tous les moyens d'acheter leurs murs.
Personnellement, j’avais bien proposé à une époque où vous n’étiez pas nés, de leur proposer que les loyers payés participent à l’achat du logement, à financer l’option d’achat attaché à ces baux.
L’organisme HLM ne faisant finalement que l’avance de trésorerie de la construction amortie sur 30 ans …
Mais tu penses bien que personne n’en a voulu à cette époque-là !
Résultat : Outre l’absence de foncier, plus personne ne va pouvoir faire face à la demande d’ici sous peu.
 
Et le pire, jeunes-gens, c’est qu’il existe un « marché-gris » des logements HLM.
Entre la « poupée » soi-disant « à la colle » avec un titulaire de ce type de logement qui doit déménager ou inversement, voire deux meks qui se pacsent officiellement mais pas officieusement, et qui héritera du bail, on peut ainsi trouver sur les sites de petites annonces en ligne, qui un F2 de 49 mètres carrés à 258 euros dans le Territoire de Belfort, plusieurs 3 pièces tout neufs situés à Dunkerque pour moins de 700 euros, et même un coquet pavillon HLM de 110 mètres carrés avec garage situé à Eygurande, en Corrèze, pour 577 euros par mois !
À Dunkerque, c'est l'agence immobilière Beci qui sert d'intermédiaire. « Le bailleur nous a contactés il y a quelques mois, car il avait du mal à trouver des candidats », assure-t-on chez ce pro du marché, qui a mis une vingtaine d'appartements HLM en ligne.
 
Incroyable ! S’il faut attendre parfois plusieurs années pour obtenir un logement social dans les grandes métropoles de l'Hexagone, certains organismes en sont réduits à faire de la retape pour leurs produits en misant parfois sur les chèques cadeaux…
Ubu n’est décidément pas mort.
Il faut dire que quelque 150.000 logements restent désespérément vides un peu partout en « Gauloisie des sans-dents ».
Au regard du parc total, cela représente certes un taux moyen de vacance assez faible, de l'ordre de 3,2 %.
Mais d'après l'Union sociale pour l'habitat (USH), le chiffre est nettement plus élevé dans plusieurs régions, comme le Limousin (7,2 %) ou la Bourgogne (6,8 %).
Et il dépasse même les 30 % dans certains quartiers de la périphérie de villes grandes ou moyennes, comme Bourges. « Depuis quelques années, le problème s'est accentué pour de nombreux bailleurs sociaux », affirmerait le patron de la société Aatiko.
 
Encore ne s'agit-il là que de la « vacance commerciale », autrement dit du temps perdu entre deux locations. Si l'on y inclut les périodes de travaux ou d'attente de rénovation, le taux d'inoccupation des logements sociaux est bien plus important. « À en croire tous les rapports que j'ai épluchés, il tourne plutôt autour de 12 %, quatre fois la proportion officielle ! », s'agace-t-on à l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui dénonce la concurrence déloyale des bailleurs sociaux.
 
Il faut dire que la répartition des HLM ne correspond plus du tout à la demande actuelle.
Dans les années 1960 et 1970, les organismes ont construit à tour de bras dans les zones industrielles. Mais depuis lors, les fermetures d'usines ont fait fuir quantité de ménages, comme dans l'est du pays. Si bien qu'on se retrouve aujourd'hui avec pléthore d'appartements inoccupés.
« En 2009, 75 % des logements sociaux étaient construits là où n'existaient pas de besoins manifestes, et seuls 25 % l'étaient dans les zones les plus tendues », résume la Cour des comptes dans un rapport de 2012.
 
Certes, pour essayer de corriger le tir, le gouvernement a bien entamé depuis quelques années une politique de « recentrage » des nouvelles constructions vers les zones censées en avoir le plus besoin. Mais, à en croire les magistrats de la Cour des comptes, cette réorientation « s'appuie sur des instruments inadaptés, parfois même contre-productifs ».
Si bien qu'on continue encore aujourd'hui à bâtir aux mauvais endroits.
 
Si les organismes HLM peinent autant à remplir leurs logements dans certaines zones, c'est aussi parce que la concurrence y fait rage. C'est le cas par exemple dans les quartiers où la multiplication des programmes défiscalisés de type Robien a déstabilisé le marché immobilier locatif en tirant brutalement les loyers vers le bas.
Les bailleurs sociaux ont d'autant plus de mal à y faire leur trou que les ménages de la classe moyenne n'ont pas toujours le réflexe de pousser la porte des HLM : Beaucoup en ont une mauvaise image ou ne savent pas qu'ils y ont droit.
 
Et c'est, on s’en doute, dans les zones urbaines sensibles (ZUS), les fameuses « zone-tendues » rackettées par ailleurs, que la désaffection est la plus préoccupante. En dépit des énormes travaux de démolition et de rénovation réalisés ces dernières années, ces quartiers restent stigmatisés.
Résultat : Les taux de vacance y frôlent parfois les 30 %, comme dans les barres des quartiers de la Chancellerie et des Gibjoncs, à Bourges, justement. 
« Dès qu'on évoque ces cités, on nous raccroche au nez ! », se désole-t-on chez Bourges Habitat, qui affiche pour ce type de logement un taux de refus de… 50 % !
Une jolie ville, pourtant Bourges…
Il n’y a rien, mais c’est partout pareil en province, jusqu’au cœur des préfectures locales, comme Montauban, Privas, Caen, et j’en passe.
Même à Reims, à part la place d’Erlon … sauf en saison seulement.
Et ce n'est guère mieux pour les petits bâtiments vieillissants de trois à quatre étages sans ascenseur : Un appartement sur trois environ est vide dans la préfecture du Cher.
Ce n'est pourtant pas qu'ils soient chers…
Navrant. 
 
On reviendra sur ce sujet, parce qu’avec tout le pognon que nos parents (et nous-mêmes) et nos entreprises ont pu mettre comme d’un racket obligatoire depuis des décennies et des décennies dans le logement, ça démontre au moins une chose :
Quand les « sachants » se mêlent de faire des métiers (promotion, construction, location, gestion et administration d’un parc immobilier) qui ne devraient pas les concerner pour n’avoir un rôle que régalien, c’est tôt ou tard le foutoir, une pétaudière à la sortie…
1 – Le « privé » ne construit pas assez, assommé par les normes et les coûts fiscaux, les difficultés administratives, nonobstant les « aides à la pierre » ;
2 – Non seulement ça dégrade les équilibres des marchés immobiliers de façon insensée et du coup la qualité de l’offre, mais ça exclut aussi les jeunes-ménages (et aussi des plus anciens) d’un accès à des logements décents, entretenus correctement, y compris dans le privé, en raréfiant l’offre de qualité acceptable.
La faute à l’État qui ne saura jamais faire aussi bien que les acteurs locaux qui jouent leur vie avec leurs économies de « laborieux-sans-dents ». 
 
Oui mais alors, excusez du peu de ce constat désobligeant pour la puissance étatique et les élus locaux, pourquoi on continue ?
Alors là, les amis, sachez que ça s’explique par bien des passe-droits entre « copains ».
Nous y reviendrons donc…

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