Usage exclusif d’une partie commune d’une copropriété

Quid des dégâts…
 
Le locataire d’un local commercial subit des infiltrations d’eau provenant d’une toiture-terrasse située au-dessus de son commerce. Cette terrasse est une partie commune de l’immeuble, mais seul un copropriétaire peut l’utiliser.
Et de ce fait, le règlement de copropriété prévoit que son entretien et ses réparations sont à la charge de ce dernier.
 
Dans cet immeuble, en 2015, l’assemblée générale vote la réfection complète de l’étanchéité de la terrasse. Les travaux ne sont réalisés qu’en 2017. Le commerçant a dû fermer sa boutique pendant 6 mois. Il a alors saisi la justice pour obtenir réparation de ses préjudices auprès du syndicat des copropriétaires et de son assureur, notamment pour la perte d’exploitation et pour la remise en état de son local.
 
La Cour d’appel de Lyon rejette la demande du commerçant le 3 septembre 2024 : Elle a constaté que les infiltrations provenaient d’un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse.
Et selon elle, puisque le règlement de copropriété met l’entretien et les réparations de la toiture-terrasse à la charge du copropriétaire qui en a l’usage exclusif, le syndicat des copropriétaires ne peut pas être tenu pour responsable.
Le commerçant se pourvoit en cassation estimant probablement que l’assureur de ce dernier n’est pas solvable, suppose-je.
 

COUR DE CASSATION

 
Arrêt du 17 septembre 2026
Cassation partielle
Mme PROUST, conseillère doyenne faisant fonction de présidente
Arrêt n° 498 FS-B
Pourvoi n° T 24-20.973
 

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2026
M. [J] [O], domicilié [Adresse 1], exerçant sous l'enseigne Jeff de Bruges et Martial dragées, domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 24-20.973 contre l'arrêt rendu le 3 septembre 2024 par la cour d'appel de Lyon (1^ère chambre civile B), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
2°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Quadral immobilier, dont le siège est [Adresse 5],
3°/ à la société Citya Vendôme Lumière, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 6],
4°/ à la société Generali IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 7],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
 
Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, les observations de la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat de M. [O], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Citya Vendôme Lumière, de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], et l'avis de Mme Morel-Coujard, avocate générale, après débats en l'audience publique du 23 juin 2026 où étaient présents Mme Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, Mme Grandjean, conseillère rapporteure faisant fonction de doyenne, Mmes Grall, Pic, Oppelt, Georget, conseillères, Mme Aldigé, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
Exposé du litige
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. [O] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Generali IARD.
 
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 3 septembre 2024), M. [O] est locataire d'un local commercial situé, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sous une toiture-terrasse, partie commune de la copropriété à usage exclusif du lot de copropriété n° 3, situé au premier étage.
3. L'article 17 du règlement de copropriété de l'immeuble stipule que « l'entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d'un ou plusieurs lots, sont à la charge des propriétaires de ceux-ci ».
4. M. [O] s'étant plaint de divers désordres en raison d'infiltrations d'eau en provenance de la toiture-terrasse, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé en 2015 la réfection totale du complexe d'étanchéité de celle-ci et les travaux ont été réalisés au cours de l'année 2017.
5. M. [O] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat des copropriétaires) et l'assureur de celui-ci, la société Allianz IARD, et son propre assureur, la société Generali IARD, en indemnisation des préjudices subis.
6. La société Generali IARD a assigné la société Citya Vendôme Lumière, syndic, en intervention forcée.
 
Motivation
Examen des moyens
Sur le second moyen
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
Mais sur le moyen relevé d'office
8. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.
Vu l'article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 :
9. Selon ce texte, d'ordre public en application de l'article 43 de cette même loi, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
10. Il en résulte que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d'une partie commune une obligation d'entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d'exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires.
11. Pour rejeter la demande de M. [O] dirigée contre le syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que le sinistre a pour origine la défectuosité du complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse couvrant le local commercial, partie commune affectée à l'usage exclusif d'un lot et que l'article 17 du règlement de copropriété précise que l'entretien et la réparation des parties communes à usage exclusif d'un ou de plusieurs lots sont à la charge des propriétaires de ceux-ci, ce qui exclut la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsqu'une partie commune à jouissance exclusive est concernée par un défaut d'entretien.
12. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
Mise hors de cause
13. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société Citya Vendôme Lumière, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
 
Dispositif
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. [O] de ses demandes d'indemnisation dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 13 (lire [Adresse 4]) et la société Allianz IARD et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 3 septembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
Met hors de cause la société Citya Vendôme Lumière ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] et la société Allianz IARD aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] et la société Allianz IARD à payer à M. [O] la somme de 3.000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-sept septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
 
Dans cet arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel relative à la portée d’un règlement de copropriété – sensé assurer le clos et le couvert de l’ensemble de la copropriété.
Elle rappelle que la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété rend le syndicat des copropriétaires automatiquement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou à d’autres personnes par un défaut d’entretien ou un vice de construction des parties communes.
Cette responsabilité est dite « de plein droit » : La victime n’a pas à prouver une faute de la copropriété. Comme cette règle est d’ordre public, aucun règlement de copropriété ne peut l’écarter.
 
Ainsi, pour la Cour de cassation, si le règlement peut valablement confier l’entretien d’une partie commune au copropriétaire qui en a l’usage exclusif, mais cette clause ne permet pas à la copropriété d’échapper à sa responsabilité envers la victime.
La victime peut donc demander réparation au syndicat des copropriétaires.
Celui-ci peut ensuite se retourner contre le copropriétaire qui devait entretenir la terrasse pour se faire rembourser.
La Cour de cassation donne donc raison au commerçant.
 
Ceci dit, il s’agit surtout d’une bataille d’assureurs, parce que toutes les parties au dommage sont assurées.
Et je vous avoue que je ne comprenais pas bien qu’un donneur d’ordre, le syndicat des copropriétaires, responsable du couvert, donne l’ordre de refaire l’étanchéité d’un toit-terrasse pour faire cesser des désordres liés à des infiltrations, alors qu’il se prétend « irresponsable » de l’entretien de cette partie essentielle de l’immeuble au motif que son entretien est réservé à celui qui jouit de la terrasse que forme le toit de la boutique inondée.
J’ai le cas dans ma famille, où un petit local d’habitation est attenant et s’ouvre sur l’immense toit d’un supermarché, plus un petit jardin arboré qui n’est accessible que depuis son appartement…
« L’entretien » ne s’entend que de ramasser les mégots et ordures jetés par la fenêtre de ses voisins du dessous (on est dans les beaux quartiers des gens civilisés de la kapitale), mais même pas celui des espaces verts…
Alors, une fuite, ça ne se discute même pas, naturellement…
 
Il était bon à savoir que la Loi, dans son immense sagesse, demeure attachée au bon sens commun.
 
Bonne fin de week-end à toutes et à tous !
 
I³
 
Pour mémoire (n’en déplaise à « Pal-Poux-tine ») : LE PRÉSENT BILLET A ENCORE ÉTÉ RÉDIGÉ PAR UNE PERSONNE « NON RUSSE » ET MIS EN LIGNE PAR UN MÉDIA DE MASSE « NON RUSSE », REMPLISSANT DONC LES FONCTIONS D’UN AGENT « NON RUSSE » !
Post-scriptum : Alexeï Navalny est mort en détention pour ses opinions politiques. Les Russes se condamnent à perpétuité à en supporter toute la honte !
Постскриптум: Алексей Навальный умер в заключении за свои политические взгляды. Россияне обрекают себя на всю жизнь нести весlь позор!
Pétition · Renommez la rue de l’ambassade de Russie à Paris en rue Alexeï Navalny - France · Change.org